השקעות נדלן בישראל המותאמות למשקיעים זרים 

שוק הנדל"ן בישראל נחשב לאמין ויציב וזוכה להערכה רבה על-ידי מומחים בעולם כולו. גם בשיאו של המשבר מומחים ואנליסטים בינלאומיים הביאו הערכה רבה לשוק הנדל"ן הישראלי  ואף המליצו על השקעה בו.

שוק הנדל"ן הישראלי נהנה מיתרונות רבים כאשר המרכזי שבהם הוא האוכלוסייה ההולכת וגדלה על שטח מחייה יחסית מצומצם כאשר במרכז הארץ המחסור בשטחים בנויים למחיה הינו מצומצם ביותר.

 

לאור הפיתוח המתגבר בעשור האחרון בישראל ותוכניות תמרוץ שונות בתחום בנדל"ן נפתחות הזדמנויות שונות למשקיעים להיכנס לתחום הנדל"ן במספר אפשרויות ובתקציבים שונים המתאימים לרמת הסיכון שהמשקיע מוכן לקחת.

ברשימה קצרה זו נסקור כמה מתחומי האפשרויות הקיימות להשקעות בנדל"ן הפתוחות בפני יזמים ומשקיעים- לפי מדרג סיכון-עלות עולה:

השקעה בנדל"ן להשכרה: בשנים האחרונות אנו עדים לתנודתיות בשוק ההשכרה בישראל כאשר המחירים עברו מספר תהפוכות. חשוב להבין כי אחוז בעלי הדירות בישראל, בקרב משפחות ובקרב קבוצת הגיל שמעל 35, הינו גבוה, גם יחסית למדינות מערביות אחרות. שכירויות למגורים ארוכות טווח (לתקופות של 5-10 שנים ומעלה) אינן נפוצות ומחירי השכירות נתקלים בתקרת כדאיות לקיחת המשכנתא בנכס שווה ערך.

עם זאת פעמים רבות ניתן למצוא נכסים מניבים להשכרה פרטית אשר יכולים להניב בין 7% ל-10% תשואה ריאלית בשנה.

במקביל ניתן לשקול את אפשרות השטחים המסחריים והשכרה לעסקים אשר מניבה בשיעורים דומים ואולם מגלמת לעיתים סיכון של תקופות "יובש", עמידת הנכס ריק, הגבוה מאשר בנדל"ן להשכרה למגורים.

כאשר מחפשים נכס מניב להשכרה יש לשקול מספר שיקולים עיקריים:

-          מיקום, מיקום, מיקום - הכלל הראשון בנדל"ן תקף כמובן גם כאן. אזורים מסויימים מבוקשים יותר להשכרה, מציעים ביקוש רב ויציב ויכולים להבטיח לבעל הנכס רציפות השכרה בטוחה יחסית.

-          ניהול הנכס - יש לבחון כבר מהשלב הראשון את עלויות ניהול הנכס (לרבות: שעות עבודה, השקעה, תיקונים וכד'). בנכסים ישנים אחת השיטות הטובות לפחטת הצורך בניהול ותיקונים הוא ליזום שיפוץ יסודי, הכולל אינסטלציה ומערכת חשמל, על מנת ליהנות משקט לשנים ארוכות קדימה.

שיקול נוסף בניהול הנכס הינו שאלת המנהל ומשקיעים רבים, ובפרט משקיעים זרים, מעמידים נאמן מטעמם אשר עוסק בניהולו השותף של הנכס.

-          מחיר הנכס והערכת עליית ערך. בבחינת נכס כמובן שיש לבחון באם מחירות עומד במסגרת התקציב שהעמדתם לעצמכם. חלק בלתי נפרד ממחיר הנכס צריך לכלול גם את העלויות הנלוות כמיסים, אגרות, שכ"ט, דמי תיווך, שיפוץ וכד'.

מומלץ לבחון היבטים מיסויים שונים ואפשרויות מינוף אשר יכולות להפחית באופן משמעותי מההוצאות הנלוות ולהגדיל את התשואה מהנכס.

תמ"א  38 ומיזמי "פינוי-בינוי": בשנים האחרונות המדינה מקדמת 2 אפשרויות נדל"ן שמטרתן העיקרית רענון מבנים ישנים וחיזוקם בפני רעידות אדמה. במסגרת זו מוצעים 2 מסלולים עיקריים: תמ"א 38- במסגרתה נהנים הדיירים משיפוץ דירותיהם והבניין, ולעיתים גם הרחבת הדירות עצמן, ומנגד נהנים היזמים מזכויות בנייה ותוספת לנכס. על אף העלויות הגבוהות לכאורה מרבית הפרויקטים תחת תמ"א 38 מתגלים כרווחיים מאוד הן לדיירים והן ליזמים.

אפשרות שנייה הינה אפשרות של פינוי בינוי במסגרתה מפונים הדיירים לדיור חלופי, הבניין/ים נהרס כליל ונבנה תחתיו מבנה חלופי, על פי רוב מפואר יותר ובעל מספר דירות גבוה באופן משמעותי. גם במקרים אלו הרווח היזמי הינו ניכר.

בשני התחומים ישנן חברות מבצעות ויזמיות המתמחות במיזמים מסוג זה אשר נזקקות פעמים רבות למשקיעים חיצוניים לשם הנעת הפרוייקט.

רכישת אדמות חקלאיות:

במרכז הארץ עדיין ניתן לאתר קרקעות פנויות, בבעלות פרטית או בחכירה מהמדינה, שיש את הפוטנציאל להפשיר אותם לבנייה.

השקעה מסוג זה הינה השקעה ספקולטיבית ברמת סיכון גבוהה ולתקופה ארוכה - ואולם, איתור הקרקע הנכונה יכול להניב עשרות, ולעיתים אף מאות, אחוזי רווח למשקיע.

דירות ואזורי יוקרה בהתפתחות:

תחום דירות היוקרה ואזורי היוקרה בישראל עדיין בשלבי התפתחות וניתן לאתר גידול של עשרות ומאות אחוזי רווח, בתקופות קצרות יחסית, בתחום זה. ההשקעה בדירוב יוקרה או בבתי יוקרה הינה השקעה לטווח בינוני-ארוך כאשר ניתן בתקופת ההבשלה לנצל את הנכס להשכרה כאשר פעמים רבות התשואה באחוזים לאור ההשקעה תהיה נמוכה מזו של נכס שנועד להשכרה ועולם הרווח הממשי בעסקה הינו במימוש ומטרת השכירות הינה ביצירת תזרים מזומנים לכיסוי עלויות אחזקת הביניים.

איתור מגמות והזדמנויות:

כמו בכל שוק נדל"ן בעולם הרי שגם בשוק הנדל"ן הישראלי ישנן מגמות והזדמנויות שונות אשר יכולות לאפשר למשקיע הסבלן אחוזי רווח יזמי נרחב.

איתור נכסים והזדמנויות יכול להיעשות בכפוף למידת הסיכון שהמשקיע מוכן ליטול על עצמו יחד עם הסכום הכולל להשקעה שאותו הוא מעוניין להעמיד.

לסיכום:

שוק הנדל"ן הישראלי מציע אפשרויות רבות ומגוונות להשקעות גם על ידי זרים בטווחי מחירים רחב ובסיכון משתנה- החל מהאפיק הסולידי ועד האפיק היזמי.

בכניסה להשקעת כל שהיא, לא כל שכן בנדל"ן, במדינה זרה חשוב להסתייע באנשי מקצוע מקומיים המחויבים לכם ויכולים לקדם את עניינכם באופן הטוב ואמין ביותר.

בביצוע השקעת נדל"ן בישראל על-ידי תושב זר יש לבחון ולשקול מספר שיקולים מרכזיים: התאמת ההשקעה לצרכיך; עלויות כוללות בעסקה ותשואה צפויה; יכולת ניהול, שליטה ובקרה על ההשקעה; מידת הידע או ההבנה האישיים הדרושים למימוש ההשקעה והעלויות הכוללות של העסקה.

ככל עסקה המנוהלת מרחוק הרי שישנן בעיות שליטה ובקרה משמעותיות, הן בעת ביצוע העסקה עצמה והן בניהול הנכס לאחריה. ככל שעולה מסובכות העסקה כך עולה חשיבותו של נציג מקומי מהימן אשר ינהלה עבור המשקיע.

התחזיות צופות כי גם בשנים הקרובות ימשיך שוק הנדל"ן הישראלי לשמור על אמינות ורווחיות ולהוות מוקד אטרקטיבי להשקעה.

* הכותב הינו עו"ד המתמחה במשפט מונע ומשפט מסחרי ועומד בראש משרד עוה"ד ר.א. גמליאל.