האם זה הזמן המתאים להשקעה באמריקה 

בס"ד                                                                                                    מנחם אב, תש"ע

                                                                                                            ‏‏יולי, 2010

אם יצחק תשובה גילה מרבץ גז ליד חיפה,

אז מדוע  הוא משקיע גם בארה"ב ?

בפשטות : כי הוא רואה את ההזדמנות !

כבר כמעט שנתיים, שמאגרי נכסים הכוללים אלפי בתים ודירות, זמינים לרכישה, עומדים בכל רחבי ארה"ב, וממתינים לקונים.

 כמובן, כמו בכל מקום בעולם, בו יש משבר, מגיעים לשם המשקיעים הראשונים, המשכילים לזהות את ההזדמנות שבמצב, רבים מהם ישראלים.

בכל סוג של השקעה חדשה, רב הנסתר על הגלוי, לכן הראשונים המוכנים לקפוץ למים, תוך לקיחת סיכון מסוים, הם בדך כלל אנשי עסקים, שיש להם מידע מוקדם על ההזדמנות, והמצב לאשורו, יש להם יועצים או בעלי מקצוע  המסוגלים לנתח ולבדוק עבורם את העסקאות המוצעות להם, לכן הם נהנים במשך הזמן מהרווחים הגדולים.

הגל הבא של המשקיעים, המגיעים לאזורים האמורים, מורכב בדרך כלל מהציבור הרחב, הנחשף להזדמנות דרך "סיפורי ההצלחה" שמפיצים המשקיעים הראשונים.

"סיפורי ההצלחה" דרכם להיות מפורסמים בד"כ, בשלושה ערוצים :

הערוץ השקט : לחישות מפה לאוזן של דברים הנאמרים בשיחות סלון, בין קרובי משפחה, חברים ומכרים של... ששמעו על ההשקעות ומפיצים את הסיפורים, לעיתים גם ללא שמות המשקיעים.

ערוצי המדיה : ראיונות וכיסוי תקשורתי של חלק מהחברות והגופים הפעילים בתחום.

הערוץ הרועש : פרסום מסחרי הממומן ע"י מתווכים וסוחרים, למטרות רווח, בו מוזמן הקהל הרחב להצטרף "לסיפור ההצלחה".

הערוץ המסוכן ביותר, לדעתי, הוא הערוץ הרועש, כי אם עד עתה רוב המשקיעים שנחשפו לעסקאות, טרחו ונקטו בצעדי ביטחון, בדקו היטב עסקאות ומי עומד מאחוריהן, הרי שעכשיו הפרסום פונה לציבור הרחב, ל"עמך", פתאום מקבלים  תחושה שכולם עושים שם עסקאות, אזי מנגנוני הביטחון קורסים, שהרי אם "כולם" עושים שם עסקאות אז בטוח זה טוב ! אם תכל'ס כולם עולים לרכבת ההצלחה ועושים עסקאות, רק אני אשאר לבד על הרציף ?...

צריך לזכור שבמצב כזה של התעוררות הביקוש, תמיד ימצאו גורמים, המבינים מה הציבור מחפש וידעו לנצל את תמימותם של המשקיעים, על מנת למכור כל נכס אפשרי...

היות ובשנה האחרונה, במועדון המיליונרים, אנו שותפים לייזום של שני פרויקטים בנדל"ן בארה"ב :

האחד בבולטימור [מרילנד], בו אנו רוכשים בתים, משפצים ומשכירים אותם, עבורנו ועבור המשקיעים מישראל, כאשר יש לנו חברת ניהול שלנו הדואגת לטפל בנכסים.

http://www.m-club.co.il/content/view/61/61/

השני בדנוור [קולורדו] בו אנו רוכשים בתים, משפצים ומוכרים אותם מייד, עבורנו ועבור המשקיעים מישראל, כאשר יש לנו את כל צוותי העיצוב והשיפוץ תחת אחריותנו.

http://www.m-club.co.il/content/view/1725/61/

אשמח לשתף אתכם, מניסיון שצברתי, כתוצאה מפגישות רבות עם משקיעים ישראלים, במהלך השנה האחרונה.

עובדה אחת ברורה לחלוטין, כגודל השבר בארה"ב, כן גודל המבוכה בקרב המשקיעים !

חשוב לזכור, כי בארה"ב כמו בארה"ב, הכל בגדול :

1. מיקום הנכס

מדובר בפדרציה המורכבת מ 50 מדינות, על כן למרות שהמשבר הכלכלי הכה בארה"ב בעוצמה וכתוצאה ממנו כמות נכסי הנדל"ן המוצעים למכירה, עצומה, בכל זאת, המשבר לא הכה במידה שווה בכל המדינות, כפי שלא פגע באותה המידה בערים שונות באותה מדינה...

לכן מאוד חשוב לחפש מידע כללי, על אזור ההשקעה המבוקש, היום ניתן להשיג רבות ע"י קריאת חומר באינטרנט, אך זה לא מספיק, לכן כדאי גם לנסות ולהגיע לגורם מהימן החי באותו אזור ויכול לשפוך אור על המצב האמיתי בשטח. אם ניתן לטוס ולהתרשם, בכלל מצוין.

הכי חשוב לשאול שאלות, על פי פרמטרים המעניינים משקיע !

1. אוכלוסיית היעד

למשל אחת השאלות הראשונות שאני נשאל בקשר לדירות שלנו בבולטימור, היא האם השוכרים הם כושים - אם כן, מיד נוצרת דחייה מצד המשקיע, כי הרי בסרטים בד"כ הפושעים מגיעים מ"הארלם"... אז כדאי שתדעו שיש גם לבנים פושעים, ויש גם לבנים שעושים בעיות עם תשלום שכ"ד.

כמו כן לאחר שרואים תמונות של אזור הדירות, חלק מהמשקיעים טוענים שלא היו גרים שם בעצמם ובצדק, גם אני לא הייתי הולך לגור, בהכרח, באותה השכונה !

אבל השאלות המתבקשות הן האם יש ביקוש לאותו אזור - מי האוכלוסייה המבקשת לגור שם - מדוע - האם ניתן להסתובב בביטחון באותה השכונה [על מנת להגיע לגבות שכ"ד] - כיצד מבטיחים גביית השכ"ד - האם ניתן לראות דוחות המראים מסורת של השכרה באותו נכס/אזור - מה גובה דמי השכירות ?...

1. מרחק

אחד הטיעונים החזקים, נגד השקעה בארה"ב, זה המרחק ! הטיעון נכון בתנאי שבכוונתך כמשקיע לטפל בנכס בעצמך, כי הרבה יותר קל להשגיח על נכס הנמצא בטווח ראיה... אך אם גם בארץ, או באירופה ממילא אינך מתכוון לטפל בנכס לבד, חברת ניהול טובה ואמינה, יכולה לתת לך שקט נפשי ותשואה ברוגע, גם בארה"ב.

לכן ככל שהטיעון לגבי המרחק בין ישראל לארה"ב נשמע הגיוני מאוד, הכי אבסורדי זה הראש הישראלי המעוניין להשקיע בארה"ב ולחסוך בהוצאות התשלום לחברת ניהול, בעזרת חברים או מכרים הגרים בארה"ב, "בקרבת מקום" !?

כמו הבחור שביקש ממני למצוא לו בתים לשיפוץ בדנוור, את השיפוץ יעשו קרובי משפחתו המומחים לשיפוצים וגרים סה"כ במרחק של שעה טיסה מדנוור... J, המשמעות של שעה טיסה כרוכה, בהגעה של לפחות כשעתיים קודם לשדה התעופה ועוד כשעה עד שיוצאים מהשדה, זאת בהנחה שאין צורך בנסיעה ברכב עד הנכס.

או אותו משקיע שיש לו קרוב משפחה בניו יורק שיכול לטפל לו בנכס בבולטימור, מדובר בסה"כ ב 3 שעות נסיעה ברכב...

1. ניהול, אחזקה, טיפול בנכס

אם אתם מעוניינים להרוויח מההשקעה ולא לגרום לכך שהנכס יהפוך לבור ללא תחתית, מאוד מומלץ שתדאגו לחברת ניהול שתטפל לכם בנכס. בגלל שיטת הבנייה בארה"ב, בית צריך תחזוקה, כמו כן בארה"ב יש תשלומים החלים על בעל הנכס, כגון : ארנונה וביטוח, לפעמים יש ועד בית, או דמי כיסוח דשא, בדקו מה התשלומים החלים עליכם [זה משפיע מאוד על התשואה !].                                                דעו שגם בארה"ב יתכנו פלישות לנכס במידה והוא ריק, או שוכר סרבן יחליט להישאר בנכס מבלי לשלם...לכן חשוב לשכור שירותיה של חברת ניהול, אמינה ורצינית, שתהא אחראית לכל הנקודות שהזכרתי. בדקו את ההיסטוריה  של חברת הניהול, אל תסתפקו באתר אינטרנט מרשים !

חשוב לדעת, שאחת הסיבות לכך שהבנקים בארה"ב מנסים "להפטר" מנכסים מעוקלים, היא בדיוק בגלל הוצאות התחזוקה, אותן צריך הבנק לשלם לחברת הניהול בזמן שאין מי שישלם לו את המשכנתא... לכן אחת הדרכים לבחור חברת ניהול אמינה, זה לבדוק האם היא נותנת שירותי אחזקה לבנקים, אם כן, סביר להניח שהבנק המקומי כבר עשה בדיקה מקיפה על אמינות החברה.

1. עם מי אתם עושים עסק ?

קנו והשקיעו דרך אנשים, בני אדם, דברו איתם בררו עליהם, הכי מומלץ להשקיע דרך היכרות אישית או דרך המלצות חברים מפה לאוזן, בבקשה היזהרו מקנייה בגלל פולדר מרשים, ערב מכירות ראוותני בבית מלון, או משרד מכירות מפואר...תקנו בזכות המהות ולא בגללה המסכה !

אמינות : לדעתי אין תחליף לאמינות שמשדרים האנשים, סה"כ כולם רוצים למכור ולהתפרנס, אז ראשית סמכו על תחושות הבטן שלכם, זהו האם וכמה מפעילים עליכם מניפולציות ?,   

מקצועיות : גם אם החברה עושים רושם חיובי, בררו מה ניסיון החברה בתחום - מי שותפיהם בחו"ל - וכמובן האם גם הם עצמם מושקעים, באותו הפרויקט ?

נתקלתי במספר משקיעים "שרכשו" נדל"ן בקנדה, כאשר בקשו ממני לבדוק עבורם משהו לגבי הנכס, בפולדר המפואר שקיבלו, התברר שהם חתמו על חוזה באנגלית, כאשר אינם מבינים אנגלית ולתדהמת כולנו לא היו בחוזה כתובת של הנכס או כל אמצעי זיהוי אחר...

1. תשואה !

בנכס להשכרה בררו מעבר להוצאות הרכישה, מה כל ההוצאות סביב סגירת העסקה וכן מה כל ההוצאות החודשיות סביב אחזקת הנכס, רק כך תוכלו לחשב תשואה אמיתית.

היזהרו מתשואה מובטחת !, תשואה מובטחת צריכה להדליק אצלכם נורת אזהרה.

לפני מספר שבועות התקשר אלי משקיע וסיפר לי בגאווה כיצד רכש בהזדמנות נכס בדטרויט ב 20,000 $ !, תוך התחייבות המשווקים לתשואה מובטחת של 15%. כמובן שאיחלתי למשקיע הצלחה ואני מקווה בשבילו שאכן עשה עסקה נהדרת, אבל אני רוצה לשתף אתכם בטריק מוכר, המאפשר להבטיח תשואה :

כרקע, לפני כשנתיים הייתה כתבה באחד מאתרי הכלכלה בארץ

http://www.m-club.co.il/content/view/1765/67/

על שוק הנדל"ן בדטרויט, במאמר נכתב שכתוצאה מהמשבר הכלכלי והפגיעה בתעשיית הרכב המקומית, נטשו כ 50% מהתושבים את העיר, בהשאירם בתים עזובים !, על כן תוכלו לרכוש בתים במקומות מסוימים, בסכומים שנעים החל מ 1 $ ועד 100 $ ובלבד שתשלמו את הארנונה, ביטוח הנכס וכד'.                          עכשיו תעשו בעצמכם 1 + 1, ותראו שאין מתנות חינם, עכשיו תבינו כיצד פועל יזם תחמן, במקרה הטוב, לאחר שגבה מכם 20,000 $, יקצה מתוכם נניח כ 5,000 $ לסגירת העסקה מול עו"ד ועבור קוסמטיקה כללית לנכס, רק בשביל להראות לכם תמונה יפה של הנכס, [במקרה הגרוע, פשוט יצלם נכס אחר], ובמשך השנה הקרובה ישלם לכם כ 250 $ לחודש, דהיינו כ 3,000 $ לשנה, נטו, גם מבלי שהנכס באמת יושכר [הרי 50% מהתושבים ברחו...] ואז בסוף השנה הראשונה או השנייה  תקבלו הודעה שהשוכר עזב ולא נמצא יותר שוכר, עכשיו אתם תקועים עם נכס ששווה 5,100 $ במקרה הטוב [זוכרים הבית עלה ביוקר - 100 $ והשיפוץ עוד 5,000 $, [עזבו את הוצאות הסגירה]] אתם מחויבים לשלם את הארנונה והביטוח , בקיצור כפי שכתבתי למעלה, בור ללא תחתית...

אם אתם חושבים שאני מגזים, אני מכיר אישית חברים שנפלו בפח : "על שפת אגם בקנדה", או "בלב טורונטו".

מכאן לתובנה הבאה : היזהרו מרכישת נכסים במחיר זול מדי !

זכרו שהשוק מתנהל על פי היצע וביקוש, כמובן אם נכליל בצורה זהירה, נאמר שכאשר המחיר זול משמעותית מהממוצע הארצי/עירוני זה אומר דרשני. אפילו שהמשבר גרם להורדת מחירי הנדל"ן, אתם יכולים לקרוא שבמקומות המבוקשים, כמו בניו יורק, המחירים ירדו בצורה מתונה, לעומת פלורידה למשל, שם גם היצע הנכסים המעוקלים גדול יותר, לכן ייקח זמן רב יותר עד שהשוק יתאושש, ותוכלו בכלל למצוא שוכרים או קונים לנכס.

שוב ככלל אצבע זהיר, השתמשו בסטטיסטיקות הרבות שניתן למצוא באתרי הנדל"ן בארה"ב, בדקו מה המחיר הממוצע בו נמכרת דירה באזור בו אתם מתעניינים, אזי התשואה הטובה ביותר תתקבל בד"כ מנכס הנמכר סביב האמצע : למשל לצורך הדוגמא, אם מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בבולטימור עולה כ 140,000 $, אנו מחפשים אזורים בהם יש דירות בכ 70,000 $ - 80,000 $ ונהנים מתשואות נאות ויציבות. אנו מודעים לכך שיש בבולטימור גם בתים ב 20,000 $, אך באזורים אלה גם ההשכרה וגם הגבייה יהיו בעייתיים, אז למה להכניס ראש בריא למיטה חולה, בסופו של דבר הזול יהפוך ליקר מאוד...

*המקומות היחידים שבהם הייתי קונה דירה ב 20,000 $, זה במקבץ דיור, גם זאת לאחר בדיקה מעמיקה של מיקומו המדויק של הפרויקט וביצועי חברת הניהול !

1. שקיפות ושכר טרחה

חברה אמינה, דואגת להגיש לכם לחתימה הסכמים ברורים, בעברית, אצל עו"ד בארץ, למרות שהעלויות שלה עקב כך גבוהות יותר !

חברה אמינה מציגה בפניכם באופן ברור מה שכ"ט שהיא גובה.

מנגנוני בטחון למשקיע, הם נכונות החברה לגבות עמלה סבירה, לכיסוי הוצאותיה, אך להיות שותפה לרווחים, יתכן שמנגנון זה מקטין את הרווח של המשקיע בעת מימוש העסקה, אך נותן לו בטחון שמנהלי החברה יודעים למה הם נכנסים.

למשל בבולטימור חברת הניהול שלנו לא תגבה דמי ניהול במידה והנכס יעמוד ריק !, אני מבטיח לכם שלא תמצאו חברות רבות כאלה.

כמו כן בדנוור, אנו מתחלקים ברווחים עם המשקיעים רק בסוף העסקה, למרות שמבחינה שיווקית יכולנו להעמיס את הרווחים שלנו בתוך הוצאות הבנייה והשיפוץ ולהבטיח את חלקנו, גם אם המשקיע בסופו של דבר לא ירוויח כלל או אפילו יפסיד !

1. תזמון

היום אנו נמצאים כשנתיים אחרי פרוץ המשבר וכפי שכתבתי בתחילת המאמר "הגל

הבא של המשקיעים, המגיעים לאזורים האמורים, מורכב בדרך כלל מהציבור הרחב,

הנחשף להזדמנות דרך "סיפורי ההצלחה" שמפיצים המשקיעים הראשונים."

על כן קשה לצפות להזדמנויות ולתשואות שעשו, משקיעי הגל הראשון ! אמנם השוק

האמריקאי מתאושש באיטיות, אך המקומות הטובים בהם אנו עובדים, אנו מזהים

עליית מחירים מתונה אך יציבה.

לפני כשנה רכשנו בדנוור בתים ב 80,000 עד 120,000 $, היום אותם בתים

נמכרים בין 150,000 $ ל 200,000 $...

לסיכום אני בהחלט מאמין שיש עוד המון הזדמנויות להשקעה טובה בארה"ב, יש גם הרבה מאוד חברות נדל"ן טובות ואמינות הפועלות עבורכם בישראל ובארה"ב, ובכל זאת כאשר כ ו ל ם רצים להשקיע שם, נדרשת זהירות יתר.