מכירת דירה - בדיקות משפטיות ותכנון מס אפקטיבי 

מכירת דירה - בדיקות משפטיות ותכנון מס אפקטיבי

דורון אהרוני, עו"ד

אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין שתחום התמחותו מקרקעין, מתחילה בליווי מוכר הדירה בבדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה, דרך משא ומתן משפטי ועריכת הסכם מכר שיגן על המוכר ויבטיח את זכויותיו, תכנון מס ועריכת שומת מס עצמית למס שבח תוך ניצול הפטורים השונים מתשלומים המס בהתאם, שימוש במנגנוני נאמנות לצורך הגנה על המוכר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקונה, ומסתיימת בהשלמת הליך העברת הזכויות מהמוכר לקונה.

להלן יפורטו מקצת מהבדיקות הנדרשות טרם ­מכירת דירה. יודגש כי מדובר ברשימה לא ממצה, וכל מקרה יבחן לגופו.

 מנגנוני הגנה משפטיים

יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה ? בין יתר מנגנוני ההגנה שיפעיל עורך הדין לטובת המוכר, אחד החשובים לצורך הבטחת המוכר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקונה, הוא המנגנון הבא:

עם החתימה על הסכם המכר על עורך הדין מטעם המוכר להחתים את הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובת הקונה. ייפוי כוח זה יישאר בנאמנות אצל עורך הדין מטעם המוכר, ולמעשה נועד למנוע מצב בו הקונה ישלם את התשלום הראשון ע"ח מחיר הדירה, ימהר לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרה בו יפר את ההסכם על-ידי הפסקת התשלומים למוכר, יוותר רישום של הערת אזהרה לטובת הקונה, וימנע מהמוכר לבצע עסקה אחרת בדירתו. השימוש בייפוי כוח לצורך מחיקת הערת האזהרה ייעשה רק עם הפרת ההסכם הפרה יסודית על-ידי הקונה, לאחר מתן התראה מראש על לקונה, בהתאם למוסכם בחוזה המכר.

הגנה על זכויות המוכר מפני המשכנתא של הקונה ?  עם מכירת הדירה לקונה אשר מתכוון להיעזר בהלוואה מגובה במשכנתא, על המוכר לחתום על "כתב התחייבות לרישום משכנתא" לטובת הבנק של הקונה. מסמך "סטנדרטי" זה שמקבלים מהבנק טומן בחובו אחריות וסיכון מסוים של המוכר, מאחר הוא מתחייב בהתחייבויות שונות מול הבנק של הקונה.

עורך הדין מטעם המוכר יערוך את השינויים המתאימים בכתב ההתחייבות לרישום משכנתא, וזאת כדי להגן על המוכר במידת האפשר.

בדיקת מצבו הכלכלי של הקונה ? לעיתים מכירת הדירה נעשית במקביל לרכישת נכס אחר. חשוב לוודא שלוחות הזמנים לקבלת התשלומים עבור הדירה הנמכרת מתואמים עם התשלומים עבור הדירה הנרכשת תחתיה, ומשאירים מרווח בטחון, במקרה של איחור בתשלום על-ידי הקונה, על מנת למנוע מצב בו הקונה יאחר בתשלום, ויגרום להפרת ההסכם של מוכר הדירה אל מול בעל הדירה החלופית.

לצורך כך, בבואנו לחתום על עסקת מכר, רצוי מאוד לבדוק, עד כמה שניתן, את מצבו הכלכלי של הקונה ואת יכולת הפרעון שלו. אם מתכוון הקונה לקבל הלוואה מגובה במשכנתא, יש לעיין באישור העקרוני שקיבל הקונה מהבנק למשכנתאות, טרם החתימה על הסכם הרכישה.

בנוסף, למען הזהירות נבדוק האם מדובר בלקוח אשר הוגדר כחייב מוגבל באמצעים, באתר האינטרנט של רשות האכיפה והגבייה.

הוצאות מכירה והיערכות המוכר לתשלומי מיסים

תשלומים נלווים

למעט מחיר הדירה, יש לשים את הדעת על תשלומים נוספים, לצורך תמחור נכון של הדירה לפני הוצאתה למכירה.

כפי שיפורט להלן, יש לחשב את מס השבח בהתאם לנסיבות המכירה (האם ניתן לנצל את אחד מסעיפי הפטור מתשלום מס השבח או כדאי להימנע מניצול הפטור עקב מס שבח נמוך במיוחד, האם מדובר בדירה מירושה, או דירה יחידה בבעלות המוכר וכו'); היטל השבחה - כמפורט להלן; עמלת תיווך אם ישנה; שכ"ט עו"ד; תשלומי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל בנסיבות של זכויות חכירה לא מהוונות של דירה בבעלות המנהל ועוד.

בנסיבות של סילוק או גרירת משכנתא הרובצת על הדירה, יש לקבל מהבנק מכתב כוונות לסילוק המשכנתא, כדי לדעת את סכום החוב המעודכן, והאם קיימים קנסות בגין פירעון מוקדם של ההלוואה.  

מס שבח

בהתאם לסעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963,  מס שבח ישולם על-ידי מוכר הזכות במקרקעין. למרות שניתן להתנות על הוראה זו, ובהסכמת הצדדים להטיל את התשלום על הקונה, נהוג לסכם בהסכם המכר כי תשלום מס השבח ייעשה על-ידי המוכר, מאחר ותשלום מס שבח הינו מס רווח הון של המוכר בגין ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. במידה והיה הפסד או לא היה רווח לא יוטל מס שבח.

להלן יפורטו, דרך חישוב המס, הוצאות המותרות בניכוי, והפטורים השונים.

יודגש כי מכירת כל נכס מקרקעין (ובכלל זה קרקעות, בתים, בניינים, דירות וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע) חייבת במס שבח, וכדי להימנע מתשלום המס, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה, תוך ניצול אחד הפטורים.

חישוב שווי הרכישה - לעיתים יש הכרח או אפילו משתלם למכור נכס מקרקעין ללא שימוש באחד הפטורים, מסיבות שונות, ולשלם את מס השבח, בין היתר כדי לא "לשרוף" פטור ולשמור אותו לנכס אחר, בעל שבח גבוה יותר. לצורך הפחתת תשלום מס השבח במידת האפשר יש לנכות את ההוצאות המותרות בניכוי משווי הרכישה.

שווי הרכישה הינו התמורה ששולמה עבור המקרקעין נכון ליום חתימת הסכם הרכישה בהפחתת הוצאות המותרות בניכוי כמפורט, ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי ע"פ פקודת מס הכנסה, גם אם הפחת לא נדרש בפועל.

בין ההוצאות המותרות בניכוי, בהתאם לסעיף 39א' לחוק:

-          הוצאות שכר טרחת עורך דין ברכישת הדירה ומכירתה.

-          מס רכישה ששולם עם רכישת הדירה.

-          מס מכירה, היה ושולם עם מכירת נכס החייב במס מכירה.

-          דמי היוון (במקרה ומדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל, ושולמו דמי היוון).

-          דמי הסכמה (ששולמו למנהל מקרקעי ישראל לצורך העברת הזכויות, במקרה של מקרקעין לא מהוונים).

-          דמי היתר / דמי השבחה

-          אגרת רישום ירושה, במצב בו נתקבלה הדירה בירושה.

-          הוצאות פרסום הדירה לצורך מכירתה.

-          דמי תיווך עבור רכישת הדירה ומכירתה.

לאחר קיזוז ההוצאות כמפורט לעיל, עורך הדין מטעם המוכר יגיש שומת מס למס שבח.

גובה מס שבח - לדירה אשר נרכשה לאחר 7.11.01 - 20 % מהשבח.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים

דוגמאות לחלק ממסלולי הפטורים ממס שבח:

1. פטור אחת לארבע שנים: המוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת לארבע שנים בעבור דירה אחת, גם אם הוא הבעלים של מספר דירות.
2. פטור לדירה יחידה: מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה.

תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.

1. פטור חד פעמי במכירת שתי דירות: מוכר דירה יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת במקומן. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק.
2. "מכירה ללא תמורה" מיחיד לקרובו ? בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה.

היטל השבחה

לעיתים, עם מכירת הדירה, יכול וייווצר חיוב בתשלום היטל השבחה. יודגש כי אין מדובר במס שבח, אותו מטילה רשות המיסים (מיסוי מקרקעין), כי אם על היטל השבחה, אותו מטילה הרשות המקומית.

עילת החיוב בהיטל השבחה קמה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין בתחום הרשות המקומית.

בעל הדירה יהיה חייב בהיטל השבחה אם שווי הנכס שבידיו עלה עקב אישור תוכנית (תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת), אם בגין הגדלת זכויות ניצול המקרקעין שבידיו ואם "בדרך אחרת". שיעור ההיטל עומד על מחצית ההשבחה.

מאחר והסכומים נגבים כהיטל על-ידי הרשות המקומית, תשלום ההיטל מהווה תנאי לקבלת "אישור עירייה" על היעדר חובות בגין לצורך רישום הזכויות בטאבו על-שם הקונה.

את תשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית שאושרה טרם מועד העברת החזקה בדירה לקונה, מקובל להשית על המוכר, וממועד העברת החזרה אל הקונה.

מומלץ מאוד לקבל תשובה עקרונית משמאי הרשות המקומית האם חל היטל השבחה, טרם סיכום המחיר עם הקונה, כדי לדעת לאמוד את מחיר הדירה בהתאם.

*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.