עילות לפינוי דייר מוגן 

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") מעניק הגנות והטבות שונות ל"דייר מוגן".

"דייר מוגן"  מוגדר, בין היתר, כמי שמחזיק במושכר ושילם עבורו "דמי מפתח". דמי מפתח הינם כל תמורה שאיננה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר או בקשר לקבלת החזקה או החזרת החזקה במושכר, ללא תלות בשאלה מתי שולמו.וודוק: תשלום דמי מפתח אינם במקום תשלום דמי שכירות.

בין ההטבות וההגנות שניתנות לדייר מוגן נזכיר את אלה:

"דייר מוגן" הינו דייר אשר יש לו זכות להתגורר בנכס כל ימי חייו, ובמקרים מסוימים אף להעביר זכות זו לקרוביו. יחד עם זאת, אין לו זכות בעלות בנכס.

"דייר מוגן" אשר מבקש לעזור את הנכס זכאי, במקרים מסוימים, אף לקבל חלק מדמי המפתח המשולמים לבעל הבית.

גובה דמי השכירות שמשלם "דייר מוגן" מוגבלים על פי החוק.

ניתן לפנות "דייר מוגן" רק מהעילות המנויות בחוק.

נכס המושכר בדיירות מוגנת יכול להיות לצרכי מגורים ויכול להיות לצרכי ניהול עסק.

במאמר זה אתייחס לשאלה מהן עילות הפינוי כנגד דייר מוגן.

מהן עילות הפינוי כנגד דייר מוגן?

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע מספר עילות אשר בהתקיימן ניתן לדרוש מהדייר המוגן לפנות את הנכס:

א.      אי תשלום דמי השכירות

ב.      הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות, תנאי אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית הזכות לדרוש פינוי

ג.       המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר

ד.      הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, משתמש במושכר למטרה בלתי חוקית

ה.      הדייר, או אדם אחר אשר ברשותו, נוהג להרגיז את השכנים ו/או את בעל הבית

ו.        הדייר השכיר את המושכר(פרט להשכרה למטרת ניהול עסקי אירוח)  והפיק רווח בלתי הוגן בהתחשב בדמי השכירות שהדייר משלם

ז.       המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית העמיד לדייר סידור חלופי (כשמדובר במושכר שהוא בית עסק, יש סייגים נוספים לעילת פינוי זו)

ח.      בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצרכי ציבור ובעל הבית העמיד לדייר סידור חלופי

ט.      בעל הבית הינו גוף ציבורי והדירה דרושה לצורך השכרתה למעוטי יכולת, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית העמיד לדייר סידור חלופי

י.        בעל הבית רוצה להרוס הדירה/הבניין כדי להקים תחתיו בניין אחר, ובעל הבית קיבל רשיון לכך, והוא הודיע לדייר על נכונותו להעמיד סידור חלופי

יא.    לגבי מושכר שהוא חצר/גינה- המושכר דרוש לבעל הבית כדי להקים בניין/תוספת לבניין, ובעל הבית מוכן להעמיד לרשות הדייר סידור חלופי.

"סידור חלופי" יכול להיות בהעמדת דירה חלופית או בתשלום פיצויים. לגבי מושכר שהוא בית עסק, אין להסתפק בפיצוי כספי בלבד, אלא אם הדייר מסכים לכך או שהדייר מסרב לכך ללא טעם סביר.

בית המשפט המוסמך לדון בכל עניין הנובע מחוק הגנת הדייר, לרבות בתביעה לפינוי דייר מוגן, הינו בית הדין לשכירות, שמורכב משופט של בית משלום שלום, כדן יחיד.

ואולם- גם אם קיימת עילת פינוי, בית המשפט רשאי שלא ליתו צו פינוי, אם בנסיבות העניין לא יהיה זה "צודק" ליתן צו של פינוי. השאלה האם לתת לדייר "הגנה מן צדק" שתמנע את פינויו, למרות שאין ספק שהוא הפר את חוזה השכירות,הפרה שהיא יסודית, שבדרך כלל מקנה זכות לביטול החוזה,  הינה נתונה להכרעת בית המשפט. במסגרת שיקולי הצדק שוקל בית המשפט את מצבו הכלכלי והכללי של הדייר, את מהות וחומרת ההפרה, את השאלה האם המושכר משמש לפרנסתו של הדייר וכד'. בית המשפט רשאי להורות על הימנעות ממתן צו פינוי, משיקולי צדק, ולקבוע תנאים כנגד הפינוי- כגון: פיצוי כספי או תיקון ההפרה. מיותר לציין כי שיקולי "צדק" כאמור לא מוכרים במסגרת הסכמי שכירות לא מוגנים.