פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים 

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים

מאת עו"ד נתן קויש. 

לא אחת אנו מתחבטים בשאלה האם ניתן למכור דירה שבבעלותנו מבלי להיתקל  בשורה של חבויות מס ,הוראות החוק ברורות אך מורכבות כאחד , בבואנו למכור ,לקנות ,להעביר בירושה או לקבל כיורשים זכויות במקרקעין עלינו לקחת בחשבון שהדבר שעשוי להשפיע על אופן קבלת ההחלטות מותנה בניצול הפטורים השונים ואפשרויות הדחייה המנויות בחוק, תכנון מס נכון עשוי לחסוך כסף רב .

קיימים שלושה סוגי מס מרכזיים   : מס רכישה , היטל השבחה ומס שבח , במאמר זה אדון בהיבטים המשפטיים ובהוראות חוק המקרקעין המאפשרים  למוכר דירת מגורים לקבל פטור ממס שבח ,אפרט את שורת התנאים לחוק ,את ההגדרות השונות ,הסייגים ,ההיקף והתנאים הכלליים :

מס שבח : מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין כלומר הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה .

במכירת דירת מגורים ראוי לבחון ארבע נקודות מרכזיות :

1.      האם למוכר זכאות לקבלת הפטור ?

2.      האם כדאי לוותר על פטור ממכירה זו ?

3.      האם בידי המוכר כמה עילות פטור ובמידה וכן באיזו עילה לבחור ?

4.      מהו היקף הפטור במקרה של עריכת פיצול ?

תנאי הפטור :

מוכר יהיה זכאי לקבל פטור בגין דירה בכפוף לקיום התנאים הבאים :

1.      הגשת בקשת פטור במועד .

2.      למוכר יש עילת פטור .

3.      לא חל אחד מהסייגים לפטור .

4.      הדירה הנמכרת עונה על הגדרת דירת מגורים .

5.      הדירה הנמכרת עונה על ההגדרה דירת מגורים מזכה .

דירת מגורים :

·         בנייתה נסתיימה .

·         הדירה בבעלות יחיד .

·         הדירה משמשת למגורים לפי טיבה ומהותה .

·         הדירה אינה מלאי עסקי .

דירת מגורים מזכה :

·         דירה ששימשה בעיקר למגורים ( לפחות 50% ממנה )

·         הזמן המינימאלי שבה הדירה שימשה בעיקר למגורים  הוא 4 שנים שקדמו למכירה או 4/5 מהזמן שבגינו מחושב השבח .

·         נמכרים כל הזכויות בדירה .

עילות הפטור :

1.      מכירה בפטור אחת לארבע שנים : המוכר זכאי לפטור אם לא מכר כאמור בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית דירה אחרת בפטור ממס שבח ( קיימים פטורים שלא נספרים ולא מובאים בחשבון )

2.      מכירת דירת מגורים יחידה ובתנאי שמתקיימים ארבע תנאים :

·         הדירה הנמכרת היא דירה יחידה .

·         במשך 18 חודשים לא מכר דירה אחרת בפטור .

·         בארבע שנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת .

·         החלק הנמכר בדירה הוא גבוה מ 25% .

·         לא הושכרה בשכירות מוגנת משנת 1997 .

מכירת דירה שנתקבלה בירושה : ( שלושה תנאים ) :

·         המוריש זכאי היה למכור את הדירה בפטור אם היה בחיים  המועד הקובע מבחינת רשויות המס הוא יום המכירה ולא יום הפטירה .

·         המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו ( כולל נכד או נין )

·         לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת .

פטור מיוחד :

מוכר תושב ישראל שקנה שנה  לפני המכירה או לאחריה דירה אחרת בשווי של 75% משתי הדירות שמכר ובתנאי ששווים של שתי הדירות לא עולה על 1.5 מיליון שקל .

דירה שהתקבלה במתנה :

לגביה הוראות נפרדות ולא ניתן פטור אלא לאחר תקופות הצינון המנויות בחוק .

דירה לפי חוק עידוד להשקעות הון :

לגביה לא ניתן פטור למעט סעיף 2 שבחוק .

דירה שנמכרה עקב פירוק זכות במקרקעין :

לגביה פטור חלקי בהתאם להוראות החוק .

הרפורמה המוצעת

ביטול כל הפטורים השונים והטלת מס של 25% על הרווח הריאלי .

רווח ריאלי

 בניכוי השחיקה האינפלציונית והוצאות מוכרות לצרוך קיזוז השבח .

**יש לשים לב להוראות החוק בגין מכירת דירה לאחר הפיצול הפיזי ,האנכי ופיצול בעסקת   קומבינציה .

הכותב הוא עו"ד נתן קויש המתמחה בטיפול בעסקאות מקרקעין ומתפקד כיועץ המשפטי של חברת אקזיט פיתוח ובינוי מקבוצת אקזיט גרופ השקעות .

 אין במאמר להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני או להוות סקירה מלאה של לשון החוק .