ביטוח משכנתא, וגודל הדירה, לצורך עריכת ביטוח משכנתא 

המוכר מבטיח לכם דירה בשטח של 140 מ"ר, בדיקה בטאבו מעלה ששטחה 118 מ"ר בלבד והעירייה שולחת ארנונה לפי 110 מ"ר .

למה זה קורה?
כי שטח הדירה נתון לפרשנויות רבות, הסיבה העיקרית שבגינה מונח פשוט לכאורה, כמו שטח דירה קשה כל כך להגדרה.
בישראל קיימת הפקרות של שנים רבות בתחום שעודדה יצירת פרשנויות וקומבינות.
כל זה עד שנת 2008 השנה שבה תוקן חוק המכר (לדירות) בהתאם לקביעת שיטת מדידה אחידה על ידי הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים, כל זה משפיע על ביטוח משכנתא למבנה.
עד 2008 היו בישראל יותר מ 8 הגדרות לשטחי דירה. וכל אחד השתמש בהגדרה הנוחה לו. הקבלנים שרצו להראות לרוכשים שהם מוכרים דירות גדולות ומרווחות, דאגו להכליל רכיבים שונים בשטח הדירה כך מי שקנה דירה מקבלן עד 2008
הוצגו בפניו שטח שכלל גם לובי כניסה, חדרי מדרגות,מחסנים,מרפסות ומעליות. דירה שהוצגה כמשתרעת על שטח של 160 מ"ר, גודלה האמתי היה רק 130 מ"ר, דבר המשפיע גם בנושא ביטוח משכנתא.

השימוש שעשו קבלנים בשיטות המדידה השונות גרם לפער של עשרות אחוזים בין שטח הדירה המשווקת לבין שטחה בפועל, ויצר בלבול בקרב הרוכשים, שכמה מהם אף הגישו תביעות נגד קבלנים בטענה כי אלה "עבדו עליהם". בשנים שקדמו לתיקון חוק המכר מצב הקונים החמיר מכיוון שעם העלאת הסטנדרטים של מבני המגורים גדלו גם השטחים המשותפים דבר שהגדיל לכאורה את גודל הדירה.
רוכשי דירות רבים הרגישו נפגעים ובצדק. מי שרכש דירה של 160 מ"ר לא הבין כיצד ייתכן שדירת 120 מ"ר שבה התגורר קודם לכן היתה מרווחת יותר. רוכשים רבים טענו כי הם לא גרים בלובי ובמרפסת , הם דרשו לדעת מה שטח הרצפה של הדירה ולא השטח היחסי שלהם בפיר המעלית. יתרה מזאת, להגדרה אחידה של שטח דירה חשיבות מכרעת בכל הקשור לאיכות המידע בשוק הנדל"ן. במניעת תרגילי עוקץ של מוכרי דירות וביצירת שוויון בתשלום המסים. חישוב מ"ר בנוי של דירה הוא אחד הפרמטרים המשפיעים על שווי הנכס, שהרי במקרים רבים מחיר הדירה מוצג כמכפלה של המחיר למ"ר בשטחה הכולל. אבל האם ניתן לסמוך על המידע שברשותנו על מנת לקבוע עלות לביטוח המבנה (הדירה) ביטוח משכנתא ו/או ביטוח שאיננו משועבד לגורם מלווה.

תיקון חוק המכר
העובדה שאין אחידות בהגדרה גורמת לנזק לרוכשי הדירות. בפסק דין מ 1996 בבית המשפט העליון קבעה השופטת דורנר כל מי שלא נמנה עם חוגי המקצוע הענף הבנייה לא יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית ובחניה. פסק הדין הצביע על בעיה של שטחי "ברוטו"     ו-"נטו" אך מאז ניתנו למונח "ברוטו" כמה פרשנויות. במארס 2006 החליטה כאמור הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים לעשות סדר וקבעה שיטת מדידה אחת.שאומצה גם על ידי משרד השיכון. באפריל 2008 תוקן גם חוק המכר (דירות) בהתאם.

ומה עם דירות יד שנייה
אז אולי עשו לנו סדר בקביעת שטחי דירות שמוכרים קבלנים, אבל מה לגבי דירה יד שנייה שנרכשה לפני התיקון ושטחה  כפי שמופיע למשל בחוזה המכר, כולל את המדרגות, את הלובי ואת החניות והמחסנים מה שמגדיל את שטחה באופן משמעותי. מסתבר כי שטחן של דירות יד שנייה עשוי להיות גבוה ב 25% ויותר משטחן של דירות חדשות זהות שנמדדו בהתאם להנחיות הנכללות בתיקון. קשה להתחקות אחר שטחן האמתי של דירות שלא נכללות בתיקון, מה שקורה כיום הוא שהמוכר קובע שטח שנראה לו, והקונה מתרשם בעין . לכן מומלץ למדוד את שטח הדירה באופן עצמאי, היות שגם בנסח הטאבו נקוב שטח מעוות.
מומלץ לחייב את שמאי המקרקעין לבצע מדידה ליפני אישור סכום ביטוח עדכני ביטוח מבנה, ביטוח משכנתא (ערך כינון).
בישראל נמכרות כ 100 אלף דירות בשנה, 70 אלף מהן דירות יד שנייה הנמכרות במחיר ממוצע של    כ- 850 אלף שקל.

בעיות גם בטאבו
וזה המקום להעלות בעיה נוספת אם חשבתם שניתן לסמוך על נסח הטאבו ובכך לצאת ידי חובה טעיתם. שיטת המדידה המחושבת לצורך הטאבו היא למעשה הבעייתית ביותר. עד שנות ה 60 שטחי דירה בטאבו חושבו לפי שטח הרצפה בלבד, עם השנים הוכללו בשיטת החישוב קירות הפנים ובהמשך גם מרפסות מקורות.

חישוב ארנונה
בלגאן גדול שורר ברשויות המקומיות. חישוב שטח דירה לצורך קביעת ארנונה שונה מרשות לרשות, כשחלקן כוללות את השטחים המשותפים. אם כך אל תתפלאו אם שתי דירות בעלות אותו שטח בערים שונות יופיעו ברישומי העיריות כבעלות שטח שונה.

הפרמטר של שטח הדירה הוא הבסיסי ביותר, ועם זאת לא קיימת אחידות בין הרשויות בנוגע לאופן בו יש לקבוע מהו השטח. חלקן מודדות עם/בלי קירות, עם/בלי מחסנים , עם בלי מרפסות. בלגאן אחד גדול, רוכשי הדירות מבקשים לאמץ את השיטה שנקבעה בחוק מכר הדירות כך שגודל הדירה בחוזה ישמש גם לקביעת הארנונה, דבר שיקל גם על השמאים בקביעת ערך המבנה ולצורך ביטוח משכנתא (ערך כינון).

לאור הערפל הגדול בתחום והנתונים השונים, מומלץ לבדוק היטב לפני איזו שיטה מחושב שטח הדירה המוצגת לכם, ולוודא כי שטחה אכן מתאים לנתון המוצג.