איך להמנע מהשכרת נכס לשוכר בעייתי 

בעלי בתים רבים חוששים מפני השכרת הדירה שבבעלותם. מחד- הם מפקידים בידי השוכר נכס יקר ערך, ומאידך- הם חוששים כי השוכר לא יעמוד בתשלומי שכר הדירה וההוצאות השוטפות, יגרום נזק למושכר ועוד.

גם כאשר חשש זה מתאמת, לצערם, הם חוששים מנקיטת הליכי פינוי השוכר מהדירה- אשר נראים להם יקרים, ארוכים, ואף חסרי סיכוי.

ובכן- ניסוח נכון של הסכם שכירות וקבלת בטחונות מתאימים, יכולים עד מאוד לצמצם היקף תופעה זו.

היה וחלילה עדיין נותרתם עם שוכר בעייתי שלא פינה הדירה, גם אז יש דרך פשוטה, מהירה, ולא מאוד יקרה כדי לגרום לפינוי השוכר מהדירה. על כך תוכלו גם לקרוא במאמר נוסף, פרי עטי, שפורסם באתר זה, שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".

ובכן, מהם הנקודות שיש לשים לב בהסכם שכירות, כדי להימנע מראש ליפול למלכודת של שוכר בעייתי, או לפחות לצמצם את הנזקים שעשויים להיגרם על ידי שוכר בעייתי?

בטחונות להשכרת דירה

מבחינת המשכיר, ערבות בנקאית, אוטונומית, הינה הבטוחה הטובה ביותר. ואולם, בדר"כ, ערבויות בנקאיות  אינן בטוחה מקובלת בעסקאות שכירות. ערבות בנקאית אוטונומית  שקולה לכסף מזומן, שכן המשכיר רשאי לממש אותה, באמצעות פנייה לבנק, ללא צורך להוכיח כי השוכר הפר את הסכם השכירות.

בטחונות אפשריים אחרים הינם שטר חוב, חתום על ידי השוכר כעושה השטר, וחתום על ידי שני ערבים. שטר חוב ניתן, במידת הצורך, למימוש באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. בלשכת ההוצאה לפועל רשאי השוכר להעלות טענות הגנה שונות, ובמקרים מסויימים, תינתן לו אפשרות להתגונן ואזי הסכסוך בין הצדדים עובר להתנהל בבית משפט אזרחי, כמו כל תביעה כספית רגילה.

באופן דומה, שיקים שרשום עליהם "לבטחון בלבד" ניתנים אף הם למימוש רק באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. החסרון של שיק לבטחון לעומת שטר חוב הוא, שעל גבי השיק לא ניתן להוסיף ערבים שיבטיחו את פרעון השיק. הבדל נוסף הוא, שאת הסכומים הנקובים בשטר החוב ניתן להצמיד לדולר או למדד המחירים לצרכן, בעוד שהסכום הנקוב בשיק הינו סופי.

בנוסף ו/או במקום הבטחונות הנ"ל, ניתן לדרוש כי על הסכם השכירות יחתום ערב אחד או יותר, כערב לביצועו של ההסכם. ערבות כזו איננה ניתנת למימוש באמצעות לשכת ההוצאה לפועל אלא בדרך של הגשת תביעה כספית כנגד הערב. ערבות כזו יכולה להיות מוגבלת בסכום ויכולה שלא להיות מוגבלת בסכום.

העברת חשבונות החשמל, מים וארנונה על שם השוכר-

נקודה חשובה נוספת היא, לדרוש מהשוכר להעביר על שמו את חשבונות החשמל, גז, מים וארנונה, ברשויות הרלבנטיות.

באופן זה, היה והשוכר לא שילם את המיסים השוטפים- על הרשות המקומית לדרוש את תשלום החוב מהשוכר, ולא מהמשכיר- כל זאת בתנאי שדווח לעירייה על שינוי זהות המחזיק, וכי תקופת השכירות היא למעלה משנה.

בנוסף, אין להסתפק רק בכך, ויש לדרוש, בהסכם השכירות, שהשוכר גם יפקיד שיקים פתוחים, ללא ציון זמן הפרעון, לפקודת חברת החשמל, העירייה , הגז וועד הבית- כדי שבמקרה של חוב, תוכלו להגיש השיק לפרעון וכיסוי החובות.

סנקציות בגין אי פינוי דירה במועד

יש לקבוע בהסכם השכירות פיצוי מוסכם, שיופעל במקרה של אי פינוי המושכר. הסכום צריך להיות גבוה יותר מדמי שכירות רגילים, על מנת שיהווה תמריץ לפינוי במועד. יחד עם זאת, הסעיף לא יכול להיות "עונשי", ויש לבתי המשפט, במקרים מסוימים, סמכות להפחית פיצויים מוסמכים.

ניתן לקבוע בחוזה כי במקרה של אי פינוי במועד, רשאי המשכיר לנקוט בדין עצמי לפינוי, ובכלל זה- ניתוק השוכר מחשמל, מים, הוצאת מטלטלין והחלפת מנעולים.

סעיף 18 לחוק המקרקעין מאפשר שימוש "בכוח סביר" לפינוי פולש, תוך 30 יום מיום הפלישה. בעניין זה, נשאיר בצריך עיון את השאלה האם שוכר שלא פינה דירה במועד, נחשב כפולש לעניין חוק המקרקעין, והאם במקרה כזה עומדת למשכיר הזכות לעשות דין עצמי בהתאם לחוק.

בכל מקרה  מומלץ לפני מימוש בפועל של הזכות לדין עצמי, להיוועץ עם עו"ד, שכן עשויות להיות לפעולות כאלו גם השלכות כלפי המשכיר.