מקרקעין
ת"א 619-04, מוניר ח'אזן ואח' נ' מדינת ישראל- משרד הבינוי והשיכון ואח'
כב' השופט רון סוקול
10.12.2009
העובדות:
1. התובעים הינם בעלי זכויות ב-4 חלקות מקרקעין המצויות בסמוך לכביש 85 המחבר בין עכו לכרמיאל. התובעים הינם בעלי כל הזכויות בחלקות 51 ו- 53 בגוש 18969 (להלן: חלקה 51 וחלקה 53, בהתאמה). כמו כן הינם בעלי 16/20 מהזכויות בחלקה 2 בגוש 18984 (להלן: חלקה 2) ובעלי כל הזכויות בחלקה 5 בגוש 18984 (להלן: חלקה 5). המקרקעין מצויים בשטח הישוב בענה. ייעוד המקרקעין על פי תכנית המתאר המנדטורית החלה בגליל הינו ייעוד חקלאי. אין חולק כי גם בפועל שימשו המקרקעין במשך שנים רבות לגידולי בעל שונים. ביום 28.11.63 פורסם צו להחלת פקודת הדרכים על החלקות לצורך הרחבת כביש 85 (להלן: ההכרזה). משמעות ההכרזה הינה הפקעת המקרקעין לצורך הרחבת הדרך והענקת סמכות לרשות לתפוס חזקה במקרקעין. לאחר תפיסת החזקה במקרקעין הוצע לתובעים פיצוי. התובעים לא קיבלו את המוצע וטענו כי הינם זכאים לפיצוי בסכום גבוה יותר. הואיל ולא הושגה הבנה בין הצדדים הוגשה התובענה.
החלטה:
2. סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים) מתווה את הכללים להערכת הפיצויים.בין המועדים האפשריים להערכת שווי המקרקעין בחר המחוקק לקבוע את היום שבו רשאית היתה הרשות לתפוס את המקרקעין, כיום הקובע. הואיל ועל פי הפקודה רשאית הרשות לתפוס את המקרקעין מיד לאחר פרסום ההודעה- ההכרזה, הרי שהמועד הקובע הוא מועד פרסום ההודעה על החלת הפקודה.
3. על פי הדין וההלכה שווי מקרקעין שהופקעו ייקבע על פי הערכת המחיר הצפוי בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כדי לאתר מהו המחיר שהיה צפוי בעסקה שכזו ניתן לבחור בשיטות שומה שונות אולם דומה כי מקובל על הכל כי השיטה המדויקת יותר היא "השיטה ההשוואתית". בשיטה זו נבחנות עסקאות במקרקעין סמוכים שנעשו בתקופה קרובה למועד הקובע, תוך התאמה לתכונות המיוחדות של המקרקעין נשוא הדיון והתאמה מבחינת מיקום, מרחק מכביש או מאזור מגורים וכדומה.
4. עמדת הנתבעת היא כי עבור שטח הנופל מ- 25% משטח כל חלקה אין לשלם פיצויים. האפשרות להפקיע מקרקעין ללא תמורה מצויה בחוקי ההפקעות השונים ולא רק בפקודת הדרכים. במשך השנים נדונו בבתי משפט טענות שונות נגד סמכות ההפקעה ללא תמורה, אולם למרות אי-הנחת מהמצב הכירו בתי המשפט בסמכות זו. הצידוק העיקרי שניתן לסמכות הרשות להפקיע ללא פיצוי הוא שבעלי המקרקעין שהופקעו נהנים מפיתוח יתרת המקרקעין שנותרו בידיהם בשל ההשבחה שהביאה ההפקעה.
5. בהיעדר שינוי בחקיקה, וכל עוד השטח שהופקע אינו מהווה בפועל הפקעת החלקה בשלמותה, אין לבעלים מזור אלא בגדרה של הוראת סעיף 7 סיפא לפקודת הדרכים, דהיינו פנייה לשר. בשים לב לאמור, ברי כי ביחס לחלקות 51 ו- 53 לא זכאים התובעים לכל פיצויי הפקעה שכן השטח שהופקע בכל אחת מהחלקות נופל מ- 25% מהשטח הכולל. בהעדר כל הלכה מחייבת או תיקון בחקיקה הרי שבהפקעת חלק מחלקה אין מקום לשלול את האפשרות להפקעה ללא תמורה. על כן רשאית הנתבעת להפחית מהפיצוי 25% בגין השטח המותר להפקעה ללא תמורה.
6. פיצויי ההפקעה משולמים על-פי פקודת הדרכים בהתאם לשווי המקרקעין ביום ההכרזה. עם זאת הרשות המפקיעה מחויבת לשלם את הפיצויים רק במועד מאוחר יותר - מועד תפיסת החזקה במקרקעין. פער זמנים זה עשוי לעתים להיות ארוך ביותר. החל משנת 1977 הוטלה על הרשות המפקיעה חובה לשלם הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי. בהתאם לדין הקיים, אין מנוס אלא לקבוע כי התובעים זכאים לתשלום הפרשי הצמדה וריבית עבור הפיצוי המגיע להם, מהיום הקובע ועד ליום הזכאות לפיצויים רק על פי הוראות חוק התיקון. הנתבעת תשלם לתובעים פיצויי הפקעה בסך של 270 ל"י עבור חלקה 2 ופיצוי בסך של 669 ל"י עבור חלקה 5 ובסך הכל סך של 939 ל"י. לסכום זה יווספו הפרשי הצמדה וריבית על פי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור מיום 28.11.63 ועד ליום 8.9.96 ומיום זה ואילך, יישאו הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה.
ת"א 619-04, מוניר ח'אזן ואח' נ' מדינת ישראל- משרד הבינוי והשיכון ואח'
כב' השופט רון סוקול
10.12.2009
העובדות:
1. התובעים הינם בעלי זכויות ב-4 חלקות מקרקעין המצויות בסמוך לכביש 85 המחבר בין עכו לכרמיאל. התובעים הינם בעלי כל הזכויות בחלקות 51 ו- 53 בגוש 18969 (להלן: חלקה 51 וחלקה 53, בהתאמה). כמו כן הינם בעלי 16/20 מהזכויות בחלקה 2 בגוש 18984 (להלן: חלקה 2) ובעלי כל הזכויות בחלקה 5 בגוש 18984 (להלן: חלקה 5). המקרקעין מצויים בשטח הישוב בענה. ייעוד המקרקעין על פי תכנית המתאר המנדטורית החלה בגליל הינו ייעוד חקלאי. אין חולק כי גם בפועל שימשו המקרקעין במשך שנים רבות לגידולי בעל שונים. ביום 28.11.63 פורסם צו להחלת פקודת הדרכים על החלקות לצורך הרחבת כביש 85 (להלן: ההכרזה). משמעות ההכרזה הינה הפקעת המקרקעין לצורך הרחבת הדרך והענקת סמכות לרשות לתפוס חזקה במקרקעין. לאחר תפיסת החזקה במקרקעין הוצע לתובעים פיצוי. התובעים לא קיבלו את המוצע וטענו כי הינם זכאים לפיצוי בסכום גבוה יותר. הואיל ולא הושגה הבנה בין הצדדים הוגשה התובענה.
החלטה:
2. סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים) מתווה את הכללים להערכת הפיצויים.בין המועדים האפשריים להערכת שווי המקרקעין בחר המחוקק לקבוע את היום שבו רשאית היתה הרשות לתפוס את המקרקעין, כיום הקובע. הואיל ועל פי הפקודה רשאית הרשות לתפוס את המקרקעין מיד לאחר פרסום ההודעה- ההכרזה, הרי שהמועד הקובע הוא מועד פרסום ההודעה על החלת הפקודה.
3. על פי הדין וההלכה שווי מקרקעין שהופקעו ייקבע על פי הערכת המחיר הצפוי בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כדי לאתר מהו המחיר שהיה צפוי בעסקה שכזו ניתן לבחור בשיטות שומה שונות אולם דומה כי מקובל על הכל כי השיטה המדויקת יותר היא "השיטה ההשוואתית". בשיטה זו נבחנות עסקאות במקרקעין סמוכים שנעשו בתקופה קרובה למועד הקובע, תוך התאמה לתכונות המיוחדות של המקרקעין נשוא הדיון והתאמה מבחינת מיקום, מרחק מכביש או מאזור מגורים וכדומה.
4. עמדת הנתבעת היא כי עבור שטח הנופל מ- 25% משטח כל חלקה אין לשלם פיצויים. האפשרות להפקיע מקרקעין ללא תמורה מצויה בחוקי ההפקעות השונים ולא רק בפקודת הדרכים. במשך השנים נדונו בבתי משפט טענות שונות נגד סמכות ההפקעה ללא תמורה, אולם למרות אי-הנחת מהמצב הכירו בתי המשפט בסמכות זו. הצידוק העיקרי שניתן לסמכות הרשות להפקיע ללא פיצוי הוא שבעלי המקרקעין שהופקעו נהנים מפיתוח יתרת המקרקעין שנותרו בידיהם בשל ההשבחה שהביאה ההפקעה.
5. בהיעדר שינוי בחקיקה, וכל עוד השטח שהופקע אינו מהווה בפועל הפקעת החלקה בשלמותה, אין לבעלים מזור אלא בגדרה של הוראת סעיף 7 סיפא לפקודת הדרכים, דהיינו פנייה לשר. בשים לב לאמור, ברי כי ביחס לחלקות 51 ו- 53 לא זכאים התובעים לכל פיצויי הפקעה שכן השטח שהופקע בכל אחת מהחלקות נופל מ- 25% מהשטח הכולל. בהעדר כל הלכה מחייבת או תיקון בחקיקה הרי שבהפקעת חלק מחלקה אין מקום לשלול את האפשרות להפקעה ללא תמורה. על כן רשאית הנתבעת להפחית מהפיצוי 25% בגין השטח המותר להפקעה ללא תמורה.
6. פיצויי ההפקעה משולמים על-פי פקודת הדרכים בהתאם לשווי המקרקעין ביום ההכרזה. עם זאת הרשות המפקיעה מחויבת לשלם את הפיצויים רק במועד מאוחר יותר - מועד תפיסת החזקה במקרקעין. פער זמנים זה עשוי לעתים להיות ארוך ביותר. החל משנת 1977 הוטלה על הרשות המפקיעה חובה לשלם הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי. בהתאם לדין הקיים, אין מנוס אלא לקבוע כי התובעים זכאים לתשלום הפרשי הצמדה וריבית עבור הפיצוי המגיע להם, מהיום הקובע ועד ליום הזכאות לפיצויים רק על פי הוראות חוק התיקון. הנתבעת תשלם לתובעים פיצויי הפקעה בסך של 270 ל"י עבור חלקה 2 ופיצוי בסך של 669 ל"י עבור חלקה 5 ובסך הכל סך של 939 ל"י. לסכום זה יווספו הפרשי הצמדה וריבית על פי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור מיום 28.11.63 ועד ליום 8.9.96 ומיום זה ואילך, יישאו הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה.
מיכל מורנו הנה מנהלת פרוייקטים בחברת מורנו'ס שיווק באינטרנט
ועורכת ראשית באתר מאמרים - הספרייה הגדולה בישראל להפצת מאמרים לשימוש חופשי ברשת האינטרנט
ועורכת ראשית באתר מאמרים - הספרייה הגדולה בישראל להפצת מאמרים לשימוש חופשי ברשת האינטרנט
