תמא 38 - תקוה אמיתית, עם קצת עזרה ממשלתית 

תמ"א 38 נועדה להצלת חיים של  תושבי מדינת ישראל מסכנת התמוטטות ביתם על ראשם ברעש אדמה, ומזעור מימדי הקטסטרופה שהמדינה  תאלץ להתמודד איתה. מלבד זאת, תמ"א 38 טומנת בחובה מספר יתרונות.

החשובה שבהם היא האפשרות הוספת יחידות דיור חדשות במרכזי הערים, בדיוק במקומות בהם יש תשתית מוכנה, כולל בתי ספר הנסגרים מחוסר תלמידים ועתודות קרקע פנויות אינן בנמצא.

תמ"א 38 מאפשרת הוספה של דירות ע"י עיבוי הבניה - הוספת יחידות דיור חדשות על בנינים קיימים. החלופה המוכרת לעיבוי היא פינוי בינוי - מחזור הקרקע, ע"י הריסה ובניה מחדש. חלופה זו קשה ביותר ליישום, עקב שורה ארוכה של חסמים והיא מתאפיינת בבנייה בצפיפות גבוהה מאוד, בד"כ מגדלים מנוכרים לסביבה.

עקרונית, הרבה יותר קל ליישם את תמ"א 38, שמוסיפה את הדירות בפיזור עדין, כזריית סוכר על עוגה, לעומת החלופה של מגדלי המגורים הנתקעים כנטע זר בסביבה. יתרה מזו, תיקון מס' 2 לתמ"א 38 מאפשר הריסה של בתים שאין טעם להשביחם ובניה מחדש של  מבנים מרקמיים בני 6 עד 8 קומות, שאינם מתנכרים לסביבה העירונית.

יתרון נוסף של תמ"א 38 הוא שפור דרמטי בחזות העיר. בנינים בני 40 שנה יוצאים מאפרוריותם המדכאת ומקבלים מראה חדש ומודרני, הכולל חיפוי אבן ומרפסות מודרניות. 

גם דיירי הבתים המחודשים נהנים משיפור איכות החיים, בזכות מעלית חדישה, לובי מהודר, תשתיות מים וביוב חדשות ופיתוח סביבתי מודרני. שיפור שמקבל ביטוי משמעותי בעליית ערך הדירה שלהם.

העירייות נהנות מתוספת יחידות הדיור החדשות בהשקעה מזערית בתשתיות, מתוספת אוכלוסיה במרכזים המזדקנים ומהגדלת ההכנסות מארנונה.

גם האינטרסים של המדינה יוצאים נשכרים. תמ"א 38 מאפשרת לממשלה להגדיל את היצע הדירות החדשות במקומות הביקוש, ובכך לצנן את שוק הדיור הרותח. בנוסף הממשלה נהנת מהכנסות משמעותיות ממיסים.

נכון להיום, התמונה אינה כה ורודה. עד כה חוזקו בכל המדינה לא יותר מעשרים בנינים, מתוך מאות אלפי בנינים ם הזקוקים לחיזוק. יחד עם זאת, בערים בהם העיריות פועלות לדחיפת התוכנית, נכרת תזוזה משמעותית. ברמת גן אושרה תוספת של קומה נוספת שהגדילה את הכדאיות הכלכלית. עשרות רבות של יזמים החלו לפעול בעיר ועל פי ההערכות מספר היתרי הבניה שינתנו עד סוף 2011 יגיע לכמה מאות.
למרבה הצער, יש עדיין כמה חסמים המונעים להפיק את מלוא התועלת הגלומה בתמ"א 38.

פערי חקיקה נקודתיים

תמ"א 38 מבוססת על חוקי התכנון והבניה וחוקי הקניין (מקרקעין). חוקי התכנון מאפשרים ליישם את התוכנית ברוב של 66% מהדיירים, אבל בפועל נדרשת הסכמה של 100% וזאת עקב לקונה בחוק המקרקעין.  כדי להוציא לפועל את החלטת רוב בעלי הדירות בבנין, נדרשת הכרעת המפקח על המקרקעין, שיתיר את רישום הדירות החדשות בטאבו ולמעשה יחתום בשם המיעוט הסרבן.

נכון להיום, הגישה למפקח חסומה, הן בשל התניה חסרת הגיון של הוצאת היתר בניה והן בשל מגבלה בלשון החוק, המונעת מהמפקח לקבל החלטה במידה ושטח הבנייה החדשה עולה על שליש  משטח הדירות הקיימות בבנין. מגבלה זו סותרת את רוח החוק ואינה עולה בקנה אחד עם תיקונים שרשויות תכנון מקומיות  רשאיות לעשות, כמו למשל הוספת קומה ברמת גן ובערים אחרות. 

לקונה זו מעצימה את כוחם של הסחטנים, המנצלים את המצב לסחיטת טובות הנאה אישיות.
הצעת חוק של ח"כ זבולון אורלב, שהונחה על שולחן הכנסת אמורה לפתור בעיה זו.

מיסוי פתלתל

תמ"א 38 מעבירה את האחריות ליישום לכוחות השוק, אבל מכבידה שלא לצורך על היזמים, באמצעות שלל מיסים מיותרים, המשפיעים לרעה על  הכדאיות הכלכלית. ההכבדה גורמת ליזמים להתרכז אך ורק בעסקאות השמנת, ומונעת ישום בבנינים עם פרופיל נמוך, שיכול להתאים ליזמים יעילים. להלן המיסים המיותרים:

פטור ממע"מ על עבודות החיזוק – לכאורה הפטור מסייע לדיירים לחסוך בהוצאות, אבל הדיירים אינם מסוגלים לבצע את הפרויקט בעצמם ונדרשים ליזם חיצוני. בפועל נופלת על יזם זה הוצאה של כ 200,000 ש"ח, בגלל חוסר אפשרות לקזז את המע"מ על הוצאות החיזוק.
יש לשנות את החוק מפטור – למע"מ בשעור אפס, ולאפשר ליזמים לקזז את ההוצאות.

 מס שבח – בשל סבך החוק, סכום המס שהיזם ידרש לשלם לוטה בערפל. כדי להמנע מהפתעת לרעה, נוהגים היזמים להקציב סכומים נכרים לסעיף זה. כאמור, כתוצאה מכך בבנינים בהם התמורה ממכירת הדירות נמוכה יותר, או ההוצאות גבוהות יותר (גג רעפים למשל), התחשיב יצביע על היעדר כדאיות והפרויקט לא יצא לפועל.
יש לבטל לגמרי את מס השבח בפרויקטים של תמ"א 38.

יש לזכור כי כל פרויקט שלא מבוצע  עקב חוסר כדאיות כלכלית, מונע מהמדינה הכנסות בסדר גודל של פי 10 מהפטורים הנדרשים. לשם המחשה, רק המע"מ על מכירת הדירות החדשות בפרויקט קטן, מסתכם בלפחות 1,500,000 ש"ח (!).

מימון

נכון לכתיבת שורות אלה, הבנקים המסחריים מדירים את רגלם ממימון פרויקטים של תמ"א 38. הסיבה לכך היא חוסר בשלות של המערכת. הפרקטיקה המתהוה בימים אלה, בה כלל זכויות הבניה בבנין מוצמדות לתת יחידה חדשה, אמורה לאפשר לבנקים בטחונות של ממש, אבל למרות זאת מעט מאוד עסקאות ממומנות ע"י בנקים מסחריים, בד"כ בנקים קטנים.
נראה שיש מקום לעידוד הבנקים ע"י הנחיות מפורשות מטעם בנק ישראל.

על הקשר בין תמ"א 38 למגדלי "יו"
או איך ניתן לחזק בנינים בשכונות חלשות ובפריפריה

כזכור, תמ"א 38 נועדה, בראש ובראשונה, להציל חיים. היא אינה עושה זאת דווקא בערים בהם החיים בסיכון הגבוה ביותר. הכוונה לערים הנמצאים בקרבה מיידית למוקד הרעש, דהיינו לאורך השבר הסורי אפריקאי ושלוחתו בעמק יזרעאל. לא מדובר רק בפריפריה המרוחקת כמו בית שאן טבריה, אלא גם בחלקים מהעיר חיפה והקריות.

הסיבה ברורה. עלות החיזוק של בנין ברעננה זהה לעלות החיזוק של בנין בצפת, או בשכונת נוה שאנן בחיפה, אבל התמורה במחירי הדירות החדשות שונה לחלוטין. במתכונתה הנוכחית, תמ"א 38 אינה מציעה פתרון לבנינים בערים ובשכונות החלשות.
הפתרון נמצא בניוד זכויות בניה.

על פי חוקי התכנון, רשאית רשות תכנון להקפיץ בעשרות מונים את ערכו של מגרש מסויים מתוקף החלטה להענקת זכויות בניה. הרשות (בד"כ ועדה מחוזית) המאשרת תוכנית שאושרה למגדל מגורים מעניקה את הזכויות יש מאין. זכויות אלה, כידוע שוות הון רב. זכורה לכולנו הענקת זכויות הבנייה בשטחים ששמשו ליצור מלח בעתלית, שאפשרה למקבלי הזכויות להשתלט על אחד משני הבנקים הגדולים בישראל.

משאב זכויות הבניה הוא באר הנפט שצריכה לממן את חיזוק הבנינים באזורי הסיכון ובשכונות החלשות.
מוצע לקבוע כי בכל פרויקט מתוכנן, בסדר גודל העולה על 5,000 מ"ר, תחול חובה לרכוש זכויות בניה, בסדר גודל של 20% מסך הזכויות. הרכישה תתבצע באמצעות מסלקה בה יופקדו זכויות בניה. הזכויות יופקדו מתוקף היתר בניה שניתן באזור שהוכרז כמתאים. מימוש בפועל של הזכויות יותלה במימוש במקור הזכויות הנרכשות.

לדוגמה – יזם המבקש היתר למגדל בגבעתיים, הכולל 15,000 מ"ר ידרש להציג היתר בניה לחיזוק בנינים (בצפת למשל), שמקנים יחד זכויות ל- 3,000 מ"ר (מ"ר תמורת מ"ר). אישור איכלוס המגדל בגבעתיים (טופס 4) יותנה באישור איכלוס הבנינים בצפת, דהיינו בחיזוק בפועל של אותם בנינים.

זוהי כמובן הצעה עקרונית. ראוי שהמדינה תקח על עצמה את החקיקה ותעזר בתקדימים הקיימים בישראל (ניוד זכויות של בנין לשימור בתל אביב) ומנגנונים דומים ברחבי העולם.

אילן מאירי