עסקאות במקרקעין - ביצוע ובדיקות 

עסקאות מקרקעין

בבואכם לרכוש נכס מקרקעין, בין אם למגורים או לחילופין לטובת השקעה עליכם לוודא ולבדוק מספר דברים על מנת למנוע טעויות, אשר עלולות לגרום בין היתר תשלום מס שבח בייתר, קבלת נכס ,אשר אינו מחזיק בכל אישורי הבניה הרלוונטיים ועוד':

המועד בו יש לדווח לרשויות המס בעניין עסקה – במידה ונחתם זיכרון דברים, רשויות המס רואות בו כהסכם לכל דבר ומועד הימים נספר מיום החתמו. במידה ונחתם זיכרון דברים ו/או הסכם, יש לדווח לרשויות מס השבח בתוך 50 יום על ביצוע העסקה.

בדיקות בעירייה – יש לבדוק במידה וקיימת בניה בלתי חוקית כי העירייה מודעת לעניין  או שבכוונתה להסדירו. יש לבדוק גם מה המצב התכנוני של הנכסים באזור האם חלקם מיועדים להריסה או האם מתכוונים לבנות ליד הבניין בניין חדש.

ניתן כמו כן לקבל "מכתב אינפורמציה" אשר מספק את כל המידע הרלוונטי לעניינה של העירייה בנוגע לנכס.

מס שבח – מס פרוגרסיבי המוטל על ההפרש בין מחיר רכישת הדירה בתוספת עליית המדד והוצאות שהוצאו לצורך רכישת הדירה והשבחתה, לבין מחיר המכירה של הדירה. גובה המס הינו כגובה מס ההכנסה השולי שמשלם המוכר, ולאחר הרפורמה במיסוי המקרקעין הרי שהמוכר ישלם מס בשיעור 25% על התקופה שלאחר 7.11.2001.

(מס השבח אינו מוטל על בעלי דירה אחת).

פטורים:

1.       כל אדם זכאי לקבל פטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים עבור מכירת דירה וזאת גם במידה והינו בעלים של נכסים אחרים.

2.       אדם שמבקש למכור דירה שקיבל בירושה אשר בעליה הקודמים היו זכאים לפטור בגין מכירתה והיורש הינו צאצאו של המוריש או בן זוגו – זכאי הוא לפטור.

3.       אדם המבקש למכור שתי דירות על מנת לממן רכישת דירה שלישית זכאי לפטור ממס שבח חד פעמי.

4.       אדם המבקש למכור את דירתו על מנת להחליפה בדירה אחרת.

5.       אדם המבקש להחליף דירתו לטובת רכישת זכות בבית אבות זכאי לפטור.

6.       ניתן פטור בעסקאות פינוי ובינוי.

מס רכישה –  מס הרכישה מוטל על רוכש דירת מגורים, שיעורי המס מתחלקים (בהנחה וזוהי דירת מגורים הנרכשת על ידי יחיד ומדובר בדירתו היחידה), לשלושה חלקים, עבור החלק הראשון עד לסך של 907,700 ש"ח ישלם הרוכש 0%, עבור החלק השני ועד לסך של 1,275,690 ש"ח ישלם הרוכש 3.5% ובגין החלק השלישי מסך 1,275690 ש"ח והלאה ישלם הרוכש 5%.

בטחונות – במידה והינכם מתכננים לרכוש נכס מקבלן אשר בונה על אדמת מינהל, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974 קובע חד משמעית כי קבלן אינו רשאי לקבל כל סכום העולה על 15% משווי הנכס אלא אם כן הבטיח את כספיו של הרוכש בין היתר על ידי ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח כאשר הרוכש הינו המוטב, שיעבוד הנכס לטובת הקונה, רישום הערת אזהרה ועוד.

רישום הנכס – יובהר, כי עסקה במקרקעין מסתיימת אך ורק ברישום קרי רישום הרוכש בפנקסי המקרקעין.

תוך כדי ביצוע עסקת המקרקעין, לרוב יעבירו הרוכשים מחצית מסך הסכום לידי עורך דינו של הצד הקונה בנאמנות לטובת רישום הערת אזהרה אשר נרשמת בפנקסי המקרקעין ומזהירה אנשים אחרים כי בנכס דנן מתבצעת עסקה. לאחר רישום ההערה יועברו שאר הכספים ויש לוודא כי עורך הדין אשר מופקד על עניין הרישום אכן משלים את רישום הנכס ומעביר את הבעלות בו מן הצד המוכר לצד הרוכש.