רישום מבנה ללא היתר כבית משותף 

פסק דין מאת בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כערכאת ערעור בהרכב של שלושה שופטים בראשות סגן הנשיא השופט גרוס קובע כי ניתן לרשום מבנה שנבנה ללא היתר כבית משותף !

פסק הדין טיפל בסוגיה של שני בעלים על אותו נכס שחפצו לפרק את השיתוף ביניהם ללא אפשרות לחלוקה בעין.

עיקר פסק הדין שניתן בערכאה הראשונה בבית משפט השלום עסק בשאלת פירוק השיתוף בנכס ושאלה זו עמדה גם בבסיס הערעור.

בנושא פירוק השיתוף קבע בית משפט השלום כי הדבר יעשה בדרך של רישום הבית כבית משותף, כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969.

בית משפט השלום פסק כי משלא ניתן לבצע חלוקה בעין, יש לבחון אם ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף.

הנושא הועבר באמצעות בית המשפט לחוות דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין, אשר קבעה כי אין מניעה לרשום את הנכס כבית משותף, למרות חריגות הבניה !

טענות המערערים לפיהם חלקו של הנכס נבנה ללא היתר ומשכך לא ניתן לרושמו כבית משותף אלא יש לבצע חלוקה ע"י מכירת הנכס בשלמותו נדחו על ידי בית משפט השלום. טענה נוספת לעניין "הפסד ניכר" בשל רישום הנכס כבית משותף נדחתה אף היא. בית משפט השלום קבע כי אין ברישום הנכס כבית משותף כדי להכשיר את חריגות הבנייה. עוד קבע בית המשפט כי בעניין סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין, הנטל להוכיח "הפסד ניכר" אשר ייגרם כתוצאה מפירוק שיתוף בדרך זו הוא על הטוען אשר העלה את הטענה, אולם לא הוכיחה.

בית המשפט החליט כאמור להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף ומכאן הערעור שהוגש בפני בית המשפט המחוזי.


טענות המערערים בפני הרכב הערעור היו כדלקמן:

• לא ניתן לבצע פירוק שיתוף בנכס על ידי רישום בית כבית משותף, כאשר רובו נבנה ללא היתר בנייה.


• אין אפשרות כי גוף סטטוטורי אחד ייתן החלטה הנוגדת מדיניות של גוף סטטוטורי אחר קרי לא יתכן מצב בו בית המשפט יורה על רישום בית משותף בעוד הוועדה לתכנון ולבניה תדרוש הריסת אותו מבנה.


• רוב רובו של המבנה הוקם שלא על פי היתר בנייה, ולא ניתן גם לקבל היתר בנייה, בגין חלקים אלו. לכן החלטת בית משפט השלום משוללת סמכות ליתן סעד של חלוקה שאיננו תואם את הוראות חוק התכנון והבנייה.


• הפסיקה אינה מעודדת הנצחה ורישום חריגות בנייה, ו/או משחררות את הרשויות מחובתן הסטטוטורית לנקוט בהליכים כנגד עברייני בניה.


• נטל ההוכחה אשר היה מוטל על המערערים בסוגייה של הפסד כספי בשל אי מכירת הנכס כשלם הורם על ידם.

המערערים ביקשו ליתן הוראה לפיה פירוק השיתוף יעשה בדרך של מכירת הנכס.


בית המשפט המחוזי בהחלטתו קבע כי אין מחלוקת שלא ניתן לחלק את החלקה בעין והדבר עולה באופן ברור ממסמך שהוגש על ידי מהנדס העיר הקובע כי הגודל המינימלי של חלקה באיזור הוא דונם אחד.

לשיטתו של הרכב הערעור יש להצמד לחוות הדעת שניתנה לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף.

ההלכה הפסוקה נותנת עדיפות ברורה לפירוק שיתוף בדרך של רישום המקרקעין כבית משותף על פני הדרך של מכירת הנכס, ובלבד שהנכס ראוי להירשם כבית משותף ובנסיבות מקרה זה הוכח כי הנכס אכן ראוי להירשם כבית משותף לאור הסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים, כך לדעת בית המשפט.

לעניין חריגות הבנייה, נקבע כי אין בעובדה שהנכס חורג מהיתר בנייה, כדי להשפיע על ההחלטה בדבר רישום הנכס כבית משותף מן הטעם שמתן היתר בנייה הינה סוגייה תכנונית ופירוק שיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף הוא סוגייה קניינית, ולכן אין קורלצייה בין השניים ואין ברישום הנכס כדי להכשיר את חריגות הבנייה.

בעניין הטענה בדבר "הפסד ניכר" שיגרם כתוצאה מהרישום וגם מהעובדה שניתן לקבל זכויות בנייה כאשר הנכס מהווה חלקה אחת, נקבע כי עובדה זו אינה גורמת בהכרח להפסד, שכן במקרה כזה ניתן לשקול פתרון של תשלומי איזון.

יש לציין כי בית המשפט בהחלטתו לא נתן כל התייחסות להשלכות העתידיות היכולות להיווצר בשל רישום נכס שנבנה ללא היתר כבית משותף מבחינת דיני התכנון והבניה והדבר הנו תמוה לאור ההחלטה שהנה מרחיקת לכת.

כך לדוגמא, כיצד רשות מקומית תטען כי יש לבצע הריסת מבנה או חלק ממבנה שנבנה ללא היתר בעוד אותו מבנה עצמו נרשם כדין ע"י רשות אחרת? בנוסף, לא הגדיר בית המשפט אילו עבירות בניה יאפשרו רישום מבנה כבית משותף ואילו לא. לדוגמא, האם מבנה שנבנה כל כולו ללא היתר יכול להרשם כבית משותף רק בשל כך ששותפיו חפצים לפרק את השיתוף בניהם? או האם רוכש דירה בתום לב בבית משותף שנבנה ללא היתר יוכל להפרע בגין נזקיו מן הגורם שרשם את המבנה כבית משותף באם יוחלט על צו הריסה בגין חריגות הבניה? ועוד כהנה וכהנה שאלות העולות מפסק הדין. כאמור פסק הדין אינו בודק את השאלה העקרונית שהנה מהותית אלא בוחן מקרה פרטני.
רן פרנקל, עו"ד