מדוע חייבים ללמוד איך לרכוש נכסים בשיטת 100% מימון - - מאמר מבית מורד קפיטל פתרונות
מאת:רועי מורד
זה מפתיע משקיעי נדל"ן רבים כשאני ממליץ לאנשים לבחון לעומק את נושא ההשקעות ללא מקדמות
בעיקר מפני שאנשים מאמינים שזה "בלתי אפשרי"
משקיעים שטוענים שהם משקיעים בנדל"ן כבר 25 שנים, ומעולם לא מצאו עסקה אחת ללא מקדמה
בדרך כלל אני עונה לאנשים אלה, שהם לא מחפשים עסקאות מסוג זה, ולכן הם לא מוצאים אותם
רוב הסיכויים הם, שאם לא תחפש עסקה מסוימת, אתה לא תמצא אותה
אנשים מוצאים את זה קשה להאמין שאני אומר שעליהם ללמוד את נושא ה-100% מימון
הסיבה העיקרית שאני ממליץ על שיטת השקעה זאת, למרות שהיא יכולה להיות מאוד מסוכנת
ולמרות שאני לא בהכרח ממליץ להשקיע אם אין לכם כסף רזרבי בצד
היא בגלל שמשקיע טוב, הוא משקיע שיכול למנף עסקה בשיטה של 100% מימון
משקיע ממוצע, הוא משקיע שרוצה לשים כמה שיותר כסף אל תוך העסקה, בשביל לקבל רווח
עכשיו אני לא מדבר על קנית דירה ומכירת דירה , אני מדבר על השקעות בנכסים מניבים לטווח ארוך
כשאתם מגיעים למצב, שהצלחתם לרכוש נכס נדל"ן (אפילו בית קטן) בשיטה של 100% מימון
עברתם בסיבוב את אותם המשקיעים שנמצאים בשוק כבר 20 שנים, ולא מצליחים למצוא עסקה אחת
אני רואה כסף כנקודות, שעוזרות לנו להגשים מטרות, פיננסיות ואחרות
אני יודע שצריך דמיון כשעושים כל מה שעושים, והשקעות בנדל"ן לא צריכות להיות שונות
אם אין לכם דמיון, מספיק דמיון ומספיק יצירתיות על מנת לרכוש נכס נדל"ן בשיטה של 100%, אז מה תעשו בשעת משבר?
בשעת משבר (ולכולם יש שעת משבר בשלב מסוים בחייהם) הדבר היחידי שיוכל להציל אתכם
מאחר ולא יהיה לכם כסף להשקיע (אם יש לכם אז זה לא משבר), זה היצירתיות שלכם.
היצירתיות שלכם תציל אתכם בשעת משבר, והיא זאת שתעזור לכם לנוע קדימה גם כשכולם חוזרים אחורה
השקעות "ללא השקעת מזומנים" יכולות להיות כלי רציני, שדוחף אתכם קדימה והופך אתכם ליצירתיים יותר, חזקים יותר, וטובים יותר בשוק הנדל"ן.
אתם תופתעו לגלות עד כמה מהר אתם יכולים לשפוך כסף נזיל להשקעת נדל"ן
אני צפיתי במשקיעים מסורתיים מזרימים עשרות מיליוני דולרים למספר עסקאות אקסקלוסיביות רק במהלך חודשיים.
ואז היו צריכים לחכות עד שהנכסים האלה נמכרו, בשביל שיוכלו לשחרר את כספם, ולרכוש נכסים נוספים
למרות שהם הפסידו כספים, אין כלום רע בשיטה זאת, אני אישית לא ממליץ עליה מפני שהיא לא מייצרת לכם הכנסה בטוחה, וקבועה.
תזרים מזומנים יגיע לכיסכם, רק מהשכרת הנכסים שלכם לדיירים
ולא להמר, ששווי הנכס שלכם יעלה על מנת למכור ולהרוויח
רבים אומרים לי "אבל אם שווי הערך של הנכס שלך יורד, אתה מפסיד כסף!"
ובמקרה שלי, זה לא נכון בכלל
שאלה, אם אני קניתי בית 4 חדרים, בעלות של 450,000$ בבת ים, בינואר 2007
ובדצמבר 2007, הבית הזה ירד בערכו ל-300,000$!!!
ירידה משמעותית מאוד בערך הנכס, מה שלא קורה לעיתים קרובות, אבל נניח בשביל הסיפור שכן
האם הפסדתי כסף?
אם ביום שקניתי אותו, נכנס לביתי דייר, וחתם על חוזה לשנתיים, על סכום של 800$ לחודש
שילמתי 20% מקדמה על הנכס, ומהיום אני משלם לבנק תשלומים חודשיים של 700$ לדוגמה
במהלך השנה הזאת, למרות שערך הבית שלי ירד בצורה משמעותית
אני הרווחתי 1,200$ למשך השנה הזאת
והכנסתי 9,600$ למשך השנה הזאת
למעשה, ערך הבית ירד, ואני לא הפסדתי כסף, להיפך.. הרווחתי כסף
לרכוש נכס נדל"ן בשיטה של 100% זה משהו שאתם לעולם לא תתחרטו עליו, גם אם זה יגרום לכם להפסיד כסף.
זה יהפוך אתכם למשקיעים רבי עוצמה במהירות, ואתם יכולים לבחור להרוויח יותר כספים, עם פחות השקעה, או בלי השקעה בכלל
כסף זה לעולם לא הבעיה כשקונים נכסי נדל"ן
משקיעים רבים חושבים שכסף, או המחסור בכסף זה מה שיעצור אותם מלבצע עסקה
זהו המיתוס שעוצר רבים מלהיכנס להשקעות נדל"ן
עליכם להבין שכסף, זה לא בעיה כשזה נוגע לנדל"ן, עם כמובן יש לכם את העסקה הנכונה.
שאלו את עצמכם את השאלה הבאה שוב ושוב :
אם העסקה נכונה, ומתאימה בשבילי, האם אני אמצא דרך לגייס את הכסף?
אם מצאתם את עסקת חייכם, אתם יכולים, ואם אתם חכמים רוב הסיכויים שאתם כן תצליחו לגייס את המימון בשבילה, "זכרו, מילת המפתח כאן היא "אם מצאתם את העסקה הנכונה"
ואין לכם את המזומן בשבילה, אתם צריכים למצוא עסקה עם המחיר הנכון
זה אומר ש-70% (מקסימום) מהערך השמרני של הנכס פחות תיקונים והוצאות נלוות
זה אומר שאתם צריכים להיכנס לעסקה בהשקעה של 30% ולהשאיר לעצמכם מקום למשא ומתן אם יש צורך.
זה הורג בשבילכם הרבה עסקאות, אבל זה בסדר
הרבה עסקאות הם לא עסקאות של 100% מימון, כאן נמצא הקא'ץ
עליכם פשוט למצוא דרך לממן את ה-30% שעליכם להשקיע.. זהו!
אל תחפשו מקור אחד למימון מלא של 100%, זה בלתי אפשרי כאן בישראל
וגם אם מצאתם, אחוזי הריבית יהיו כל כך גבוהים, שאתם תפסידו כסף
עכשיו, זה נשמע פשוט, אבל זה בכלל לא פשוט
השקעות של 100% מימון, אינם השקעות קלות בכלל
למעשה, מאוד קשה למנף עסקאות ברמה כזאת, ולכן אני ממליץ ללמוד ולחקור את הנושא
מפני שאם הצלחתם, אתם הפכתם ממשקיעים מתחילים, למשקיעים מקצוענים.. בעסקה הראשונה שלכם
איך אני מוצא מימון ל-30%?
טוב, אתם יש לכם חוזה חתום עם עסקת נדל"ן לטווח ארוך
עכשיו אתם צריכים מימון
שוב, המפתח כאן הוא למצוא עסקה רווחית, שתהיה רווחית לפי החישובים שלכם, גם לאחר שמינפתם את העסקה ב-100% מימון
הנה כמה משאבים בהם אתם יכולים להשתמש על מנת למנף עסקאות שכאלה :
א. השתמשו במשאבים הכספיים של המוכר, במידה והוא בצרות, או במידה והוא ממש לחוץ למכור את הנכס, אתם יכולים אפילו לסכם עם המוכר, שתחזירו לו את המקדמה בתשלומים, לאחר הרכישה.
ב. מכרו את החוזה שלכם למשקיע אחר, במידה ומצאתם עסקת ענק
ג. לוו את שארית המקדמה מחברת הלוואות, בנק או משקיעים
ד. משכנו את הבית הנוכחי שלכם על מנת לקבל את שארית המקדמה כמימון בנקאי
ה. מצאו שותף שיכניס את שאר הכסף לעסקה, ושתפו אותו ברווחים
אני מאמין שהבנתם את הרעיון
המפתח כאן הוא למצוא את העסקה הנכונה
אל תגרמו לזה להיראות כאילו אני אומר שזה קל לקנות נדל"ן בלי להשקיע
זאת עבודה קשה, שדורשת מחויבות, והשקעה של שעות רבות על מנת להצליח למנף את העסקה כראוי
השקעות מוצלחות עושים עם מורד קפיטל פתרונות
