ללמוד לנווט במבוך המשכנתאות בישראל 

המשימה שלכם – וכדאי מאד שתקבלו אותה עליכם – היא למצוא את עסקת המשכנתא המשתלמת ביותר עם מינימום בירוקרטיה ומינימום כאב ראש.

משכנתאות לעולים חדשים, זוגות צעיריים או זכאי דיור אחרים

אם אתם עולים חדשים, ברוכים הבאים! אם אתם זוג צעיר אז מזל טוב. ייתכן שאתם זכאים למשכנתאות בשיעורי ריבית מועדפים. המקום הטוב ביותר לקבל מידע עדכני הוא בנק למשכנתאות. התקנות בנושא משתנות באופן תדיר ויהיה עליכם לבדוק בדיוק למה אתם זכאים כעולים חדשים או כזוג צעיר, לפני החתימה על החוזה לרכישת הדירה. אל תשכחו להביא איתכם את תעודת הזהות תעודת הנישואין או תעודת העולה כהוכחה למעמדכם כעולים חדשים או זוג צעיר.  משרד השיכון גם נותן משכנתא בתנאים טובים לזכאי דיור אחרים.

סקר שוק למימון נוסף

במידה ואינכם זכאים למשכנתא בתנאים מועדפים או שמשכנתא זו אינה מספיקה לכם, תוכלו להגיש בקשה לקבלת משכנתא נוספת להשלמת הסכום החסר.

משכנתאות בתנאים מועדפים מסובסדת על ידי המדינה והתנאים בה זהים בכל בנק שתבחרו. אולם, כל משכנתא נוספת שתיקחו תהיה במימון בנקאי ובהתאם לכך התנאים עשויים להיות שונים מבנק לבנק. מסיבה זו, ואם אתם זקוקים למימון נוסף,  תנהגו בחוכמה אם תשוו את תנאי המשכנתא במספר בנקים.  ניתן גם לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות.

בדקו את אפשרויות המשכנתא העומדות לרשותכם

במידה והחלטתם לבדוק את אפשרויות המשכנתא העומדות לרשותכם, להלן רשימה של הצעדים שיהיה עליכם לבצע:

1.             הגישו בקשה לקבלת משכנתא למספר בנקים. יהיה עליכם למלא טופס בקשה ולהגיש דפי חשבון ותלושי שכר עבור שלושת החודשים האחרונים.

2.             עם קבלת האישור העקרוני למשכנתא, בקשו מכל בנק להסביר את אפשרויות המשכנתא העומדות לרשותכם, כולל שיעורי ריבית, התשלומים החודשיים וכו'

3.             השוו בין אפשרויות המשכנתא השונות. אל תהססו לחזור לבנקים ולנהל משא ומתן על שיפור התנאים.

4.             בחרו בבנק המועדף עליכם ללקיחת משכנתא. בשלב זה תוכלו להתחיל בתהליך לקיחת המשכנתא עצמה עם הגשת הבקשה לתעודת זכאות (אישור על זכאותכם כעולים חדשים או זוג צעיר וכד') לקבלת משכנתא בתנאים מועדפים. בדרך כלל יהיה נוח יותר לנהל את כל המשכנתאות שלכם באותו הבנק.

שימו לב: וודאו שאתם יודעים עד מתי תקפה הצעת המשכנתא שקיבלתם מהבנק. במידה ולא תחלו בתהליך לקיחת המשכנתא לפני המועד הנקוב, אתם עשויים להפסיד את העסקה שהוצעה על ידי הבנק.

זרזו את הגשת המסמכים

לאחר שהבנק אישר את בקשתכם למשכנתא יהיה עליכם להתחיל לטפל בהגשת המסמכים הנדרשים על מנת שתוכלו לקבל את הכסף בפועל. הבנק יבקש מכם עותק של החוזה והוכחה על הבעלות בדירה. תצטרכו לחתום על טפסים שונים בנוכחות עורך דין ועל טפסים נוספים תידרשו להחתים את המוכר. בחוזה הרכישה יש לציין בבירור כי המוכר יעשה כל מאמץ לספק את המסמכים הנדרשים אשר ידרשו לכם לצורך קבלת המשכנתא.

במידה ואתם רוכשים דירה מיד שנייה (ולעיתים גם במקרה של דירה חדשה), יבקש הבנק הערכת שמאי בנוגע לשווי הדירה. במידה והשמאי יעריך את הדירה בפחות משווי הסכום הנקוב בחוזה המכירה, יוקטן הסכום שתקבלו בהתאם. מומלץ לבצע הערכת שווי לפני החתימה על החוזה. כך תוכלו להיות בטוחים שתקציב המשכנתא שלכם הוא ריאלי.

משכנתאות אחרות עם זכויות ותנאים מיוחדים

בנוסף על המשכנתא המיוחדת העומדת לרשותם של זכאי משרד השיכון או עולים חדשים, קיימים סוגי משכנתא אחרים בזכויות מיוחדות. ייתכן שתגלו, כי ניתן לקבל משכנתא בתנאים אטרקטיביים במיוחד עבור נכסים באזור מסוים, כגון אזורי פיתוח או ספר. משכנתאות אלו, כמו המשכנתאות לזכאים, ניתנות באמצעות הבנקים. כשאתם עושים שופינג של משכנתאות בבנקים ובודקים את האפשרויות השונות, אל תשכחו לשאול על משכנתאות מיוחדות אחרות.

גם אם אתם תושבי חוץ, אתם עשויים להיות זכאים למשכנתא מבנק בישראל. גם כאן, ישנן אפשרויות רבות, ומומלץ לגשת לבנקים השונים ולבדוק היכן ניתן לקבל את העסקה הטובה ביותר עבור תושבי חוץ.

גרירות משכנתא – לא כדאי לוותר על עסקה טובה

 אם תמכרו את דירתכם, במקום להחזיר את המשכנתא תוכלו לגרור אותה לדירה החדשה. מרבית המשכנתאות ניתנות לגרירה, אך לא כולן. אם, למשל, יש לכם משכנתא בתנאים מועדפים המיועדת לאזור מסוים בארץ ואתם עוברים לאזור אחר, יתכן ובמקרה של אותה משכנתא מסוימת לא תתאפשר גרירה. במקרה כזה אתם עשויים להפסיד את התנאים המועדפים של אותה משכנתא.

לפני שתוכלו לבצע גרירת משכנתא, תידרשו על ידי הבנק לעמוד בכמה תנאים מקדימים. דרישה נפוצה אחת היא שכבר העברתכם אחוז מסוים משווי העסקה למוכר הדירה אותה אתם רוכשים. במידה ואתם יודעים מראש כי תרצו לבצע גרירת משכנתא, יוכל עורך דין המתמחה בענייני נדל"ן לסייע לכם בתכנון לוח תשלומים שייקח בחשבון את הדרישות המקדימות של הבנק.

דאגו לרישום

עם השלמת העסקה, תירשם המשכנתא שלכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) במקביל לרישום זכויותיכם בנכס. במידה ומסיבה כלשהי המשכנתא שלקחתם לא תירשם בלשכת רישום המקרקעין, עשוי הבנק לקנוס אתכם. שימו לב כי סביר מאד להניח כי אם רישום זכויותיכם בנכס יתעכב – יתכן ותקנסו מבלי שתהיו אפילו מודעים לכך. עורך הדין שלכם יוכל לבדוק עבורכם בלשכת רישום המקרקעין את סטאטוס רישום הזכויות בנכס.

לעולם לא מאוחר מדי לשנות

במידה ואתם מגיעים למסקנה שבחרתם במשכנתא שאינה טובה עבורכם, או שהתנאים המוצעים כיום טובים יותר מאשר התנאים שהוצעו בשוק במועד בו לקחתם את המשכנתא המקורית, תוכלו לנהל משא ומתן על שיפור תנאי המשכנתא או להחליפה במשכנתא בתנאים טובים יותר (מיחזור משכנתא). לעולם לא מאוחר לשפר את תנאי המשכנתא.

למרות שניווט עצמאי במבוך המשכנתאות הוא בהחלט דבר אפשרי, תוכלו בהחלט להיעזר ביועץ משכנתאות או בעורך הדין שלכם ולהבטיח שלא רק שתחסכו זמן אלא גם תבינו בוודאות או כל הפרטים הקטנים.