הצלחה בתמ"א 38 – התנאי הראשון -הסכמת 100% הדיירים
מאת עו"ד נתן קויש
מאז תיקון 2 לתמ"א 38 ינואר, 2010, רבות דובר על יישומה, במרכז התוכנית מתן תמריצים לדיירי בניין היוצרים קטליזטור להתקשרות עם יזם, שיחזק את הבניין בו הם מתגוררים ,ישביח את דירתם הפרטית בערכים נדל"ניים וישפר את רמת חייהם.
הסכמת 100% הדיירים היא יסוד מרכזי ביכולת לממש את ביצוע תמ"א 38.
השלבים: .
1. הסכמת 100% הדיירים נדרשת בשלב מינוי נציגות בית מוסכמת שהיא זו אשר תוביל את הפרויקט.
2. הסכמת 100% הדיירים נדרשת בשלב ניהול המו"מ עם היזם ועד לחתימת ההסכם. 3. הסכמת 100% הדיירים נדרשת בשלב הכנת התוכניות עד להגשת בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית החתומה על ידי כל הדיירים. 4. הסכמת הרוב המוחלט נדרשת גם בשלב הביצוע שהוא השלב האחרון.
למרות שעל פי החוק נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות, ניסיון בקידום תוכנית תמ"א 38 מלמד אותנו כי בבניין שאנו מעוניינים לבצע את התוכנית נדרשת הסכמה של 100% ולא פחות..
לחשיבותה של הסכמה גורפת בין כל הדיירים כמה היבטים :
1. הפן הכלכלי – ליזם בפרוייקט יש אינטרס מוביל והוא רווחיות. על מנת לייצר ריווחיות זו חייב היזם לנצל את מלוא זכויות הבניה הניתנות ע"י הרשויות המוסמכות זאת כדי שיוכל למכור דירות גדולות ומפוארות ככל שניתן .היזם זקוק לאישור 100% מהבעלים לניצול הזכויות והסכמתם למהלך הינה תנאי בסיסי להתקדמות התהליך בפרוייקט תמ"א 38. 2
. הפן התכנוני – החוק קובע כי אומנם ניתן לממש בניה לפי תמ"א 38 גם ברוב של 66% בלבד אולם החוק מטיל על היזם חובה לפנות למפקח על הבית המשותפים על מנת לקבל את אישורו לתכנון ולביצוע הפרויקט בבניין שבו יש מתנגד לתוכנית. ללא אישור המפקח לא יינתן היתר בניה בפועל לבניין לצורך ביצוע עבודות החיזוק לפי התמ"א. אישור המפקח הינו הליך בירוקרטי שלוקח זמן ודורש השקעת משאבים מיותרים אשר אין צורך להשקיעם כאשר יש הסכמה של 100% מהדיירים. 3.
הפן הביצועי – הסכמה של 100% תמנע מדייר שאינו מרוצה ואשר לא הסכים לביצוע הפרויקט הפרעה למהלך התקין של העבודות הביצוע בבניין ע"י הגשת תלונות למשטרה ו/או לוועדה המקומית ו/או לעירייה שיגרמו נזקים ליזם ולשאר הדיירים.הסכמה של 100% הדיירים תוביל לביצוע הפרוייקט ללא הפרעות וכך הליך הביצוע יהיה יעיל ומהיר.
לסיכום: הסכמת 100% מהדיירים הינה תנאי בסיסי והכרחי להתקדמות פרוייקט תמ"א 38 החל משלב התיכנון ועד לשלב הביצוע. הסכמה שכזו מייעלת את התהליך ,מקצרת את ההליכים הבירוקרטיים הקשים ממילא , זאת כאשר הסכמה של 66% מהדיירים עפ"י החוק תוביל בעצם להקפאת התהליך ע"י היזם אשר לא יכניס ראשו למיטה חולה אלא במקרים של רווחיות קיצונית .
הכותב הוא עו"ד נתן קויש המתמחה בטיפול בעסקאות מקרקעין ומתפקד כיועץ המשפטי של חברת אקזיט פיתוח ובינוי מקבוצת אקזיט גרופ השקעות .
עו"ד נתן קויש עסקאות מקרקעין ,נאמניות,צוואות ירושות,דיני קניין , מיסוי. יועץ משפטי של חברת אקזיט פיתוח ובינוי מקבוצת אקזיט גרופ בית השקעות .
