שמונה שאלות שכדאי לשאול בעת רכישת נדלן מיד שנייה 

מיהו הבעלים של הנכס?

מרבית הקרקעות במדינת ישראל נמצאות בבעלות המדינה. אחוז קטן בלבד נמצא בבעלות פרטית. כאשר אתם רוכשים דירה שנבנתה על קרקע השייכת למדינה ייחתם אתכם חוזה חכירה לטווח ארוך לתקופה של 49 או 99 שנים. עם סיום תקופת החכירה, תחודש החכירה לתקופה נוספת של 49 או 99 שנים. מנהל מקרקעי ישראל הוא האחראי על ניהול הקרקעות הנמצאות בבעלות המדינה. ובמילים פשוטות, אתם בעלי הנכס, אך המדינה היא בעלת הקרקע עליה הוא בנוי.

מה ההשפעה של שינוי ייעוד על בעלי הנכס?

לכל עיר, רשות מקומית או מועצה יש תוכנית בניין עיר (תב"ע). התוכנית מתווה את גודלם של הבתים, את גובהם, את המרחק בו ימוקמו מהכביש וכו'. לפני שתרכשו דירה, תעשו בחוכמה אם תבדקו את התכנון המיועד של האזור כולו. האם קיימת חלקה ריקה בסמוך אליכם? האם היא מיועדת לשימוש ציבורי או למגורים? האם ניתן לבנות עליה בניין רב קומות?

בנוסף מומלץ לבדוק האם בבית או בדירה שאתם שוקלים לרכוש נעשה שימוש במלוא זכויות הבנייה. במידה וכן, לא תוכלו לקבל רישיון לתוספת בנייה לדירה ללא שינוי תוכנית בניין העיר, תהליך ארוך, מורכב ויקר. עליכם גם לבדוק האם הנכס שאתם מתכננים לקנות נבנה בהתאם לרישיון הבנייה. במידה ולא, אתם מסתכנים בכך שתידרשו להרוס כל תוספת בנייה בלתי חוקית.

מה עלינו לדעת בנוגע לשערי המרה?

מחיריהן של דירות מיד שנייה בישראל מוצמדים בדרך כלל לשער הדולר האמריקני. פירושו של דבר, שמחיר הדירה משולם בשקלים בהתאם לשער החליפין היציג של הדולר לשקל ביום התשלום. עם זאת, כאשר אתם מוכרים את הדולרים שלכם לבנק או לחלפן, הם מומרים לשקלים בשער חליפין נמוך יותר מהשער היציג (שער קנייה). כאשר אתם רוכשים דולרים בבנק או אצל חלפן אתם מחויבים בהתאם לשער גבוה (שער מכירה). שער החליפין היציג הוא הממוצע בין השערים הגבוה והנמוך, כפי שנקבע על ידי בנק ישראל מדי יום (למעט בימי שבת וראשון). פירושו של דבר, שכאשר אתם ממירים את הדולרים שלכם לשקלים אתם מפסידים כסף בשל ההפרש בין שער החליפין היציג והשער בו מכרתם את הדולרים שלכם. זאת ועוד, הבנקים גובים עמלות הן עבור ההמרה והן עבור הפקדת כסף זר בחשבונכם. אלה הן עלויות המרה ועליכם להקפיד ולקחת אותן בחשבון במסגרת תקציב עלויות השלמת העסקה.

במידה ויש ברשותכם דולרים, עדיף אם תוכלו להשתמש בהם ישירות לתשלום עבור הדירה ולהימנע מעלויות ההמרה. עם זאת, מאחר והשקל ולא הדולר הוא המטבע החוקי בישראל, המוכר אינו מחויב לקבל תשלום בכל מטבע אחר מלבד שקלים.

מתי יהיה עלינו להעביר את התשלום עבור הדירה?

במדינות רבות לוח התשלומים במקרה של רכישת נכס הוא פשוט מאד. מקובל כי עשרה אחוזים משולמים במעמד החתימה על החוזה ו-90% משולמים במועד השלמת העסקה. בישראל נוהג השוק באופן שונה לחלוטין. למרות שאין כל איסור בחוק על לוח תשלומים דוגמת זה, הוא אינו מקובל.

בישראל נהוג כי הצדדים מסכמים ביניהם על לוח תשלומים בהתאם לרצון, לצורך ולאפשרויות. אבל הגמישות לכאורה עשויה לגרור בעקבותיה מספר בעיות אפשריות, עליהן יש לתת את הדעת. למשל, תהליך קבלת המשכנתא אינו קצר בדרך כלל. דאגו להותיר לעצמכם מרווח זמן של חודש לפחות לקבלת המשכנתא. אם גם למוכר יש משכנתא, ייתכן והוא יבחר לבצע גרירה של המשכנתא לנכס אחר במקום לסלק אותה. תהליך זה עשוי לארוך מספר שבועות, אם לא יותר. במידה והרכישה היא חלק מסדרה של עסקאות (שתיים או יותר) לרכישת בתי מגורים, כך שעל המוכר לקבל מכם את התשלום על מנת שיוכל לשלם על הבית אותו הוא רוכש, ייתכן ויהיה צורך בלוח תשלומים מקביל.

ייתכן ותיאלצו גם להתאים את לוח התשלומים כך שייקח בחשבון סכומי כסף ההופכים לנזילים בתאריך מסוים. הקפידו להותיר בידכם חלק מהכספים עד להסדרת כל ענייני המס הנלווים לעסקה, עניין שכרוך גם הוא בזמן.

מאחר ולוחות זמנים לתשלום נוטים להיות דבר מורכב, אל תסכימו לעולם להסדרים כלשהם מבלי להיוועץ בעורך הדין המלווה אתכם. אם תסכימו ללוחות זמנים שאינם מתאימים לכם, אתם עשויים למצוא את עצמכם במצב בו תתקשו או לא תהיו מסוגלים לשלם במועד מבלי שתהיו אשמים בכך.

כיצד נוכל להגן על השקעתנו?

משמעותו של לוח תשלומים בשיטה המקובלת בישראל, היא שאתם עשויים למצוא את עצמכם משלמים את הכסף מראש מבלי לקבל חזקה בפועל בדירה במועד התשלום. לכן, מייד לאחר שביצעתם את התשלום הראשון, על עורך הדין שלכם לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובתכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בה רשום הנכס. ניתן לרשום גם שיעבוד לזכותכם ברשם המשכונות. פעולות אלה ימנעו מהמוכר מלנסות ולמכור את הנכס לאדם אחר. דאגו להותיר בידכם חלק מהכספים, או להפקידם בנאמנות עד שהמוכר ישלים פעולות מסוימות או יציג מסמכים מסוימים. לדוגמה יש לעכב חלק מהתשלום עד להסרת המשכנתא שלקח המוכר על הנכס או עד לתשלום המסים על העסקה.

מהו סכום המס שיהיה עלינו לשלם?

כל עסקת נדל"ן חייבת במס מסוים, בהתאם למקרה. על המוכר חלה החובה לשלם מס בגין רווחי הון (מס שבח), מס מכירה, היטל השבחה ולעיתים מס רכוש.

הרוכשים חייבים בתשלום מס רכישה. מס זה יש לשלם בתוך 50 יום ממועד החתימה על החוזה. המס מבוסס על מדרג יורד והוא קל מאד לחישוב. ככל שהדירה יקרה יותר, כך המס גבוה יותר. במידה ולא תשלמו את מס הרכישה, לא ניתן יהיה לרשום אתכם כבעלי הנכס. פיגור בתשלום המס יגרור הטלת ריבית וקנסות. עורך הדין שלכם יוכל ללא ספק לחשב עבורכם את גובה מס הרכישה הצפוי עבור כל דירה שתשקלו לרכוש. אל תשכחו לקחת את הסכום הזה בחשבון במסגרת תקציב הרכישה המתוכנן.

מתי נוכל להיכנס לנכס?

מסירת החזקה מתבצעת במועד התשלום האחרון. התשלום האחרון מבוצע במזומן, המחאה בנקאית או העברה בנקאית, ובמועד זה נמסרים לרוכשים מפתחות הדירה. מקובל כי הצדדים נפגשים בדירה כך שלרוכשים תינתן ההזדמנות לבדוק אותה ולוודא כי הדירה נמצאת באותו המצב בו הייתה במועד החתימה על החוזה.

דירות מיד שנייה נקנות במצב "as is" (או במילים אחרות, מה שאתם רואים זה מה שתקבלו). פירושו של דבר שהרוכשים מנועים מלתבוע את המוכר בגלל ליקויים כלשהם הקיימים במועד החתימה או בגלל ליקויים סמויים להם לא היה המוכר מודע. במועד זה מתבצעת קריאה של המונים כדי להבטיח שחשבונות השירותים הציבוריים שולמו במלואם ולא נותרו חובות כלשהם.

באיזה שלב נירשם כבעלי הנכס?

תהליך רישום הנכס על שמכם יחל לאחר התשלום האחרון. במועד החתימה על החוזה חותם המוכר על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את עורכי הדין של שני הצדדים להשלים את העברת הזכויות בנכס. במועד התשלום האחרון נמסר ייפוי כוח זה לעורך דינם של הרוכשים.

במידה ולא נמסרו כל המסמכים הנדרשים, על עורך דינם של הרוכשים לעכב חלק מהתשלום ולהחזיקו בנאמנות עד למסירת כל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הרישום. תהליך הרישום עצמו יכול לארוך מספר חודשים. במקרה של בניית בית או של דירה בפרויקט חדש עשוי תהליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין לארוך גם שנים. עד להשלמת הרישום נותרות הזכויות על הדירה רשומות על שמה של החברה הקבלנית שבנתה את הבניין או במקרה של דירה מיד שנייה, על שמו של המוכר.