תשעת הכללים לחוזה השכירות שלכם 

תשעת הכללים בדרך להסכם השכירות שלכם/ עורך דין ומגשר מוטי שחר

הסכם השכירות, הינו הקשר המשפטי המחייב בין השוכר והמשכיר. בעת חתימה על ההסכם, הצדדים קושרים עצמם לעסקה לכל משך תקופת השכירות. על כן, אין להקל ראש בנושא, ויש לוודא כי חוזה השכירות יכלול את כל אשר הסכימו עליו הצדדים וכן כלים אשר יועילו הן במניעת חילוקי דעות והן בכל סכסוך משפטי, אם וכאשר יהיה כזה.

כאמור, הסכם השכירות מהווה חוזה משפטי מחייב וככזה, הן השוכרים והן המשכירים צריכים לשאוף לכלול בו מספר הוראות מהותיות, אשר יבטיחו את קיומו של החוזה בצורה הטובה והחלקה ביותר.

מספר נקודות מהותיות אותן יש לבדוק בטרם חותמים על הסכם שכירות:

1.       דמי שכירות ומועדי התשלום - ישנן מספר דרכי תשלום - מזומן, שיקים, הוראות קבע ואשראי. יש לקבוע את הדרך המקובלת על הצדדים וכן את מועד התשלום.

2.       פגמים/ליקויים בדירה או בסביבת הדירה - בטרם הכניסה לדירה מושכרת, יש לערוך סיור בדירה ולבדוק בצורה מדוקדקת ויסודית האם קיימים ליקויים או פגמים בדירה עצמה והאם הסביבה של הדירה מתאימה והולמת את דרישות השוכרים.  יש לוודא עוד לפני החתימה על ההסכם, כי הליקויים תוקנו או לחילופין להציג את רשימת הליקויים כנספח להסכם השכירות. בדרך זו השוכר מונע מבעל הדירה להעלות טענה של הסבת נזקים לדירה הואיל והנושא כלול בהסכם השכירות.

בנוסף, יש לכלול הוראות הקובעות על מי האחריות לתיקון ליקויים המתגלים תוך מהלך תקופת השכירות (ליקויים משימוש סביר ובלאי טבעי ואחרים).

3.       סעיף קיצור תקופת השכירות בטרם סופו של ההסכם - במועד חתימת ההסכם, שני הצדדים מעוניינים בקיומו הרציף והתקין. אך יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם אחד מהצדדים מעוניין בקיצורה של תקופת השכירות מסיבה זו או אחרת. ללא הוראה המסדירה את נושא קיצור תקופת השכירות, יעמוד הצד המעוניין בקיצור תקופת השכירות בפני שוקת שבורה, ולכן חשוב לדאוג לציין אפשרות קיצור תקופת החוזה תחת תנאים המקובלים על שני הצדדים.

4.       שינויים בדירה: קבועים וזמניים - ההסכם צריך לכלול הוראות שיסדירו את נושא השינויים בדירה, בין אם קבועים (התקנת מזגנים, מכשיר תמי 4, קולטי אדים וכיוצ"ב) ובין אם זמניים (שינוי צבע הקירות, קדיחת חורים ועוד). במהלך תקופת השכירות, מומלץ לקבל את הסכמתו של בעל הדירה בטרם יתבצע כל שינוי.

5.       קביעת מועדי כניסת המשכיר אל הדירה - על אף זכותו של בעל הדירה להגיע אל הדירה המושכרת בכל שעה ובכל יום על מנת לבדוק את מצבה, יש צורך בהסדרת הנושא וקביעה כי כל ביקור יתואם מראש עם השוכר. כמשכיר, תרצה לאפשר לדייריך ולך נוחות מרבית בהגעה לדירה; וכשוכרים לא תרצו למשל, למצוא את בעל הדירה נכנס לדירה באמצע שנת הצהריים שלכם, או לפגוש אותו בהפתעה כשאתם יוצאים מהמקלחת...

6.       תקופות אופציה - הפעלת תקופת האופציה (הארכת משך חוזה השכירות), צריכה להיעשות בכתב וכן מומלץ לעשותה, מספר חודשים לפני תום תקופת השכירות.  
דגשים לתקופת האופציה:

?      בעל הדירה חייב לוודא כי סמכות ההחלטה נשארת בידיו.

?      השוכר צריך לשאוף שכל תנאי ההסכם יחולו גם בתקופת האופציה, לרבות מחיר הדירה.

7.       ערבויות, ביטחונות והשבתם - זהו למעשה, מנגנון הביטחון של בעל הדירה למקרים בהם השוכר לא משלם את שכר הדירה, גורם לנזקים בדירה, או יוצר חובות בחברות או רשויות שונות (תשלומי ארנונה, גז, מיסוי, קנסות ואחרים).
ישנם מספר מנגנוני ביטחון: שיק ביטחון, שטר חוב, ערבות בנקאית וערבים. מימוש הערבויות יהיה בדרך ישירה (הפקדת השיק, מימוש הערבות הבנקאית) או דרך רשויות שונות (בתי משפט, הוצאה לפועל). דרישה של ערבויות אלה הינה סבירה לחלוטין, אך יחד עם זאת, יש לנהוג בהיגיון ובתום לב.

8.       העברת זכויות - סעיף חשוב ביותר לשני הצדדים ויש לוודא את קיומו בהסכם.
החשיבות לבעל הדירה הינה בשלילת האפשרות להשכרת משנה לדייר לא מוכר.
מנגד, ניסוח נכון של סעיף זה, ישמור על זכויות השוכרים גם במידה והדירה תימכר לאחר.

9.       הפרה יסודית - הפרה יסודית מעמידה לזכותו של זה שקיים את ההסכם, את האפשרות לביטול ההסכם. זהו מנגנון רב-עוצמה ויש להשתמש בו בתבונה. בכל מקרה, לא ניתן לקבוע באופן גורף כי כל הוראות החוזה הינן בגדר "סעיפים יסודיים" שהפרת מי מהם תיחשב להפרה יסודית.

חתימה על הסכם שכירות, אינה דבר של מה בכך, ולכן יש צורך להתעמק בסעיפי ההסכם ולנסחם באופן אשר יאפשר את קיומו של ההסכם ללא חילוקי דעות בין הצדדים ויעניק את הכלים הנכונים לכל מצב.  בהסכם שכירות, כמו בכל הסכם וחוזה אחר, אין להקל ראש ויש לנסחו כך שישמור על שני הצדדים, בדרך הטובה ביותר.

• כתבה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ו/או אינה מהווה המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.