עליית מחירי הדירות ה"ותיקות" בקריות בשנה האחרונה: לא "למה" אלא "כמה"
שוק הדירות הפרטיות יד-שנייה בארץ היה בשנה וחצי החולפת בקו עלייה - על זה אין עוררין: כתבות הנדל"ן בעיתונות הארצית עקביות בנושא זה עד לאחרונה. למעשה נותר רק לשאול לא האם המחירים עלו, אלא כמה הם עלו.
אז מה קורה אצלנו בקריות (ק.חיים, ק. ביאליק וק. מוצקין)?!
הלכתי אל הפרסומים ב-10 אתרי אינטרנט ראשיים: בדקתי את הדירות שפורסמו בחודשיים-וחצי שבין 1.12.2009 עד 15.2.2010, והתמקדתי בדירות היותר "ותיקות" בקריות, שהמאפיין אותן- אלו הן דירות 2 עד 4.5 חדרים בנות כ-20 שנה ומעלה (שנבנו עד שנות ה-90'), ממוקמות בעיקר בבניינים "מרובעים" (בין 6-16 דירות לבניין) או בבנייני "שיכון" עם כניסות (6-8 דירות לכניסה) - בנויות על קרקע (בשנים 56'-65') או על עמודים (בשנים 62'-88') - בד"כ ללא מעלית. נוסף ל-2 סוגי בניינים אלה בדקתי גם את הבניינים רבי הקומות הותיקים
בקריות, שהוקמו החל מ-1973 (8-12 קומות, 32-48 דירות בבניין) - בניינים עם מעלית.
לפני שאספר לכם איזה "דגים" העליתי ב"חכה הסטטיסטית" שלי, אזכיר לכם את ההערה בדבר "המחיר המבוקש" - זה שמתפרסם, בהשוואה ל"מחיר השוק" הסופי - זה שנקבע בין הקונה והמוכר בתום המו"מ: הפער ביניהם יכול להגיע עד 15%-20%. כמו-כן אציין עוד "תופעה" בפרסומים של מחירי הדירות באינטרנט (אותה מעניין "לחקור" בזכות עצמה): כאשר אתם נמצאים בתוך אתר אינטרנט ומחפשים אחר הדירות המתאימות לכם לפי סדר קלנדרי יורד של מודעות הפרסום, אזי המחירים המתפרסמים בתאריכים המאוחרים (במידגם שלנו למשל מחירי הדירות בשבוע שבין 10-15.2.2010) הינם גבוהים יותר ממחירי הדירות המתפרסמים בתאריכים המוקדמים (אצלנו למשל בשבוע שבין 1-5.12.2009). הפער יכול לנוע עד 10%.
ועכשו למימצאים עצמם:
בדקתי את המחירים בטבלה הנוכחית שלנו אל מול המחירים הממוצעים של דירות בקריות בטבלה שפורסמה לפני כשנה וחצי (בתקופה שבין 1.7.2008 עד 15.9.2008 ). כללתי בהשוואה הזו רק מחירים שנמצאו על מספר דירות גדול יחסית (5 דירות ומעלה).
אז ככה: התשובה לשאלת השאלות בכותרת הראשית היא -
עליית מחירי הדירות ה"ותיקות" בקריות בשנה
האחרונה היא בשיעור ממוצע של 30%(!)
הרי מספר דוגמאות להשוואה בין טבלת 7-9/2008 לבין טבלת 12/2009-2/2010, עפ"י הקריטריון לעיל (5 דירות ומעלה):
עיר/שכונה/רחוב/קומה/מס' חדרים/סוג בניין מחיר7-9/08 מחיר12/09-2/10 ש.עלייה
1) קרית חיים
* במזרחית-ק"ג/ק"ד אחרונה 4 ח' בבניין "מרובע" 435,000 570,000 31%
* בדגניה- ק"ב 3 ח' בבניין "שיכון" 190,000 330,000 74%
* בצייטלין - ק"ג/ק"ד אחרונה 3ח' בבניין "שיכון" 215,000 300,000 40%
* בדגניה - ק"ג/ק"ד אחרונה 2-3ח' בבניין "שיכון" 185,000 275,000 49%
2) קרית ביאליק
* בסביניה - ק"א 4 ח' בבניין "מרובע" 550,000 600,000 9%
* בסביניה - ק"ב 4 ח' בבניין "מרובע" 545,000 630,000 15%
* בסביניה - ק"ג/ק"ד אחרונה 3 ח' בבניין "מרובע" 370,000 450,000 22%
* בסביניה - ק"ג/ק"ד אחרונה 4 ח' בבניין "מרובע" 450,000 535,000 19%
* בסביניה - ק"ג/ק"ד אחרונה 3 ח' בבניין "שיכון" 330,000 360,000 9%
* באפק - ק"ג/ק"ד אחרונה 3 ח' בבניין "שיכון" 200,000 295,000 47%
* בצור-שלום - ק"ג/ק"ד אחרונה 3 ח' בבניין "שיכון" 200,000 265,000 32%
* בסביניה - ק/1 עד ק/7 3 ח' בבניין "רב-קומות" 545,000 680,000 25%
3) קרית מוצקין
* בותיקה - ק"ב 4 ח' בבניין "מרובע" 575,000 650,000 13%
* בדרך עכו - ק"ג/ק"ד אחרונה 3 ח' בבניין "מרובע" 235,000 345,000 47%
* בותיקה - ק"ג/ק"ד אחרונה 4 ח' בבניין "מרובע" 370,000 550,000 49%
* במרכז - ק"ג/ק"ד אחרונה 4 ח' בבניין "מרובע" 400,000 550,000 37%
מתוך עיון מעמיק יותר בהשוואת מחירי הטבלאות הנ"ל, כדאי לשים לב לכך שבשכונות/רחובות "חלשים" מסורתית (כמו שד' דגניה, בן-צבי/צייטלין בק.חיים; צור-שלום ואפק בק. ביאליק; דרך עכו בק. מוצקין) - המחירים ממש זינקו ב-40% ומעלה. בעוד שבשכונות "חזקות" (כמו סביניה בק. ביאליק או מוצקין הותיקה) עליית המחירים הרבה יותר מתונה - 25% ומטה.
אגב, זה מין "ברומטר" שתמיד חוזר על עצמו: באווירה של "מחירים עולים", הרי השכונות החלשות "רותחות"; באווירת "מחירים יורדים" - השכונות החלשות "מצטננות" מהר ואפילו "קופאות"...
עוד נקודה מעניינת היא הבניינים רבי הקומות הותיקים (למרות שסטטיסטית אין כאן הרבה "בשר", כפי שאתם רואים: רוב המחירים נמצאו על מספר דירות קטן - 1-2 דירות בלבד - סוף-סוף לא בנו בקריות הרבה בניינים רבי-קומות בשנים האלו):
עיר/שכונה/רחוב/קומה/מס' חדרים מחיר 7-9/2008 מחיר12/09-2/10 ש. עלייה
1) קרית חיים
* במערבית (כברי) - ק1 עד ק7 3 ח' 290,000 450,000 59%
* בבן-צבי/צייטלין - ק8 אחרונה 3 ח' 370,000 385,000 4%
2) קרית ביאליק
* בדרום (העמקים) - ק1 עד ק7 3 ח' 290,000 400,000 38%
* בסביניה - ק8 אחרונה 4 ח' 545,000 680,000 25%
* בסביניה (השקדים 2) - ק8 ומעלה 4ח' 450,000 600,000 33%
3) קרית מוצקין
* במרכז - ק1 עד ק7 4 ח' 535,000 695,000 30%
* בקדיש לוז - ק8 אחרונה 4 ח' 465,000 690,000 48%
אם כן, התמונה שמתקבלת לגבי רבי הקומות הותיקים אינה שונה מסוגי הבתים האחרים: שיעור עליית מחירים ממוצע של 34%.
ראוי לציין כאן את העלייה המאד מתונה (4% בלבד) ברחובות בן-צבי/צייטלין בק. חיים מזרחית (מדובר סה"כ ב-2 בניינים כאלה בשכונה) - כנראה שהמחיר -.370,000 - ב-2008 היה מאד גבוה מבחינת השווי הריאלי של שאר הדירות שם בשכונה, ו"תיקן את עצמו" ל"רק" -.385,000 - ב-2010 - שזה מתאים יותר ל"רוח התקופה".
נ.ב. מאמר זה הופץ אל כ-250 חברי "מועדון בעלי בתים בקריות" החיים בארץ ובחו"ל, במסגרתו הם מקבלים ממני אחת לחודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על הנעשה בשוק הדירות בקריות. אתם מוזמנים להצטרף: כיתבו אלי אל arienir1@gmail.com, ואשמח לענות לכם בהקדם.
