דגשים בעריכת חוזה קבלנות בנייה - חלק א' 

חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974 מגדיר חוזה קבלנות כ"חוזה לעשיית מלאכה או למתן שירות בשכר כשהקבלן אינו עובדו של המזמין" (סעיף 1 לחוק).

מדובר בהגדרה רחבה ביותר, החלה על התקשרויות מסוגים רבים ומגוונים, החל מחוזה לייצוג משפטי, עבור בחוזה לאספקת מוצר, וכן, ובהתאמה לענייננו אנו - על חוזה לביצוע עבודות בנייה.

יחד עם זאת, החוק עצמו אינו קובע כמעט דבר לגבי תוכנו של חוזה הקבלנות, אלא מותיר כר ניסוח נרחב לצדדים, ובלשון החוק - "הכל לפי המוסכם בין הצדדים" (סעיף 2 לחוק).

בכל הנוגע לחוזי קבלנות בנייה, ניתן לומר שהחלטה זו של המחוקק גרמה וגורמת לעיתים למחלוקות קשות בין הצדדים לחוזה זה (קבלן - מזמין, קבלן ראשי - קבלן משנה), ולאי ודאות רבה בנוגע למשמעות הוראותיו.

ברשימה זו וברשימה הבאה שתפורסם באותו עניין, אנסה לעמוד על מספר נקודות אשר רצוי כי יבואו לידי ביטוי בחוזה קבלנות בנייה, ואשר שימת דגש על קיומן עשויה לחסוך לכל הצדדים הנוגעים בדבר זמן ומשאבים כלכליים רבים בקיום התדיינויות משפטיות ממושכות.

הגדרה מדויקת של העבודות המוזמנות. בדרך כלל, מצרף המזמין לחוזה כתב כמויות, מפרט טכני (המכונה לעיתים קרובות - "המפרט המיוחד") ותכניות. קורה לעיתים, שהמזמין בוחר להגדיר את העבודות שביצוען נמסר לקבלן על-ידי הפניה  למסמכים הטכניים הנזכרים לעיל.

אולם, חשוב לציין שצירופם של המסמכים הטכניים והפניה אליהם אינם מייתרים את הצורך בקביעת הגדרה ברורה של העבודות  המוזמנות (בפרק המבוא, בסעיף ההגדרות או בסעיף נפרד בחוזה עצמו), לרבות מהות העבודות (בנייה, פיתוח, גמר וכיו"ב), מקום ביצוען, וכן את שלב הביצוע שאליו אמור הקבלן להגיע על-פי החוזה (ביצוע בחלקים, "עד מפתח" וכיו"ב).

הגדרה ברורה הקובעת מה אמורות העבודות לכלול, וחשוב עוד יותר מכך (מנקודת ראותו של הקבלן) - מה לא אמור להיכלל בהן, עשויה להסיר אבני נגף רבות מדרכם של הצדדים במהלך ההתנהלות החוזית ביניהם, וכן להבהרת העמימות שאופפת לעיתים קרובות חוזים אלו בעת שהצדדים מתדיינים בערכאות משפטיות או בהליכים אלטרנטיביים (כגון גישור או בוררות) בפני גורמים שלרוב אינם בעל ידע טכני.

קביעת בסיס החוזה. התשלום לקבלן בחוזה קבלנות בנייה יכול להיות מחושב על בסיס "פאושלי", כלומר כמחיר "קומפלט" ומוחלט עבור ביצוע כל העבודות המוגדרות במסמכים הטכניים המצורפים לחוזה, או על בסיס "מדידה", היינו בהתאם לכמויות העבודות שבוצעו בפועל, בהתאם לתעריפים קבועים מראש. קורה לעיתים שבמסגרת אותו חוזה נקבעים שני בסיסי החישוב הנזכרים לסוגים שונים של עבודות.

מכל מקום, יהא אשר יהא בסיס זה, רצוי מאוד לציינו במפורש בחוזה, ולא להסתכן ולהשאיר את מלאכת הפרשנות בעניין זה לבית המשפט, שכן במקרים רבים מדובר בשאלה אשר ההכרעה בה, היא כשלעצמה, הנה בעלת משמעויות כספיות כבדות.

כך למשל, במסגרת פסק הדין שניתן בת.א. (מחוזי, י-ם) 2625/00 גביר קבלנים לעבודות בנייה ופיתוח בע"מ נ' עובד לוי תיעוש האבן והבנייה בע"מ נדרש בית המשפט להכריע בשאלה האם הסכם שנכרת בין הצדדים לבניית יחידות קוטג' הנו פאושלי, כטענת הנתבעת, מזמין העבודות, או על בסיס מדידת כמויות, כפי שנטען על-ידי התובעת, קבלן המשנה. יצוין שבנסיבות אותו מקרה, פער התשלומים בין שתי העמדות עמד על קרוב למיליון חצי ש"ח.

בית המשפט (כב' השופט אוקון) קבע לבסוף, בהסתמכו על לשון החוזה, כי מדובר בחוזה פאושלי, ופטר את הנתבעת מתשלום תמורה נוספת, בנוסף לזו שנקבעה בחוזה בין הצדדים.