עצות מעשיות- לרוכשי דירה 

ברכישת דירת מגורים השאיפה המרכזית של הרוכש היא לחסוך במס רכישה שחל עליו (ובמס מכירה שמגולגל עליו). כן עליו לשמור על עילות הפטור שלו ממס שבח לצורך מכירה עתידית של דירה. ניתן למצוא עצות נוספות לעניין רכישת דירה במסגרת עצות שמופנות  ועוד. עצות רבות נוספות בנושאים אלה ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס.

 

 

החלפת דירה יחידה
בעל דירה יחידה שמעוניין להחליף את דירתו צריך לתכנן את החלפת הדירות כך שיהיה באפשרותו למכור את הדירה הנוכחית תוך 12 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה, או שימכור תוך 12 חודשים מרכישת הדירה החדשה דירה אחרת שהיתה דירתו היחידה יזכה לשלם מס רכישה מופחת. מס זה יחושב לפי 3 מדרגות מס שהראשונה היא בשיעור 0.5%. הטבה זו עשויה לחסוך לרוכש עד כ- 13,000 ש"ח. במקרה של רכישת דירה "על הנייר" יש להעדיף לבצע את רכישת הדירה לאחר השלבים הראשונים של בנייתה. זאת משום שלפי פרשנות מילולית של החוק יש למכור את הדירה הנוכחית תוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם לרכישת הדירה החדשה (ולא ממועד סיום בנייתה).

 

 

הזמנת תוספות ושיפורים
לרוכש דירה בבניה מקבלן עדיף להזמין במידת האפשר תוספות ושיפורים (להלן "תוספות") שלא מהקבלן אלא מצד שלישי. לחילופין ניתן לדחות את הזמנת התוספות מהקבלן (למעט רכישת מחסן או חניה), בסכום כולל שלא יעלה על 2% משווי המכירה או עד 5,000$ לפי הגבוה מבין השניים, עד לזמן מה לאחר חתימת ההסכם המקורי. יודגש, כי אין לעשות זאת בדרך מלאכותית או במסגרת הסכם מראש (בעל פה או בכתב) עם הקבלן.
כל תמורה בעד הזמנת תוספות מקבלן שנעשית במסגרת חוזה הרכישה (ובמקרים מסוימים גם לאחר מכן) מהווה חלק ממחיר הדירה, ולכן חייבת במס רכישה, ובעקיפין אף במס מכירה (שמגולגל על הקונים). מאידך, רכישת התוספות מצד שלישי תמנע גידול של מחיר הדירה, ותחסוך לרוכש מס רכישה בשיעור של עד 5% ממחיר התוספות, ובעקיפין גם מס מכירה בשיעור של 0.8% (0.51% אפקטיבי). כמו כן הרשויות נוהגות שלא לחייב במס רכישה (ובמס מכירה) תוספות שהוזמנו מהקבלן שאינן כלולות בהסכם המקורי בסכום שלא יעלה על 2% משווי המכירה או עד 5,000$ לפי הגבוה מבין השניים. בדרך זו ניתן לחסוך מס בשיעור של כמה מאות דולרים.

 

 

רכישת דירת מגורים בידי תאגיד
ברכישת דירת מגורים בידי תאגיד (שלא תשמש כמלאי עסקי) יש לחתור לכך שלאיש מבעלי הזכויות בתאגיד או לרובם לא יהיו (במישרין או בעקיפין) יותר מ- 25% מאחת הזכויות הבאות של התאגיד: לקבלת נכסים בפירוק, לקבלת רווחים, או למנות מנהלים.
למי שיש יותר מ- 25% מהזכויות האמורות בתאגיד (שבבעלותו דירת מגורים), תיחשב הדירה שבבעלות התאגיד כדירה נוספת של בעל הזכויות. דירה שבנייתה הסתיימה שהיא בבעלות התאגיד תשלול מבעל הזכויות בתאגיד את האפשרות למכור דירת מגורים פרטית שלו לפי עילה של דירה יחידה. כתוצאה מכך יאלץ בעל הזכויות בתאגיד להמתין 4 שנים ממועד המכירה הקודמת בפטור כדי למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח. (אין הוראה הקובעת שדירה כאמור תיחשב כדירה נוספת לצורך מס רכישה). יודגש כי ברכישת דירת מגורים בידי תאגיד יש כמה חסרונות מיסויים, ובכללם היעדר אפשרות למכור את הדירה בפטור ממס שבח, מס רכישה עשוי להיות גבוה יותר, והשכרת הדירה למגורים לא תהיה פטורה ממס הכנסה.

 

 

רכישת קרקע והזמנת בניה
מי שמבקש לרכוש דירה "על הנייר" מקבלן עשוי לחסוך סכומי מס ניכרים אם יעדיף לרכוש קרקע לבניה (רצוי ממוכר פרטי) ובהסכם נפרד יזמין בניה מקבלן (שאינו מוכר הקרקע).
רכישת קרקע ממוכר פרטי אינה חייבת במע"מ. הזמנת שירותי בניה אינה חייבת במס רכישה או במס מכירה. מנגד ברכישת דירה מקבלן מוטל מע"מ, מס רכישה ומס מכירה על מלוא מחיר הדירה. בדרך זו ניתן לחסוך גם בעמלות והוצאות שונות. עם זאת, יש להביא בחשבון כי מס רכישה בגין דירה מחושב לפי 2 או 3 מדרגות במקום 5% ממחיר הקרקע, וכי מס מכירה האפקטיבי על דירה הוא 0.51% במקום 2.5% ממחיר הקרקע.

 

 

רכישת דירות שלמות במקום חלקי דירות
ככלל עדיף לקונה לרכוש דירות שלמות, ולא חלקי דירות, ולכן עדיף להימנע מרכישת דירות בשותפות עם אחרים לצורכי השקעה.
עקרונית ניתן למכור דירה או חלק מדירה בפטור ממס שבח רק אחת בארבע שנים. מכירת חלק מדירה מהווה ניצול פטור כדין מכירת דירה שלמה. בעוד שמכירת דירה שלמה מהווה ניצול פטור אחד, מכירת שני חצאים של דירות נפרדות מהווה ניצול של שני פטורים. לכן מוכר יהיה זכאי למכור את שני חצאי הדירות בפטור ממס שבח רק בהפרש של 4 שנים בין המכירות. ראוי לציין כי לחלק דירה שהוא פחות מ- 25% מדירה יש יתרון בכך שהוא לא נחשב כדירה נוספת של בעליו, אך מנגד לא ניתן למכור חלק זה לפי עילה של דירה יחידה.

 

 

רכישת דירה ובית עסק בידי עולה חדש
לעולה חדש מומלץ לנצל את זכותו להקלות במס רכישה, ולרכוש דירה אחת (או קרקע לבניית דירה), ובנוסף בית עסק אחד תוך 7 שנים מהיום שהעולה נכנס לראשונה לישראל.
ברכישת דירה בידי עולה חדש לצורך מגוריו חייב העולה במס רכישה מופחת בשיעור 0.5% על החלק השווי שעד כמיליון שקלים, במקום חיוב לפי 2 או 3 מדרגות מס. החסכון במס רכישה עשוי להגיע עד כ- 22,000 ש"ח או 35,000 ש"ח (לעומת חיוב לפי 2 או 3 מדרגות מס). ברכישת מגרש לבניה או לבית עסק לרבות משק חקלאי בידי עולה חדש החסכון במס עשוי להגיע עד 45,000 ש"ח, לעומת מס רכישה רגיל שמסתכם בשעור 5% מהמחיר. יודגש כי די שבית העסק או המשק החקלאי ישמשו לעסק שהעולה או קרובו עובד בו

יד שניה