בתים משותפים - זכויות בניהכעקרון כללי, ס' 62 (א) לחוק המקרקעין מגביל הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף בבית המשותף לדירה מסוימת.אולם, בחוק המקרקעין נקבע בפירוש כי למרות זאת ניתן יהיה להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסויימת בבית משותף לשם הרחבת בניה.
ס' 71ב. לחוק המקרקעין שהוסף במסגרת תיקון לחוק המקרקעין בשנת תשנ"ה - 1995, קובע כי לשם כך לא נדרשת הסכמת כל הדיירים ודי בהסכמת רוב של 3/4 מבעלי הדירות שלהם צמוד 2/3 מהרכוש המשותף בבית המשותף. החלטה כזו של הרוב האמור, לאפשר הרחבת דירה, מוגבלת במס' תנאים:
- הרחבת הבניה לא תפגע בזכויות היחסיות של כל בעל דירה אחר לבצע הרחבה לדירתו גם כן.
- הרחבת הדירה לא תמנע מבעל דירה כלשהו בבית המשותף לבנות סוכה אם נהג לבנות סוכה עד למועד ההחלטה.
מלבד זאת, להחלטה כזו ישנן מס' נפקויות:1.
תשלומי איזון בין בעלי הדירות - תשלומי איזון צריכים להיות משולמים במקרה בו מרחיב דירתו משתמש בחלק מהרכוש המשותף בשיעור העולה על חלקו ברכוש המשותף. כך לדוגמא בעל דירה שחלקו המוצמד ברכוש המשותף הוא 10% ולשם הרחבת דירתו ישתמש ב- 15% מהרכוש המשותף, עליו לשלם עבור 5% הנותרים העולים על החלקו היחסי. ערך 5% הנותרים ישולם לבעלי הדירות האחרות שמחלקם היחסי נלקח למעשה החלק הנותר בשיעור 5%.2.
שמאות - אם בעלי הדירות לא מצליחים להגיע להסכמה לגבי גובה תשלומי האיזון ימונה שמאי מקרקעין המוסכם על בעלי הדירות. הוצאות השמאות יתחלקו בין בעלי הדירות באופן שווה.3.
הדדיות - מי שהרחיב את דירתו לא יוכל להתנגד להרחבה מצידו של בעל דירה אחר בבית המשותף. בהרחבת דירתו רואים אותו כמי שמסכים לכל הרחבה אחרת דומה באותו בית משותף. התיקון הנ"ל לחוק המקרקעין העלה שאלה יסודית: האם מתן האפשרות ע"י רוב של 3/4 בלבד מבעלי הדירות בבנין (שלהם מוצמד 2/3 מהרכוש המשותף) אין בו כדי לפגוע בזכות הקנין - זכות שהוגדרה כזכות יסוד בחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, התשנ"ד - 1994 ? על שאלה זו נתנה תשובה בשני פסקי-דין.
בת.א. 45622/88 שטנג נ' מנצר בביהמ"ש השלום בת"א נקבע כי הפגיעה בזכות הקנין אפשרית בגלל שהפגיעה היא לתכלית ראויה (הרחבת דירה) והיא אינה פוגעת בזכות הקנין של בעלי הדירות האחרים לאור מנגנון תשלומי האיזון שנקבע בחוק המקרקעין. יתר על כן, החלטה ברוב שאינו מוחלט מאפשרת למנוע מצב של סחטנות המיעוט (אותו 1/4 של בעלי הדירות) את הרוב.
בע"א (חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט קבע ביהמ"ש המחוזי בחיפה כי עצם העובדה שהרחבת הדירה ע"י אחר אינה מונעת את הרחבת הדירה ע"י אחר מבוססת על העקרון של "זה נהנה וזה אינו חסר". זאת לאור העובדה כי מי שקיבל זכות להרחבה אינו יכול להתנגד להרחבה דומה של אחר בבית המשותף. לכן, יש לאפשר הרחבת דירה ברוב שאינו מוחלט תוך שמירה מאוזנת של זכות כזו לכל אחד מבעלי הדירות האחרים בבית המשותף. יובל גרשוני, עו"ד
המידע ניתן כשירות לציבור ואין לראותו כעצה משפטית מוסמכת
