כיום, בפני מבקש המשכנתא הישראלי מגוון רחב של סוגי ומסלולי משכנתאות אשר נבדלים זה מזה בעיקר בסוגי הריביות, אופי השתנותם ובפריסת התשלומים. על הלקוח, לפני בחירתו באחד ממסלולי המשכנתאות הקיימים בשוק, להגדיר היטב את צרכיו, יכולותיו הכלכליות היום ובעתיד עד כמה שאפשר ולבדוק היטב את תנאי המסלול, כאשר גובה הריבית הוא אחד הגורמים העיקריים שישפיעו על בחירה במסלול מסויים, ולבסוף יש לבדוק היטב את הסיכונים הכרוכים בכל אחד ממסלולי המשכנתאות, שכן בכל מסלול קיימים סיכונים מסויימים.
כמה ממסלולי המשכנתאות הנפוצים כיום בשוק:
? משכנתא בריבית קבועה- אחד ממסלולי המשכנתאות הנפוצים ביותר, בעיקר בקרב זוגות צעירים. משכנתא זו הינה צמודה למדד המחירים לצרכן, כלומר מותאם לשינויי המשק, בתוספת ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה. משכנתא זו נפוצה ביותר כיוון שקיימת תחושה של יציבות. הלווה יודע בדיוק מהי הריבית שישלם לאורך כל תקופת ההחזר. היתרונות הברורים למסלול הם היציבות לכאורה של התשלומים, הגנה מעליות ריבית, ובמידה וההכנסה צמודה למדד אין כלל השפעה מעליית המדד. ההחזרים הנמוכים יחסית מתאימים לזוגות צעירים המסתמכים על עלייה בהכנסתם, במקביל לעלייה בתשלומים. מצד שני, החיסרון המרכזי כאן הוא שבמקרה ותהיה ירידת ריבית, הלווה לא ירוויח ממנה כי הריבית קבועה, ובנוסף עמלת הפירעון המוקדם, במקרה ויש לכך צורך ויכולת, תהיה גבוהה ככל שהריבית בזמן הפירעון תהיה נמוכה מהריבית בזמן לקיחת המשכנתא. חוץ מזה, הסיכון הברור כאן הוא שינוי במדד המחירים לצרכן אשר יכול להביא ישירות לשינוי בגודל ההחזר. מסלול זה כדאי בתקופות בהן שיעורי הריבית נמוכים יחסית.
? משכנתא בריבית משתנה- מסלול בו המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן בריבית שמשתנה מעת לעת (מועד עדכון הריבית נקבע לפי בחירת הלקוח). לרוב, הריבית בתחילת תקופת התשלומים תהיה נמוכה מהריבית הקבועה באותה תקופה, ולאחר מכן הריביות יעלו או ירדו. חלק מהבנקים קובעים את הריבית על פי ה"ריבית הממוצעת על המשכנתאות", נתון המפורסם פעמיים בחודש ע"י בנק ישראל. חלק מהבנקים מתבססים על עלות הממוצעת של גיוס כסף בבנקים למשכנתאות.
מסלול זה אטרקטיבי ומומלץ בתקופות של ריבית גבוהה, כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך.
היתרונות במסלול זה הם פירעון מוקדם שאינו כרוך בתשלום עמלה, החזר התחלתי נמוך, שיעור ריבית נמוך יחסית להלוואה ארוכת טווח בגלל תקופת עדכון הריבית הקצרה יחסית וסיכוי לירידת הריבית, אם במועד העדכון, התקבלה בשיטת הבנק לקביעת הריבית, ריבית נמוכה יותר.
הסיכון כאן הוא שינוי במדד ובעליית הריבית במועד העדכון.
? משכנתא צמודה לריבית פריים- ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית שנקבעת ע"י הבנקים, ריבית זו מהווה בסיס לקביעת שיעורי הריבית בפיקדונות ובהלוואות בריבית משתנה שאינם צמודים למדד המחירים לצרכן או לשער החליפין. מסלול משכנתא זה מומלץ במקרה והלווה מתכנן לפרוע חלק או את כל המשכנתא, שכן אין בו עמלת פירעון מוקדם והוא גם מומלץ במקרה בו הריבית במשק גבוהה ברגע נתון, ויש צפי לירידת ריבית. לאחר שהריבית תרד ניתן יהיה לבצע מחזור משכנתא, ללא עמלת פירעון מוקדם. יתרון נוסף הוא הסיכוי לירידת ריבית. כאשר הריבית המוצהרת על ידי נגיד בנק ישראל יורדת, יורדת גם הריבית בהלוואה וגם החיוב החודשי .
הסיכון כאן, הוא כמובן סיכון בעליית ריבית הפריים.
? משכנתא צמודה לשער הדולר/אירו או למטבעות אחרים- במסלול משכנתא זה כל חודש ההחזר משתנה בהתאם לשינוי השער. במסלול זה הריבית נמוכה יותר בדרך כלל מהמסלולים השקליים, אבל חוסר הביטחון בו גבוה יותר, עקב האפשרות לעלייה קיצונית של שער המטבע הנבחר. מסלול זה מומלץ בעיקר למי שיש הכנסה קבועה של מטבע החוץ המדובר והוא נעשה כדאי יותר בתקופות בהן פערי הריביות בין ישראל לארה"ב/ אירופה גבוהים יותר. גם כאן ישנם היתרונות של הסיכוי לירידה בריבית ושל הקלות משמעותיות במקרה של פירעון מוקדם.
הסיכון כאן הוא סיכון שינוי שער חליפין וסיכון עליית ריבית .
מלבד מסלולי המשכנתא הנ"ל ישנם מס' מסלולים נוספים שמוצעים בגרסאות משתנות מבנק לבנק, ביניהם מסלול אשר מעניק משכנתא לתווך קצר, שלרוב תיפרע בסכום חד פעמי, מסלול לוותיקי הבנק עם הטבות מסויימות בגובה הריבית, מסלול עבור מנהלי תיקי השקעות באותו בנק, מסלול משכנתא עם תחנות יציאה בהן רשאי הלווה לפרוע חלק מהחוב או את כולו ללא עמלת פירעון מוקדם וכמובן מסלול משולב שמפזר את המשכנתא במס' מסלולים שונים תוך ניסיון לפזר את הסיכונים ולהרוויח מיתרונות המסלולים השונים. מסלול זה מומלץ מאוד ובעל גמישות ברוב הבנקים.
למידע נוסף: מחזור משכנתא
