השכרת דירה למגורים - מסלולי המס השונים 

הכנסות משכר דירה למגורים -  מסלולי המס השונים

מאמר: מאת דותן אליהו רואה חשבון

1. מסלולי המס האפשריים בגין הכנסה משכר דירה למגורים בישראל

1.1.  פטור ממס על הכנסות דמי שכירות    

הכנסות יחיד מהשכרת דירות למגורים ליחידים, או לגופים שנקבע לגביהם בתקנות כי הפטור חל עליהם, עד לתקרת הכנסה חודשית מהשכרת דירות למגורים.

להלן תקרת הפטור להכנסה משכ"ד למגורים:

בשנת 2010 התקרה עמדה על סך של 4,680 ש"ח, לחודש ועד  56,160 ש"ח לשנה. (בשנת 2009 התקרה עמדה על סך של 4,510 ש"ח בחודש ועד 54,120 ש"ח בשנה).    

יחיד שהייתה לו הכנסה בשנת המס מהשכרת  דירות מגורים העולה על התקרה, יהא פטור ממס על ההכנסה מדמי השכירות עד לגובה התקרה בניכוי ההפרש שבין ההכנסה בפועל לתקרת הפטור.

דוגמא:

נניח שהכנסתך משכ"ד הינה 6,000 ש"ח בחודש, הסכום הפטור יחושב באופן הבא: 

 4,680 ?(6,000-4,680)=3,360, כלומר הסכום הפטור יהיה על סך של 3,360 ש"ח והסכום החייב במס יהיה על סך 2,640 ש"ח. (חיוב המס על הסכום העודף יהיה לפי שיעור המס השולי של המשכיר).

תנאים להשכרת דירת מגורים בפטור:

הפטור האמור הוא ממס הכנסה, מהכנסה הנובעת מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר (עד לתקרה האמורה), המשכיר והשוכר הם יחידים או גופים שנקבעו ככאלו, הדירה אינה רשומה כנכס בעסקו של המשכיר והוצאות השכירות לא נדרשות בספרי השוכר.

לגבי הדרישה האחרונה מומלץ לא להסתפק בהכללת סעיף זה בחוזה אלא לקבל על כך אישור מהשוכר. בית המשפט פסק כי עצימת עין של משכיר כמוה כידיעה על קיום העסק והפטור ישלל (עמ"ה 538/03 - יוסף גרעין).

יש להיות מודעים לכך כי בעת מכירת דירות שהושכרו למגורים, כולל דירות שהושכרו בפטור ממס, במידה והמוכר אינו פטור ממס שבח, יופחת משווי הרכישה של הדירה פחת החל מ - 27 לפברואר 2007.

1.2.  תשלום מס סופי בשיעור של 10%

משכירי דירות למגורים שאינם זכאים לפטור ממס או שהכנסתם עולה על הסכום הפטור ממס רשאים, לפי סעיף 122 לפקודה, לשלם 10% מס סופי על ההכנסה, בלא יכולת לתבוע ניכוי הוצאות בגינה. שיעור מס זה מותנה בכך שההכנסה אינה הכנסה מעסק ושהמס שולם תוך 30 יום מתום שנת המס בה הייתה להם הכנסה כנ"ל או שהיחיד משלם מקדמות חודשיות. אין כל מגבלה לסכום ההכנסה משכירות המאפשר בחירה במסלול זה. עד שנת 2007 הייתה דרישה לתשלום מקדמות תוך 30 יום ממועד קבלת ההכנסה.

יודגש כי בעת מכירת הנכס שלא בפטור ממס שבח יופחת מעלות הדירה לצורך חישוב מס שבח סכום הפחת שהיה ניתן לנכות מההכנסה גם אם נבחר מסלול החיוב במס בשיעור 10% (מסלול שלא מתיר את ניכוי הפחת בחישוב ההכנסה השנתית).

מומלץ לכל מי שיש לו הכנסה מהשכרת דירה למגורים ולא שילם מקדמה באופן שוטף בשנת המס, לבדוק במהלך חודש ינואר2011 האם הכנסתו עומדת בגובה הסכום הפטור או שחרגה ממנו. במידה וחרגה מומלץ לשלם עד סוף חודש ינואר 2011 את סכום המקדמה המחושב.

1.3.  מיסוי רגיל וניכוי הוצאות

מסלול אפשרי נוסף הוא תשלום מס בשיעורים הרגילים על ההכנסה מדמי שכירות בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור אותה הכנסה. הכוונה היא בעיקר להוצאות פחת (צמוד למדד לפי הוראות חוק התיאומים) וריבית על ההלוואה לרכישת הדירה. במידה ונוצר הפסד מההשכרה הוא ניתן לקיזוז בשנים הבאות מהכנסות מאותה דירה.

לכל מי שבוחר במסלול זה נזכיר כי לפי הוראות סעיף 8ב' לפקודה מתחייבות הכנסות מדמי שכירות במס בשנה בה נתקבלו - גם אם מדובר בהכנסות מראש. במקביל קובע הסעיף כי הוצאות בגין הכנסות שחויבו במס כנ"ל יותרו לניכוי מכל מקור הכנסה בשנה שבה הוצאו בפועל.

משמעות הדבר היא כי ניתן יהיה להקדים קבלת הכנסות מהשכרת נכסים לשנה בה צפויים שיעורי מס נמוכים ולקזז את ההוצאות בשנה בה ההכנסות גבוהות יותר.

2. הכנסות מדמי שכירות מנכס שנמצא מחוץ לישראל

החל משנת 2003 חייבות במס גם הכנסות מהשכרת נכסים הנמצאים מחוץ לישראל. סעיף 122א לפקודה מחייב הכנסות אלו במס בשיעור 15%, במידה ואין מדובר בהכנסה מעסק. במקרה זה אין זכות לניכוי הוצאות שהוצאו ביצור ההכנסה, למעט פחת (ויש לשים לב לכך שלכאורה אין מגבלות על שיעורי הפחת), וכן אין זכאות לזיכוי בגין מס ששולם בארץ בה נמצאת הדירה.

מסלול נוסף - ניתן לבחור בתשלום מס רגיל ובמקביל לנכות הוצאות ולקבל זיכוי ממיסי החוץ ששולמו.

3.  פטור מביטוח לאומי על הכנסות מהשכרה של דירת מגורים

גם לאחר תיקון חוק ביטוח לאומי נותר בעינו הפטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים. סעיף 350(א) (7) לחוק ביטוח לאומי  קובע כי דמי שכירות למגורים, בארץ ובחו"ל, שחל עליהם מס מוגבל (10% בארץ ו - 15% בחו"ל) פטורים מתשלום דמי ביטוח. בחוזר ביטוח לאומי מס' 1368 נקבע כי הכנסות מדמי שכירות למגורים בישראל יהיו פטורות ממס בכל מקרה, וזאת בהתאם לחוות דעת משפטית שנתקבלה.

 בכבוד רב,

 דותן אליהו

 רואה חשבון