מדריך לרוכשים נכס חדש מקבלן 

רכישת דירה מקבלן רשום:

מיד בתחילת המו"מ בקשו מהקבלן להציג בפניכם את רישיון הקבלן וודאו שהרישיון בתוקף. ברישיון עצמו תמצאו את הסיווג המקצועי של הקבלן הקובע באילו תחומים רשאי הקבלן לעסוק ואת הסיווג הכספי שקובע את היקף העבודות אותן מותר לו לבצע.

במידת האפשר כדאי גם לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן.

וודאו כי הבנייה המבוצעת ע"י הקבלן הינה במסגרת תחומו המקצועי והכלכלי.

היתרי בניה,מיסוי והבעלות על הקרקע:

דבר ראשון וודאו כי הקרקע שעליה נבנה הנכס היא בבעלות הקבלן או שהוא בעל זכות חוקית לבנות בה (למשל חכירה).מסמכי הבעלות נמצאים ברשות החברה.

וודאו בנוסף כי אין על הקרקע שעבודים או עיקולים כל זאת ע"י נסח רישום הקרקע בלשכת רישום המקרקעין בציון מספר גוש וחלקה.

חשוב: אם הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל בדקו האם  עברה היוון.

אם לא יתכן ותידרשו לשלם דמי היוון,חכירה והסכמה.

תשלומים אלו יכולים להגיע לסכום גבוה עד מאוד.

אם הקבלן הוא לא בעל הקרקע אלא צד ג' והם קיימו עסקה בניהם על קבלת חלק מהדירות אשר יבנו בנכס החדש עליכם לבדוק האם קיימת הערת אזהרה לטובתו של הקבלן על הקרקע והאם תוכלו אתם לרשום הערת אזהרה לטובתכם.

בדקו לעומק מהם תנאי העסקה בין בעל הקרקע לקבלן.

וודאו כי הדירה אותה אתם רוכשים לא יוחדה לבעלי המגרש.

בדקו את היתר הבנייה שבידי הקבלן אשר הוצא ע"י הרשות המקומית.

אל תרכשו דירה בבניין אשר לא ניתן בו היתר בנייה כחוק.

וודאו כי בידי הקבלן אישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש על כך שהוא יכול לרשום את דירתכם על שמכם בלשכת רישום מקרקעין.

רכישה בחיפזון או תחת לחץ שיווקי:

אין אנו ממליצים לבצע רכישת דירה בחיפזון או תחת לחץ שיווקי של הקבלן.

אל תתפתו לחתום על זיכרון דברים אלא אם עברתם עליו ביסודיות עם הגורם המייעץ לכם.זיכרון דברים משמש כחוזה לכל דבר וביטולו יכול להביא לתשלום פיצויים לקבלן בגין הפרה וגם יקשה עליכם את המיקוח בזמן חתימת החוזה.

חוזה הרכישה:

חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה מסמכים נוספים ע"פ חוק המכר תשל"ג 1973:

מפרט טכני של הדירה-תוכנית הדירה.תוכנית קומת עמודים,קומה טיפוסית וקומת גג.

תוכנית המגרש כפי הנדרש מהרשות המקומית.

בתוכניות חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין,גודלה,כיווני האוויר והתכנון הפנימי והחיצוני.בדקו על מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבניין.

לפני החתימה עיין בביתך (לא במשרדי הקבלן) בחוזה עליו אתה אמור לחתום.

התייעץ עם אנשי מקצוע מטעמך (עו"ד,מהנדס,אדריכל) לגבי הכתוב בחוזה ובמפרט הטכני. וודאו כי כל הסעיפים החשובים כגון הבטחות הקבלן,הסכמות הקבלן וההבנות בין הרוכש לקבלן יופיעו בכתב באופן ברור וחד משמעי.

נקודות חשובות בחוזה (יש לעבור עם גורם מקצועי ומוסמך!):

1.מחיר הדירה הנקוב הסופי ומה הוא כולל? חנייה,מחסן,מערכת סולרית מושלמת,הוצאות פיתוח,חיבורים לחשמל,מים,גז וטלפון,מס ערך מוסף,רכוש משותף.

2.בקשות לשינויים-סעיף המאפשר לך לבקש מהקבלן לבצע שינויים או תוספות.

3.איחור במסירה-תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה.אם קיים סעיף המאפשר לקבלן למסור את הדירה באיחור וודאו כי נקבע בחוזה פיצוי נאות לרוכש.

4.רישום בטאבו-בדקו את כל הסעיפים בקשר לרישום הנכס בטאבו והאם הרישום כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה.

5.תשלומים-מומלץ באמצעות המחאה וכמובן וודאו לשמור כל קבלה עבור כל תשלום.

6.קבלת הדירה-עשו מהלך זה בצורה מסודרת לאחר ניקיון כללי ע"י הקבלן ובדיקה של פגמים.רצוי להביא מהנדס שיבדוק אם קיימים פגמים ואם כן קבלו ממנו את הפירוט המדויק עם כל הליקויים והעבירו אותו לקבלן בצורה מסודרת.

משרדים ורשויות:

משרד הבינוי והשיכון- טל':02-5847305

הרשות להגנת הצרכן- טל':03-6921111

מכון התקנים הישראלי- טל':03-6465154

האגודה לתרבות הדיור-בתים משותפים- טל':03-5631823

שלב אחרון - מימון (נטילת המשכנתא) :

אחת ההחלטות החשובות בחיינו היא ההחלטה על נטילת המשכנתא.ישנם כל כך הרבה חששות ודאגות סביב המשכנתא, חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בלקיחת משכנתא. המפגש עם המושג "משכנתא" מגיע אל כל אחד מאיתנו בשלב זה או אחר של חיינו. אלו שלאחר שנים של מעבר בין דירות שכורות, מחפשים יציבות, זוגות טריים שרוצים להשקיע את הצ'קים מהחתונה בבניית הקן, או משפחות שהתרחבו ומחפשות דירה גדולה יותר.

בדיקת תיק המשכנתא ע"י גוף חיצוני לבנק (אומגה משכנתאות) תוכל לתת לכם הבנה טובה יותר לגבי התנהלות כל מסלול והכדאיות שלו כלפי ההתחייבויות האישיות שלכם בהלוואת המשכנתא.

אנחנו ממליצים בחום להתייעץ עם עו"ד ובעלי מקצוע נוספים מהתחום.מדריך זה לא בא להחליף ייעוץ מקצועי כנדרש  ברכישת נכס חדש!

מדריך זה נכתב ע"י אומגה משכנתאות - ייעוץ וליווי משכנתאות ופיננסים

פרטים נוספים אפשר למצוא באתר: www.omega-m.co.il

יועץ משכנתאות בקריות ובחיפה.