קובץ שאלות ותשובות בענייני שכירות 

מה רצוי לדעת לפני שחותמים על הסכם שכירות? מיהו ערב? מי אחראי על סיוד הדירה? מהי שכירות מוגנת?

כל מה שכדאי לדעת בנושא שכירות בקובץ שאלות ותשובות, להלן: ש: אני עומדת לשכור דירה והבעלים להעביר לי טיוטת הסכם שכירות.

הסעיף הראשון בהסכם מתייחס לחוק הגנת הדייר, ובכותרת מצוין:"הסכם שכירות בלתי מוגנת". מהי שכירות בלתי מוגנת?

ת: מטרתם של דיני הגנת הדייר באה להבטיח דיירים בדירות ובעסקים שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972, חל על שכירותם, בין השאר, מפני פינוי ושיעור דמי שכירות הנגבים מהם שלא פי החוק.

 "המטרה החקיקתית שברקע חוק הגנת הדייר מראשיתו, הייתה לתת הגנה לדיירים לבל ימצאו עצמם חסרי קורת גג או נעדרי יכולת לנהל ולקיים בית עסק בגלל דרישות שרירותיות של בעלי בתים. היסוד התכליתי שבהנהגת החוק הוא כלכלי חברתי. אולם גם משהוענקה ההגנה של החוק לדיירים בתום תקופת השכירות, הייתה זו הגנה 'מותנית' - מותנית בכך שהדייר יקיים את התחייבויותיו על פי חוזה השכירות ולא יעשה דבר הנוגד את הכללים הבסיסיים שנקבעו בחוק שפרש עליו את הגנתו. ראוי מטעמים אלה לפרש את הוראות החוק האמור על דרך הצמצום. ... ההלכה הפסוקה של בית המשפט העליון הוסיפה נדבך לפרשנות של דיני הגנת הדייר. נקבע כי לאחר שהשתנו העתים, והמחסור בדירות אינו כה כבד כפי שהיה בעת חוק הגנת הדייר, ואותה מצוקת דיור איננה קיימת עוד - יש לצמצם על ידי פרשנות נאותה את הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמה בגלל חוק זה. חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, מחזק פרשנות כזו". (ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (הוצאת פרלשטיין גינוסר) עמ' 20-20א).

ש:אני בעל דירה. הסתבר לי, כי הדיירים לא שילמו את תשלומי הארנונה לעירייה במשך 3 שנים. חשבון הארנונה עדיין רשום על שם הדייר הקודם. כיצד עלי לפעול?

ת: על פי פקודת העיריות, חובה על משכיר דירה לתקופה העולה על שנה, למסור לעירייה הודעה, לפיה הדירה מושכרת. במצב בו, המשכיר מסר הודעה כאמור לעירייה, אזי שעל השוכר לשלם את הארנונה. ואולם, במקרה בו לא נמסרה הודעה לעירייה ע"י המשכיר כאמור, המשכיר ישא בתשלום הארנונה בתקופת השכירות. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה, המשכיר יהיה חייב לשאת בתשלומי הארנונה. על מנת להימנע מאי הבנות, מומלץ לסכם מראש את נושא הארנונה בהסכם השכירות. ש: אני גרה בדירה שכורה. בימי הגשם חדרו מים, ובכל הבית מופיעים סדקים. בעל הבית דורש שאצבע את הדירה לפני שאני עוזבת את הדירה. האם עלי לצבוע את הדירה? ת: סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן:"חוק השכירות") קובע, כי:"פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעיסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעיסקאות מאותו סוג".

על כן, אם קיימת הוראה בהסכם השכירות, לפיה אין חובה על השוכר לצבוע את הדירה לפני עזיבתו, הרי שהשוכר לא יהא מחויב לצבוע את הדירה. ואולם, במקרה בו הסכם השכירות שותק בעניין זה ועל פי הנוהג בחוזה שכירות, על שוכר דירה לסייד את הדירה המושכרת עובר לפינויה, או אז יהא על השוכר לסייד את הדירה. ש: אני עוזבת את הארץ בעקבות הצעת עבודה. ביקשתי מהמשכיר לעזוב את הדירה, לפני שנסתיימה תקופת השכירות. המשכיר מסרב לאפשר לי לסיים את ההתקשרות, אלא אם אשלם בעבור כל תקופת השכירות.

האם הוא צודק?

ת: סעיף 22 לחוק השכירות קובע, כי:" השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר....". מלשון הסעיף עולה, כי במקרה בו המשכיר סרב לביצוע העסקה מטעמים בלתי סבירים רשאי השוכר להעביר את השכירות בלח הסכמת המשכיר כאמור. על מנת להימנע מחלוקי דעות, מומלץ להוסיף להסכם השכירות סעיף, לפיו לשוכר תהיה רשות להציע למשכיר שוכר חליפי תחתיו.

ש: אני גרה בשכירות בדירת 5 חדרים. דירתי נפרצה ודלת הפלדלת ניזוקה כך, שאי אפשר היה לתקן אותה ונאלצתי להחליפה בדלת פלדלת חדשה. מי צריך לשאת בהוצאות החלפת הדלת?

ת: על פי סעיף 7 לחוק השכירות משכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מהשוכר, לתקן במושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, למעט פגם שהשוכר אחרי לו על פי חוק. ככל שפנית למשכיר בדרישה לתיקון הדלת, וזה האחרון לא נאות לתקן את הדלת כאמור תוך זמן סביר, הרי שהינך רשאית לתקן בעצמך את הטעון תיקון ולדרוש מהמשכיר את עלות התיקון.

ש: אני עומד לשכור דירה והמשכיר דורש ששני אנשים יערבו להתחייבויותיי כלפיו. אילו השלכות יכולות להיות לכך ומה משמעות עניין הערבות? ת: ערבות היא התחייבות של אדם, כלפי אדם שני, הוא הנושה, לכך לגורם שלישי, החייב, יקיים את חיוביו כלפי הנושה, ואם לא יקיים - יוטל החיוב על הערב. רוצה לומר, במידה ולא תעמוד בהתחייבויותיך כלפי המשכיר על פי הסכם השכירות, הערבים ידרשו לסלק במקומך את חובותיך למשכיר.

סוף דבר, אני ממליצה להימנע מלחתום על הסכם שכירות מבלי שהבנתם את המשמעויות וההשלכות שיש לעניינים העולים מתוך ההסכם הנ"ל. במידה ובחרתם לחתום על הסכם שכירות, רצוי לעשות כן כאשר הנכם מיוצגים על ידי עורך דין.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.