אחריות קבלן לאחר מסירת הנכס 

מכר נכס: אחריות קבלן לאחר מסירת הנכס

לאחר מסירת הדירה, בתנאי שתהליך הבניה הסתיים ללא תקלות וללא עיכובים, כמובן, מקבל הקונה את החזקה בדירה - המפתח המיוחל. לאחר קבלת הדירה קורה לעיתים שהקונה מגלה ליקויים שונים בנכס שנקנה, לעיתים מיד לאחר קבלת הדירה ולעיתים מאוחר יותר. חשוב לדעת שמיום קבלת הדירה ישנה תקופה הנקראת תקופת בדק. תקופה זו מוגדרת בחוק המכר (דירות) ונקבעת עפ"י סוג הליקוי כדלקמן:

• צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים;
• חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים;
• מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים;
•  קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים;
•  שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים;
• שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים;
•  סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים;
• קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים;
• כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות שנמשכת שלוש שנים נוספות מיום סיומה של תקופת הבדק. הסיבה לשתי התקופות היא בכך שישנם ליקויים שניתן לראות תוך זמן קצר לאחר סיום הבניה וישנם כאלו שנדרש זמן רב יותר להבחין בהם. לכן, נקבע בחוק המכר (דירות) כי על הקונה להודיע תוך שנה על פגם הניתן לגילוי מיד לאחר מסירת הדירה. על כל פגם אחר מוטל על הקונה להודיע תוך זמן סביר מעת שהתגלה לו.  חוק המכר קובע כי אם התגלה ליקוי שכפוף לאחריותו של הקבלן-המוכר, הרי שעל הקונה לאפשר לו לתקן את הליקוי. בפסיקת בתי-המשפט נקבע כי פניה לקבלן לתקן כל ליקוי שנתגלה בנכס בתוך תקופת הבדק הינה חשובה. החשיבות היא בכך, שבתקופת הבדק תינתן לקבלן ההזדמנות לתקן את הליקוי, דבר שיחסוך את הפניה לבית-המשפט בתקופה זו.

בע"א  5602/03 שיכון ופתוח לישראל בע"מ נגד אבי ושרה סגל ואח' (ניתן ביום 28/02/05) פסק בית-המשפט העליון כך :"תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופה זו חשיבות שכן היא מייתרת, ולו זמנית, את הצורך בהגשת תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. מכאן האינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תום שנת הבדק."

פסיקה זו היא שקבעה מסמרות והוזכרה ע"י ביהמ"ש המחוזי במועד מאוחר יותר. ביהמ"ש המחוזי אף הגדיל לעשות וקבע כי רוכש דירה אשר לא יתן לקבלן את ההזדמנות לתקן את הליקויים בתקופת הבדק, פוגע במדיניות המשפטית הראויה ויש מקום להפחית את שיעור הפיצוי המגיע לו בגין ליקויי הבניה. 

בתא (ת"א) 1615/97 תילא כהן פנחס נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ (ניתן ביום 26/11/06) פסק ביהמ"ש המחוזי בת"א כך: "בענייננו, הוגשה תביעה בטרם נסתיימה שנת הבדק ונראה כי טרם הגשת התביעה התובעים לא נתנו לנתבעת "הזדמנות הולמת וראויה" לתקן את הליקויים שנמצאו בבתים. אין חולק כי גם אם ניתנה לנתבעת אפשרות לתקן את הליקויים היה זה רק לאחר הגשת התובענה. נראה כי מטרת התובעים בהגשת התובענה הייתה קבלת פיצוי כספי מהנתבעת ואילו ההיבט של הבאת הבתים למצב תקין לא היווה שיקול עיקרי ומדריך. פסיקת פיצויים בנסיבות אלה, לרוכשי דירות שלא יבצעו תיקונים בדירותיהם, לא תקדם מדיניות שיפוטית ראויה, שהיא להעדיף, בדרך כלל, ביצוע תיקונים על פני מתן פיצוי כספי. הטעם העומד בבסיס המדיניות האמורה נעוץ בעובדה שזכות תיקון הליקויים על ידי המוכר- הקבלן, ראשונית היא וקודמת לזכות הפיצוי הכספי, שכן זהו עקרון הבסיס ותכליתו של חוק המכר, וכן הרצון לעודד תיקונים על מנת לשפר את רמת המגורים ועל ידי כך את רווחת הציבור בכללותו. 

במצב דברים זה, מן הראוי להפחית את שיעור הפיצויים המגיע לתובעים בגין ליקויי הבניה.

המידע ניתן כשירות לציבור ואין לראותו כעצה משפטית מוסמכת