יש להיזהר מאופוריה בשוק הנדל"ן בישראל
ארז שקד -אקזיט גרופ
בשנים 2007-2010 מדינת ישראל חוותה גאות מרשימה במחירי הנדל"ן , אם נבחן את מפת הרכישות נגלה שכמעט בכל האזורים בארץ ובפרט באזור המרכז והפריפריה הקרובה היינו עדים לגל ביקושים חסר תקדים בהיקפו שהתאפיין ברכישות מסיביות של דירות להשקעה ,התנפלות על קבוצות הרכישה ,דיווחים על היקף מכירות חריג במספרו של מכירת בתים חדשים מקבלנים ופריחה בשוק דירות יד שנייה .
שוק השכירויות פרח ונוצרה תחושה שהנדל"ן בישראל הוא המפלט הטוב ביותר בימים של חוסר וודאות וחיפוש אחר חוף מבטחים .
אם נבחן את מפת הרכישות נגלה שהגאות פסחה על מעט מאוד ערים בישראל .
אך בימים של אופוריה משקיעים לא פעם מתעלמים מהופעת סימנים להיפוך מגמה ומאינדיקאטורים חשובים שעשויים להוות אבן בוחן לקבלת החלטות חדשות בדבר רכישת נדל"ן נוספת .
ראשית ננסה לנתח מה גרם לעלייה החדה בשווים של נכסי הנדל"ן בשנים האחרונות ומדוע היום יותר מתמיד כדאי לבחון את הכדאיות הכלכלית בדבר רכישה חדשה בישראל .
מפאת קוצר היריעה נדון בנושא ממש על קצה המזלג :
1) סביבת ריבית נמוכה - מעודדת רכישה והשקעות ,יוצרת מפלט נוח למשקיעים סולידיים מפני אי הוודאות האופפת את שוק ההון , מהווה אלטרנטיבה עדיפה על השקעה במכשירים סולידיים כמו מק"מ , אג"ח ממשלתי, תוכנית חיסכון או פק"מ ומהווה הזדמנות מצוינת לנטילת משכנתאות זולות לטובת רכישת בתים .
2) משקיעים זרים – הפכו לחלק בלתי נפרד ממפת השקעות הנדל"ן בשנים האחרונות ,מנתונים שאספה מחלקת המחקר של אקזיט גרופ עולה כי שיעור העסקאות שהתבצעו ע"י זרים בשנת 2008 עומד על 10.5% ובשנת 2009 על 9.5% מסך הרכישות .
המשקיעים הזרים מונעים מפערי מטבעות ,מציונות ואנטישמיות גואה בעולם .
3) מחסור בדירות וגידול טבעי –נתון שחוזר על עצמו ומעצים את המגמה .
בבואנו לבחון האם להמשיך ולבצע רכישת נדל"ן או לממש במחיר השוק עלינו לקחת בחשבון שכל הנתונים שתמכו במגמה בשנים האחרונות עלולים להשתנות וליצור מציאות חדשה ,מציאות שבה רכישה ברמת המחירים הנוכחית עלולה להתברר כטעות ,מנינו מספר תרחישים שעשויים להקל על תהליך קבלת ההחלטות :
1. עליית ריבית -תעודד מימוש ותחזיר הרבה משקיעים סולידיים למכשירי ההשקעה השקליים ,תבלום רכישות חדשות ותקשה על נטילת משכנתאות , יכולת ההחזר של נוטלי המשכנתאות הצמודות לריבית הפריים תצטמצם ואנו עשויים לראות בתים רבים נלקחים ע"י הבנקים ומוזרמים לשוק במחירים נמוכים .
2. המשבר הכלכלי באירופה ובארה"ב - עשוי להשפיע על תהליך קבלת ההחלטות בדבר רכישת נדל"ן בישראל יש הרואים את רמת המחירים בארץ כפסגה ואת רמת המחירים בגוש היורו ובפרט בארה"ב כהזדמנות אחרונה לרכישה נדל"ן במחירי מציאה .
3. גם את צניחת היורו - עשויים לראות משקיעים ספקולנטים כהזדמנות למימוש נכסים בישראל וקנייה חוזרת של נכסים באזורים מוכי משבר ששווים נגזר מהמצב הכלכלי אך גם מהירידה בשערי המטבע .
4. את המחסור בדירות עשויים לספק :
· הפשרות קרקע בפריפריה לבנייה של אלפי יחידות דיור .
· עשרות תוכניות לפינוי בינוי המופקדות בוועדות המקומיות ,בניינים ישנים נהרסים ,דייריהם מתפנים ואת הבניינים הישנים יחליפו מגדלים שיאכלסו אלפי משפחות .
· אישורן של מאות בקשות המופקדות בוועדות המקומיות ליישום תוכנית תמ"א 38 קרי הזרמה של אלפי יחידות דיור לשוק ובעיקר לאזור המרכז .
· הקמת רכבת שתחבר את הפריפריה הרחוקה לאזור המרכז ותגדיל את האטרקטיביות לרכישת בתים באזורים שהיו נחשבים מרוחקים .
הכותב הוא ארז שקד סמנכ"ל אקזיט פיתוח ובינוי מקבוצת אקזיט גרופ בית השקעות .
ארז שקד סמנכ"ל אקזיט פיתוח ובינוי מקבוצת אקזיט גרופ -בית השקעות
