כשלים ברכישת דירות להשקעה 

דירה הנרכשת לצורך השקעה, היא דירה, שמחירה

בשוק, יחסית זול, כי היא ישנה, או נמצאת במיקום

גרוע, דירה קטנה או בדומה לכך, שאותו קונה

להשקעה שקונה אותה, יכול למנף את רווחיו

בעשרות אחוזים מידי חודש בכך שישכיר אותה

בשוק החופשי, ויקבל דמי שכירות בסכומים שיניבו

לו רווחים הרבה יותר גבוהים אם היה למשל משקיע

כספים אלו בבורסה או בבנק או בקרנות נאמנות סולידיות

או באם אותו קונה ימכור אותה לאחר תקופה שכידוע בתקופה האחרונה מחירי הדירות עלו לאין ערוך, וכל דירה שבעבר

נחשבה לעלובה ולא אטרקטיבית, נחשבת כעת למכרה זהב, יצויין כי לא מעט כשלים נילוו ונלווים למגמה זו, האחד

והמציק ביותר לדעתי הוא שזוגות צעירים יתקשו יותר ויותר לרכוש דירה, מהטעם הברור כי מלאי הדירות בשוק אזל, בעלים

אחד אוחז בכמה דירות, ומהטעם השני שמחיר הדירות שכבר נותרו, או שבבנייה גבוה מאוד, בנוסף, אם זוג צעיר קונה דירה

מיד ראשונה הרי ההוצאות הנלוות לרכישה, בנוסף למחיר הגבוה של הדירות, גורם לויתור על ביצוע העסקה ופנייה לשכור

דירות מידי אותם בעלים הקונים דירות להשקעה, כשל נוסף הוא באשור משכנתאות, אותו קונה דירה להשקעה, הרי שיקנה דירה

ראשונה במימון עצמי שלו, דירה שניה בסיוע הבנק, דירה שלישית, כבר ההון העצמי שיש ברשות אותו אדם, לא גבוה במיוחד שכן

קנה כבר נכסים נוספים, הנכסים הנוספים אינם נזילים כי בדרך כלל הם מושכרים, קצת קשה לשעבד אותם כי הם כבר משועבדים

במשכנתא קודמת שהוא נטל או שהם מצויים במקומות שהבנקים לא מעוניינים לאשר משכנתאות באחוז מימון גבוה גם אם

לאותו אדם יש עוד נכסים, כשל נוסף הוא שוכרי הדירות, ישנם שוכרים טובים המתגוררים בנכס לאורך שנים ואין איתם בעייה

המיעוט הבעייתי, נודד ממקום למקום, אין לו כתובת קבועה, הצ'קים שהוא משלם בעבור דמי השכירות אינם ברי מימוש,

עלויות הפינוי גבוהות מאוד, ובכלל. מה עוד שרצוי מאוד לבדוק, וזה בלי שום קשר לרכישת דירה להשקעה, רכישת דירה בכלל,

מחברה קבלנית, כשהדירה טרם נרשמה בטאבו, רצוי מאוד לבדוק גם את מצבה של החברה הבונה ברשם המשכונות וברשם

החברות, אלו התחייבויות היא נטלה על עצמה ואם המגרש עליו בנוי הבית עודנו משועבד לבנקים המלווים, במצב זה רצוי

ואף מומלץ לפנות לבנקים המשעבדים ולדרוש כי יסירו השעבודים הרובצים על המגרשים גם ברשם החברות וגם ברשם

המשכונות, דבר זה אמנם מטיל נטל כבד ולא אחת נתקלתי בהתנגדויות מצד הבנקים והחברות אולם אין ברירה אחרת.

לגבי בתים שהם דו משפחתי, לא מן הנמנע לבדוק את מסמכי היסוד ששימשו יסוד לרישום העיסקה כי לא אחת בדו משפחתי

בעת הרישום מוחלפות החלקות ובית שאמור להיות מוצב על שטח קטן מוצב על שטח גדול ולהיפך, שמאות מקרקעין פשוטה

עולה על כך במיידי, יש לשים לב גם לעובדה שכיום, בעקבות וועדת גדיש, אין למכור נכסים שהפכו מחכירה לבעלות

לתושבי חוץ ובעיקר לנושא המיסוי, ברכישת דירות להשקעה יש לשלם מס רכישה במחיר גבוה, וכשמוכרים דירה ועוד דירה

יש לשים לב לסעיפי הפטור ממס שבח. ובאם מגיע פטור או באם כדאי לשרוף פטור . רצוי ואף מומלץ בטרם מכירת דירה

לבדוק את החוסן הכלכלי של הקונה, וקונה - רצוי שירוץ לבנק בטרם רכישת דירה על מנת לאשר משכנתא באשור עקרוני, כי כל

החזרת הוראת קבע או אי כיבוד צ'ק או אפילו טעות בספרי הבנק בחשבון עובר ושב עלול לגרום לכך שלא תאושר משכנתא ובאם

כבר חתמתם על הסכם, אזי תהיו מחוייבים בתשלום פיצוי גבוה ביותר בשל אי עמידה בתנאי ההסכם.

לדעתי זה די.

דרך צלחה בעסקה הבאה!