פירוק שיתוף כפוי בדירת מגורים- מאת עורך דין דן הלפרט 

רבות מהוראותיו של חוק המקרקעין עוסקות בהסדרת אינטראקציות בין פרטים אשר היותם בעלי זכויות ביחידת קניין משותפת (דירה, מגרש וכד') יצרה ביניהם שיתוף (לרוב מאולץ). ברם, הוראות אחרות בחוק מסדירות דווקא את דרכי  הפירוק של אותו שיתוף.

נשאלת השאלה האם פירוקו של השיתוף יכול להעשות רק על ידי השותפים עצמם או גם על ידי צדדים זרים למקרקעין וכנגד רצון השותפים?

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. העדפת החוק היא לאפשר פירוק "בעין" (היינו- ביטול השיתוף וחלוקה פיזית של המקרקעין בין שותפיו תוך הקניית חלק מסויים במקרקעין לכל אחד מהם).

ברם, כשחלוקה "בעין" אינה אפשרית, קובע החוק כי אופן הפירוק יהיה במכירת המקרקעין בשלמותם לצד ג' וחלוקת פדיון המכירה בין השותפים.

מצב מעין זה מתקיים לרוב כשעסקינן בדירת מגורים המצויה בבעלות שניים (או יותר). אחד המצבים השכיחים הוא זה בו בני זוג שלכל אחד מהם מחצית הזכויות בדירת מגורים, מבקשים לפרק את השיתוף עקב פירוק התא המשפחתי.

במצב זה, ככל שלא מושגת בין בני הזוג (במסגרת ההסכמה הכוללת לגבי אופן חלוקת הרכוש המשותף), הסכמה לגבי גורל דירת המגורים, פונה אחד מהם לבית המשפט בבקשה שיורה על פירוק השיתוף.

אולם מה באשר למצב בו שוכן שלום בין כותלי בני הזוג והם כלל אינם חפצים לפרק את השיתוף בדירת המגורים? האם במצב זה יכול גורם חיצוני לכפות עליהם פירוק שיתוף בדירתם?

טול לדוגמה מקרה בו חב אחד מבני הזוג חוב כלשהו לנושהו וזה האחרון מבקש לגבות את החוב ולצורך כך לממש את חלקו של בן הזוג החייב בדירת המגורים. האם במקרה זה יכול הנושה לכפות פירוק שיתוף בדירה על מנת שיוכל למוכרה ולגבות את החוב מחלקו של בן הזוג החייב? התשובה לשאלה זו הינה בחיוב.

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב עסק בסוגיה זו (ת.א. 18291/08).  

לבית המשפט הוגשה תביעה לפירוק שיתוף בדירת בני זוג נשואים. תביעת הפירוק הוגשה על ידי כונס נכסים שמונה בתיק הוצל"פ שנפתח על ידי נושה של הבעל שביקש לממש את חלקו של הבעל בדירה לצורך פרעון חוב חלוט של כ- 350,000 ש"ח שמקורו בהלוואה שנטל הבעל ואשר לא הושבה במלואה.

כונס הנכסים עתר לפירוק השיתוף בדירה, מכירתה וחלוקת התמורה כך שחלקו של הבעל ימסר לידי הכונס וחלקה האחר של התמורה לידי האשה (זאת לאחר פרעון משכנתא הרובצת על הדירה וחובות ארנונה).

בני הזוג טענו מנגד, כי הם אנשים חולים וקשיי יום ולא יוכלו להעמיד לעצמם דיור חלופי מקום בו תמומש הדירה וכי ממילא לא תצמח לתובע תועלת מפירוק השיתוף ומכירת הדירה, נוכח ערכה של הדירה וגובה החובות. לשיטת בני הזוג חלקו של הנושה (התובע) לאחר מכירת הדירה ותשלום החובות יהיה אפס.

לאחר בחינת טענות הצדדים מצא בית המשפט לצטט תחילה את ההלכה הקובעת כי זכות שותף במקרקעין לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף הינה בבחינת "עקרון על".

בית המשפט הוסיף וקבע כי בנסיבות המקרה דינו של כונס הנכסים אשר נכנס בנעליו של החייב כדין שותף במקרקעין ומשכך זכאי כונס הנכסים לדרוש את פירוק שיתוף בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

בית המשפט קבע עוד, כי הדרך הנכונה לפירוק השיתוף בנסיבות העניין היא פירוק על דרך מכירה וכי מצבם הבריאותי והכלכלי של בני הזוג אינו מהווה עילה להימנע פירוק השיתוף כאשר ברי, כי זה יהיה כפוף להסדר קורת גג למי שזכאי לכך (מתן דיון חלוף מתחייב מכח סעיף 40א לחוק המקרקעין).

בית המשפט לא קיבל את טענת בני הזוג בנוגע להעדר התכלית בפירוק השיתוף נוכח חובות המשכנתא והארנונה וקבע כי בחישוב שוויה של הדירה בניכוי החובות הרובצים עליה נותרת יתרה ממשית.

נוכח כל האמור לעיל, הורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדירה, מכירתה על ידי כונס הנכסים למרבה במחיר, סילוק החובות המשותפים וחלוקת יתרת התמורה בין בני הזוג כאשר מחלקו של הבעל ישולם חובו לנושה.

המאמר פורסם ביום 3.1.2010 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il.
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".