מדינת ישראל ממוקמת על קו השבר הסורי-אפריקני, קו שבר זה מחבר בין 2 לוחות טקטוניים הנעים האחד כנגד השני באיטיות ובכך יוצרים זעזועים ורעידות אדמה.
בשל העובדה שישראל ממוקמת על מפגש של שני לוחות טקטונים, היא מועדת לפורענות.
כחלק מההערכות בשנת 1999 הוקמה ועדת היגוי ממשלתית הכוללת את נציגי הממשלה השונים, גופי חרום, מכוני מחקר וארגונים אזרחיים. תפקיד ועדה זו לדאוג לכלל הנושאים הקשורים להכנות לקראת רעידת אדמה. כחלק מההכנות לקראת רעידת אדמה עלה הצורך בחיזוק מבנים בעלי פוטנציאל גבוהה להינזק, הינם מבנים שנבנו טרם כניסת התקנות המחייבות לעמידות מבנים ברעידות אדמה שנכנסו לתוקפן בשנת 1975.
אי לכך ולאור הדחיפות בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38, הינה כפי המוכרת לנו תמ"א 38 .
מה זה תמ"א 38?
בתוכנית זו מנסים לפתור שתי בעיות עיקריות:
1.התאמת וחיזוק מבנים שנוסדו לפני 1980- לתקן הישראלי כנגד רעידות אדמה (תקן 413 / 2413 )- בניסיון לצמצם את הנזק הכבד העלול להיגרם.
2.לחסוך מכיס הממשלה את העול הכספי של החיזוק- ולכן, נותנת הממשלה תמריצים לקבלן ולדיירים בדרך של פטורים והקלות במיסוי.
תמ"א 38 היא תוכנית הקובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק המבנים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים.
ניצול נכון של תנאי תמ"א 38 ומשא ומתן ללא פשרות עם יזם המשפץ בהתאם להיתרים מטעם הרשויות, יאפשר לדיירים ליהנות לא רק מפטור מלא ממס אלא גם משיפוץ הבניין, הקמת לובי מפואר, הקמת מעלית יוקרתית, תוספת מרפסות שמש, תוספת חדר נוסף/ממ"ד ועוד הרבה.
התוצאה הסופית המתקבלת: הדיירים "מכרו" זכויות הבנייה ליזם, לא נדרשו לשלם מס למדינה כמתחייב מכל עסקת מקרקעין רגילה וכעת הדיירים מוגנים מפני רעידת אדמה, ערך הדירות בבניין המחוזק והמשופץ עולה בעשרות אחוזים, ודייריו נהנים מעלייה ברמת החיים.
מהי תוכנית פינוי בינוי?
תהליך ביולוגי בדומה להשתלת איברים.
בשונה ממוצר אותו ניתן לשדרג/להחליף בעסקת טרייד- אין, בניין הינו מוצר בו מתגוררים יצורים חיים ונושמים. על מנת להחליף ישן בחדש נדרשת נוסחה מיוחדת אשר מותאמת אישית לכל דייר ודייר תוך שמירה ואי פגיעה במרקם הקיים.
הנוסחה דומה לזו של תוכנית התמ"א 38 אך מעט משופרת בבסיסה.
במקום לקבל נכס משופץ הדייר יקבל נכס חדש לגמרי ולעיתים אף שטחים ציבוריים מושקעים יותר ותשתיות חדשות, הכל על פי האישור כפי שיתקבל מהרשויות.
במתחם שאושר לפינוי בינוי חוברים הדיירים ליזם:
היזם מתחייב לממן לדיירים דיור חלופי בכל מקום בו הם חפצים לפתוח בהתחלה חדשה, ולממן עבור הדיירים את כל הוצאות הפינוי וההובלה כפי שיידרש, זאת בנוסף להתחייבותו של היזם לבנות עבור הדיירים בניין חדש ויוקרתי באיכות גבוה על פי התקן הנדרש כאשר בסופו של תהליך מקבל כל דייר, דירה חדשה ומוגדלת בעלת שווי אשר לעיתים יכול להגיע למעלה מ-60-70% משווי הדירה כפי שהייתה בעבר. היזם גם הוא מרוויח מהדירות הנוספות שקיבל היתר להוסיף אותם ויכול להניב עד 25% בפרויקט מסוג זה.
כולם מרוויחים, העירייה אשר מעניקה זריקת מרץ של התחדשות עירונית בתוואי עדין בהתאמה לכל אזור ואזור, הקבלן אשר בונה פרויקט חדש והדיירים אשר מקבלים דירה חדשה וגדולה בבניין חדש לחלוטין.
על מנת להגן על אינטרס הדיירים יש לנהל משא ומתן ארוך מול היזם ולבנות עבור כל דייר הסכם אשר לא רק יבטיח את הזכויות לקבלת התמורה אלא גם יתחשב בהקרבה של הדייר ופיצויו בהתאם.
בנוסף, האורים והתומים/ עשרת הדיברות לכל הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי יבואו לידי ביטוי ביצירת סעיפים, הינם מנגנוני הגנה ברורים אשר הותאמו להסכם הספציפי כמפורט:
1. ערבויות ביצוע מהקבלן/ בטחונות ושעבוד הזכויות.
2. בחירת קבלן בסיווג מתאים.
3. מפרט טכני של עבודות החיזוק/ביצוע.
4. לוח זמנים מדויק לביצוע העבודות.
5. פיצוי מוסכם לדיירים בגין עיכוב במסירה.
6. התחייבות החברה להביא אנשי מקצוע/מהנדס קונסטרוקציה ופיקוח צמוד לכל אורך הפרויקט.
7. התחייבות החברה להשלמה עד קבלת טופס 4 ותעודת גמר.
8. התחייבות לתקופת אחריות + תקופת בדק.
9. התחייבות החברה לדאוג לביטוח עבודות קבלניות נגד כל הסיכונים/ ביטוח אחריות כלפי צד ג'/ ביטוח חבות מעבידים.
10. התחייבות מפורשת של החברה לשאת בכל המיסים והאגרות, היטלים ו/או כל תשלום אחר אשר יידרש.
משרד עורכי דין פרוימוביץ ושות' :
המשרד מספק שירותים במגוון רחב של נושאים בתחום האזרחי מסחרי לרבות ייצוג משפטי בתביעות אזרחיות והגנות בבתי משפט בכל הערכאות לרבות בתי הדין לעבודה ובתי דין מיוחדים.
המשרד מעניק יעוץ משפטי ומתן חוות דעות, מעמיד לרשות הלקוח את מיטב הכלים המשפטיים מלווה בגיבוי מלא של צוות אנשי מקצוע מובחרים בעלי ניסיון וידע מעמיק בתחום הנדרש: רופאים מן הבכירים בארץ, שמאים ומהנדסים, רואי חשבון, כלכלנים וחוקרים פרטיים.
מחלקת גישור- הגעה לפתרון בעזרת גורם עצמאי ונייטרלי במקרים בהם יש לצדדים חילוקי דעות אך אינטרס משותף.
המשרד מאמין בפתרונות יצירתיים למצבים מורכבים.
התמחות בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, ניסיון בליווי ובניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, הן מצד הקבלן והן מצד הדיירים.
ניתן ליצור קשר במייל: law.froimovitsh@gmail.com
