בשנה האחרונה עקב "הנהירה" של משקיעים אל איזור הקריות ורכישה מאסיבית של דירות להשקעה במחירים נמוכים יחסית לשוק הארצי השתנה כמובן המושג "השקעה כדאית". בבואנו לדבר על השקעה יש להבדיל בין שני סוגים עיקריים : עיסקת אקסיט או עיסקה לטווך ארוך.
עיסקת אקסיט
רכישת נכס נדלן , שידרוגו ומכירתו בשנית. חשבון הרווח בעיסקה זו הוא פשוט : מכירה פחות קניה פלוס שיפוץ מציג את הרווח המיידי כמובן אם פינוי הדירה היה מיידי וחישבנו נכון את היטלי המס (אם חלים) שנשלם .
עיסקה לטווח ארוך
בעיסקה כזאת שבה אנו רוכשין דירה ומיעדים אותה להשכרה ארוכת טווח השיקולים והפרמטרים יותר מגוונים .ישנם כאלו פרמטרים אשר בדרך כלל אנו מרגישים אותם אינטואיטיבית אך לא מכמתים אותם בחשבונות רציונלים מה שנקרא "חשבונות על הנייר" מנסיוני עם חתך המשקיעים עיסקה כזאת חייבת להיות תואמת את הסגנון האישי והיא כלל וכלל לא כלכלית טהורה . החשבון הראשוני והבסיסי אשר משקיע מבצע הוא סכום השכירות שהנכס יניב כפול 12 חודשים לחלק לסה"כ הוצאות הרכישה . דוגמא:
מחיר הדירה (כולל מס רכישה והוצאות שונות כולל שיפוץ, עוד, תיווך ) 400,000 ש"ח
מחיר שכירות החודשית : 1900 ש"ח
מחיר שכירות שנתית 22800 ש"ח
22800/400000 = 5.7%
זה הוא המספר העיקרי בשיקולי העיסקה וכאן באה האבחנה המבדלת של סגנון אישי. 3 פרמטרים מרכיבים את התמורה ומשפיעים עליה השפעה ישירה : 1 ) תשואה 2 ) נזילות 3) קלות ועמידות התשואה .
תשואה - המספר הטהור אשר חישבנו בחישבנו הבסיסי
נזילות - קלות מימוש מכירת הנכס באם נרצה למכור אותו - מושפע מאיזור אוכלוסיה וכו . אפשר לקרוא לפרמטר זה גם טיב הנכס .
קלות ועמידות התשואה - האם השכירות החודשית "באה" לנו בקלות ולאורך זמן ללא הפסקות או שאנו "מזיעים" כל כמה חודשים כדי לחדש את חוזה השכירות או להתגבר על תקלות שונות ומשונות. כמובן שפרמטר זה מושפע בעיקרו מטיב הנכס אך לא רק - לנכסים בקירבת האוניברסיטה למשל ישנה גם עמידות וגם קלות של תשואה . באיזור עתיק של אוכלוסיה מבוגרת עמידות התשואה נמצאת בסיכון גבוה. באיזורים "לא טובים" גם העמידות וגם קלות התשואה ברמת סיכון גבוהה.
עולה בבירור כי ככל שהנזילות גבוהה וככל שקלות התשואה גבוהה כך התשואה החודשית תקטן.
לדעתי כדאי לכמת במספרים גם את שני הפרמטרים האחרים לדוגמא אם קיבלנו בחישוב ראשוני כי כספנו יניב לנו 3% ברכישת דירה טובה באיזור מצוין כדאי לנו להתייחס לתשואה כאל תשואה של 5% ( אכן אכן ..) בדרך זו נוכל לבחון מספרית כל עיסקה .
ולבסוף קיים הגוון האישי .... מנסיוני בעבודה עם משקיעים שונים ומגוונים ישנם משקיעים אשר מסוגלים להתמודד עם כל סוג של אוכלוסיה השקעה ואיזור , משקיעים אלו יחפשו את הנכסים בבחינת תשואה בלבד . לעומתם יש את המשקיעים הסולידיים אשר לכאורה מתפשרים על גובהה התשואה אך שואפים לקנות נכס יקר איכותי ו"קל" . כמובם שבין שני קצוות אלו יש את המשקיעים הסולידיים שצועדים בשביל האמצע ומאזנים בין כל הפרמטרים בדומה להשקעה סולידית בבורסה עם תיק השקעות ברמת סיכון נמוכה של 15% למשל .
לסיכום החשבון בהשקעת תשואה הוא פשוט אך אל לנו להתעלם מהגוון האישי שכן אנו יכולים להיכשל בנקודה זו בכל מקרה מומלץ לכמת למספרים את כל הגורמים שנסתרים מן "הנייר" וכך להגיע לתמונה בהירה יותר.
אפרים אלי בעל משרד תיווך בקריות
מתמחה בעיקר בעבודה עם משקיעים וביצוע עיסקאות אקסיט מניבות ועיסקאות ארוכות טווח
