השקעות נדלנן בנכסים מניבים בבולגריה 

השקעות נדל"ן בנכסים מניבים בבולגריה

תושבי מדינת ישראל ברובם משקיעים ומושקעים בנדל"ן ( בדירות מגורים וקרקעות ),ולרבים מהם ההשקעה מהווה את החלק העיקרי בתיק נכסיהם.הדבר נובע ,בעיקרו מאמונה כי השקעה בנכס מוחשי או במובן הפיזי (אדמה ,ברזל בלוקים וקירות ) הינה בטוחה ויציבה יותר מהשקעות אלטרנטיביות אחרות השקעה בנכס מקנה למשקיע תחושת ביטחון .

בשנים האחרונות המשק הישראלי עבר שינויים רבים ואיתו הכלכלה  ,המעבר לכלכלה גלובלית גרמו לשינוי התפיסה הבסיסית של המשקיע ,ניתן להבחין בשנים האחרונות כי המגמה להשקיע ברחבי העולם הולכת וגוברת .

אופציות ההשקעה העומדות בפני המשקיע הינן רבות ומגוונות, כאשר ביצוע החלטת ההשקעה מותנה ביכולת לשקול מספר אלטרנטיבות במיקומים שונים בעולם וכל זאת למרות שינוי מהותי באופי המדינה,בסביבה העסקית ובפונטציאל של הנכסים.

בהנחה שהמשקיע חותר למקסם את תשואה ההשקעה תוך עמידה במגבלה תקציבית,עולה השאלה איכן להשקיע - נניח שמשקיע מסוים מייעד הון לרכישת נכס נדל"ן ועומדות בפניו מספר אופציות כגון :השקעה בשווקים מתמתחים ,לונדון ,ארה"ב ,או השקעה בשווקים מתפתחים כגון: בולגריה ,רומניה , קבלת ההחלטה מורכבת ממכלול של שיקולים ופרמטרים,אותם יש לקחת בחשבון .חלקם פשוטים וגלויים לעין וחלקם סבוכים ונסתרים ונובעים בעיקר מריחוק גיאוגרפי ושינוי בתרבות העסקית.

במאמר זה בחרתי להתמקד בהשקעות בינלאומיות של ישראלים בנדל"ן מניב בבולגריה תוך התמקדות בתחום המשרדים בבולגריה ובפרט סופיה .

בחרתי להתמקד דווקא במזרח אירופה ( בבולגריה ) מדינה המאופיינת בשיעור צמיחה גבוהים ופוטנציאל אדיר הגלום בשוק הנדל"ן,אך מאידך ישנם מאפיינים פחות אטרקטיביים דוגמת חוסר יציבות הכלכלה כמו גם פרמטרים נוספים המשפעים על מרכיב הסיכון.בבולגריה יש צורך בבחינה ספציפית של אספקטים נוספים העשויים להשפיע על מרכיב עלות הסיכון כדוגמת:יציבות המשטר,יציבות כלכלית,מקור מידע אמין,האפשרות לניתוח נכון של המידע בשל בעיות שפה .

2. שיקולים אסטרטגיים בבניית תיק נדל"ן מניב בבולגריה

1.סיכון מול תשואה

אחת מאבני היסוד של תורת המימון קובעת כי קיים יחס הפוך בין תשואה לבין הסיכון משמע ככל שהתשואה על הנכס גבוה יותר ככה רמת הסיכון בהשקעה גבוה יותר

מריב הסיכון מתחלק לשני מרכיבים:
*סיכון המיוחס לשוק אליו שייך הנכס –זהו הסיכון הבסיסי הקיים בכניסה לשוק או לענף מסוים לדוגמא,משקיע שכל נכסיו בבולגריה אינו יכול להימנע מסיכון של ירידה כלכלית במחירי הנדל"ן בכל בולגריה,גם עם ישקיע בנכסים רבים בכל רחבי בולגריה סופיה ,פלובדיב ,וארנה בורגס וכו .סיכון זה אינו ספציפי ואינוניתן לצמצום ע":י פיזור תיק הנכסים .

*סיכון המיועד להשקעה עצמה-סיכון ספציפי בהשקעה בנכס נדלן מניב כולל,בין היתר,אומדן לפיו קיימת הסתברות של 10% שדמי השכירות לא ישולמו,סיכון זה ניתן להקטנה ע"י פיזור השקעה במספר נכסים מניבים במטרה להקטין את השוכר הבודד.

בהתחשב בסיכון ההשקעה בנדל"ן מניב על המשקיע להבטיח כי התשואה תהיה גבוהה מהריבית  

2. הקטנת מרכיב הסיכון

* הקטנת הסיכות השיטתי- השקעה בנדל"ן מניב שומרת עדיין ( באופן יחסי ) על רמת תגובה איטית לשינויים        שמרו על יציבות גבוה  AAAבשווקים למרות השינויים שאני חווים בשנה האחרונה עדיין נכסים מניבים עם שוכרים

הקטנת הסיכון הלא שיטתי- על פי המודל התיאורטי  ( מודל השוק ) ועל פי מחקרים שנערכו בעקבותיו  מקובל להניח  כי ניתן לנטרל חלק ניכר מהסיכון הלא  שיטתי ,ע"י פיזור סך ההשקעה במדינה מסוימת ב 15 נכסים שונים ,אשר אינם מתואמים ביניהם .

3.שליטה ופיקוח – על מנת להגיע לפיזור השקעה אופטימלי  ( במטרה להקטין את הסיכון ) נדרש לעתים המשקיע לוותר על השליטה בחלק מתי ההשקעה ,יחד עם זאת, חשוב לזכור כי פיזור השקעה לחלקים קטנים מדי ,עלול שלא לאפשר גיבוש מנגנון אשר יפקח בצורה נאותה על ניהול הנכסים .

ברוב המקרים ,השליטה והפיקוח במדינות מתפתחות כמו בולגריה הינה קשה יותר מאשר במדינות מפותחות.

4 התמחות

החלטות השקעה אופטימאלית וניהול השקעה מוצלח דרושים התמחות והכרת השוק ,בדומה לנושא השליטה והפיקוח ,קיים יחס הפוך בין מספר ההשקעות והפיזור לבין רמת ההתמחות אליה ניתן להגיע,ככל שמידת הפיזור גבוהה יותר רמת ההתמחות אליה ניתן להגיע נמוכה יותר

5. אופק השקעה

בשלב תכנון ההשקעה בנכס מניב בבולגריה אנו חייבים להגדיר את אופק ההשקעה ואת רמת הנזילות הנדרשת.

אופק השקעה – הינו טווח הזמן מו מעריך המשקיע את מימוש ההשקעה ,השקעות בנדל"ן מניב מתאפיינות באופק השקעה ארוך טווח בשל המגמות ומחזורי העסקים הארוכים

כשאנו לוקחים את בולגריה כדוגמה ,על המשקיע לקחת בחשבון את ההשלכות הצטרפות מדינה כמו בולגריה לאיחוד האירופי במדינה כמו בולגריה חלים שינויים כלכליים משמעותיים על מנת להגיע ליעדים כלכלים הנדרשים ע"י האיחוד ,בטווח הזמן שלפני ואחרי חלות תמורות רבות כגון : ביקושים לנדל"ן מניב ,בינוי ופיתוח מסיביים בערים מרכזיות שינויים במטבע ועוד ,

נזילות השקעה-מתייחס למידת הסחירות של הנכס ( קלות למימוש ) נכסים מניבים בבולגריה בפריים לוקיישן ( מיקום אטרקטיבי ) מהווים נכסים נזילים יותר ולרוב יהיה ניתן למצוא להם קונה במהירות  .

6 עיתוי הרכישה והמימוש

אין ספק שמשקיע אשר ישמור על הכלל הבטוח להצלחה –כניסה להשקעה בנקודת השפל ומימוש בנקודת השיא ,יצליח להשיג תוצאת גבוהות משל מתחריו,אך נקודות אלה אינן ניתנות לחיזוי מדויק ,יחד עם זאת ,מאפיני הביקוש וההיצע של הנדל"ן המניב קלים יותר לחיזוי באופן יחסי לשווקים הפיננסים.

ולסיום – ברכישת נכסים מניבים בבולגריה חובה לשמור על תשואה של 10% ויותר ,צריך לבדוק את השוכרים לעומק ולראות שלא מנפחים לנו את השכירויות בשביל למכור את הנכס .

לבדיקת כדאיות לפני רכישת נכסים מניבים בבולגריה -צרו קשר