מבוא - תמא 38 זכויות בניה
מדינת ישראל מנסה לעשות צעדים כמו פטור ממס שבח ופטור ממס מכירה על מנת לעודד את פרויקט תמ"א 38 כרגע נראה כי הצעדים מועילים רק במושבים מבוססים ולא במקומות בהן הפרויקט באמת חיוני.
ראשית כל, בכל הנוגע לתמ"א 38, אני ממליץ לפנות ולהתייעץ ברשת בפורום תמ"א 38>>
לכאורה נראה כי תמ"א 38 אינו עניין מורכב ואף רווחי. אך נדמה כי הפרויקט עדיין לא זוכה לתנופה שהממשלה ציפתה שתקרה. לכן היא חוקקה מתן פטור ממס שבח על מנת לדרבן את הצדדים בעסקה לממש אותה. אולם בעניין של הגדל זכויות בניה מעבר למה שהתוכנית מתירה עדיין הממשלה מערימה קשיים.
מהן זכויות בניה
זכויות הבניה למעשה קובעות מה יהיה אופי הקרקע. על פי זכות הבניה נקבעת מהותה של הקרקע, השימוש האפשרי בה ושוויה של הקרקע. בפרויקט תמ"א 38 זכויות בניה באות לידי ביטוי כתמורה שהקבלן מקבל על עבודתו בשיפוץ מבני מגורים ישנים על מנת לחזקם מפני רעידות אדמה חזקות שלפי צפי מומחים אחת כזו מתעתדת לקרות בשנים הקרובות במדינת ישראל.
הממשלה מנסה להקל עם מבצעי העסקה
1. הקלות מס - בעת האחרונה אושר בכנסת תיקון לחוק מיסוי המקרקעין שתכליתו לעודד עריכת עסקאות לפי תמ"א 38. בעקבות תיקוני החקיקה השתנה המצב המשפטי באשר למצבים בהם מוכרים בעלי הדירות לקבלן את זכויות הבניה. כעת עסקה תקבל פטור ממס שבח אם היא תהיה כפופה לתנאים הבאים: זכויות הבניה הוקנו לפי הוראות תמ"א 38, בוצע חיזוק לבניין לפי הוראות תמ"א 38, ניתנה לדיירים תמורה בזכות חיזוק המבנה כמו התקנת מעלית ושיפוץ המבנה ועיצובו. אם יתקיימו התנאים אשר מקיימים את הטלת הפטור על מס השבח, תהנה העסקה בין הדיירים לקבלן מפטור ממס המכירה. למרות זאת העסקה לא תהיה פטורה ממס רכישה ולכן הקבלן אשר רכש את זכויות הבניה יהיה חייב במס רכישה בשיעור של חמישה אחוז משווי זכויות הבניה אשר נמכרו לו.
2. כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מאפשרת - אין איסור במסגרת פרויקט תמ"א 38 על הגשת תוכנית מפורטת המציע זכויות בניה רחבות יותר, אשר במקביל תוסיף אלמנט חיזוק למבנה. אולם תוכנית אשר מגדילה את זכויות הבניה תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה למימוש זכויות הבניה המוגדלות.
מה לעשות אם קיימות זכויות בנייה שלא מומשו בעבר
1. הסדרת זכויות - אם קיימות במבנה המועד לשיפוץ זכויות בניה שלא נעשה בהן שימוש בעבר והדיירים רוצים בנוסף לממש זכאות על פי הזכויות של תמ"א 38, אזי סעיף 13 מסדיר את הזכויות וקובע שאם קיימת תוכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור את קומת העמודים הראשונה או להוסיף אגף אך בשום אופן אין לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתוכנית המפורטת.
2. הרחבת יחידות דיור - בנוסף קיימת אפשרות להרחיב את יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור. אם קיימת תוכנית מפורטת אשר קודמת לתוכנית של תמ"א 38, ומאפשרת הרחבה של יחידות דיור, ההרחבה אשר נקבעה בתוכנית הקודמת גוברת על התוכנית המוצעת בתמ"א 38 ולא חוברת אליה. קביעה זו יכולה לפעול לטובת הדיירים ולרעתם שכן אם התוכנית הקודמת מאפשרת להגדיל את יחידת הדיור בשטח גדול יותר שמציע תמ"א 38 אז התוכנית הקודמת תקבע והדייר מרוויח, אך אם קורה להפך והתוכנית הקודמת מציע הרחבה פחותה יותר הדייר מפסיד שכן תמ"א 38 תציע הרחבה גדולה יותר שלא תוכל לבוא לידי מימוש.
*לקריאה נוספת: תמה 38>>
