משכנתא הינה ההשקעה הגדולה ביותר בחיינו.
לרוב המשכנתאות אשר ניתנות כיום על ידי הבנקים למשכנתאות הן לתקופה ארוכה אשר מוסר התשלומים בהלוואה נשוא המשכנתא חייבת להיות במחשבה תחילה אחרת אנו נמצא את עצמנו עם חוב גבוה יותר מאשר ההלוואה עצמה שלקחנו.
ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא ולכל בנק יש לו את המסלולים הייחודיים בשבילו.
לא בכל הבנקים יש את כל המסלולים ולפעמים ישנו מבצע ללקיחת משכנתא אשר כדאי לקחת אשר מוזיל באופן משמעותי את לקיחת המשכנתא.
כדאי להבדיל בין סוג מסלול המשכנתא לבין החלוקה שלו לאורך חיי ההלוואה.
ישנם 3 סוגי לוחות סילוקין:
1. לוח סילוקין שפיצר:
בלוח שפיצר שיטת ההחזר שבו התשלום החודשי אשר משולם לבנק למשכנתאות הינו קבוע מראש בעוד התשלום על חשבון קרן וריבית משתנים לאורך תקופת ההחזר. בתחילת התשלום משולם תשלום גבוה יותר על חשבון הריבית ועם השנים התשלום על חשבון הריבית יורד והתשלום על חשבון הקרן עולה
לדוגמא:
משכנתא של 300,000 שנלקחה בריבית של 5% לתקופה של 20 שנה התשלום החודשי ההתחלתי יעמוד על 1979 ש"ח כאשר התשלום על חשבון הקרן הינו 729 ש"ח השתלום על חשבון הריבית 1250. לתקופה של 15 שנה: התשלום החודשי יעמוד על 2,372 מתוכו 1,122 על חשבון הקרן ן- 1,250 על חשבון הריבית. לתקופה של 10 שנים: התשלום החודשי יעמוד על 3,181 . על חשבון הקרן ישולם 1,931 ו- 1,250 על חשבון הריבית.
אנו יכולים לראות, כי ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר סך התשלום על חשבון הריבית נמוך יותר אבל נפרס לתקופה ארוכה יותר.
2. לוח סילוקין קרן שווה (קרן יורדת):
בחישוב של לוח סילוקין קרן שווה התשלום על חשבון הקרן כל חודש יהיה זהה בעוד סך התשלום לבנק ישתנה כאשר התשלום יתחיל מהחזר גבוה יותר ביחס ללוח שפיצר ויפחת במהלך השנים.
3. לוח סילוקין בוליט (גרייס):
ישנם 2 סוגים של בוליט (גרייס).
א. גרייס מלא- בגרייס מלא אנו לא משלמים את חשבון הקרן או הריבית לאורך התקופה אותה קבענו מראש, בדרך כלל זה לתקופה של שנה-שנתיים כאשר קונים דירה מקבלן או מפרוייקט אשר צפוי להסתיים עוד כשנתיים והשכירות והמשכנתא כבדים מנשוא.
ב. גרייס חלקי- בגרייס חלקי נשלם רק על חשבון הריבית. בתקופת הגרייס החלקי החלק של הקרן ישאר באותו ערך מכיוון אלא אם כן הוא מוצמד למדד ואז הערך שלו יעלה בהתאם. גרייס חלקי גם הוא מתאים למי שבתקופה הראשונה לא יכול לשלם תשלום על חשבון הקרן ומעוניין שההחזרים החודשיים ההתחלתיים שלו יהיו נמוכים.
לאחר בחירת לוח הסילוקין אנו בונים את סוג ההלוואה שהינו סוג של סיכון. בלקיחת משכנתא אנו מצמידים את הקרן או את הריבית לסוג מסויים של מסלול משכנתא. ישנם מספר רב של מסלולים וכדאי לבחור את המסלול הטוב ביותר ולא תמיד את הזול ביותר.
לפני שאנו ניגשים לקחת משכנתא מומלץ לפנות לשירותיו של יועץ משכנתאות אשר מכיר את מסלולי המשכנתא ויכל לחסוך לכם אלפי שקלים מיותרים אותם יכולתם לחסוך.
יש מספר רב של סיכונים אשר יכולים להיות וביניהם:
1. הצמדה למדד המחירים לצרכן-הקרן מוצמדת למדד אשר עולה בממוצע בשנים האחרונות בלמעלה מ-2%.
2. פריים- הפריים מוצמד לריבית בנק ישראל אשר עומדת כיום על 3%, כל עלייה של הריבית מעלה את הריבית בתשלומי המשכנתא.
3. מסלולי מט"ח- במסלולי המט"ח גם הקרן וגם הריבית מוצמדות. הריבית מוצמדת לשער הלייבור והקרן מוצמדת לשער החליפין.
4. ריבית משתנה צמודת מדד- בריבית המשתנה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן והריבית צמודה לעוגן של אותו בנק בו נלקחה המשכנתא.
ישנם סוגים רבים של עוגנים ובינהם:
עוגן אג"ח, עוגן שימושים, עוגן גיוסים.
הריבית במסלול זה יכול להשתנות בתקופת השינוי אשר נקבעה מראש. הריבית יכולה לעלות בצורה חדשה ועל כן יש להיזהר ממסלול הריבית המשתנה. מסלול זה מיועד ללוקחי משכנתא אשר יודעים בוודאות שהם הולכים לפרוע חלק מהמשכנתא בנקודת השינוי.
