תמ"א 38 היא תוכנית שיזמה ממשלת ישראל למתן תמריצים שיעודדו בעלי דירות במבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 לחזק את המבנה כך שיצליח לעבור בשלום רעידת אדמה. בדיעבד מתברר כי חלון הזדמנויות שנתנה משלת ישראל לבעלי דירות "להקל על ניצול זכויות הבניה וביצוע עבודה ברכוש המשותף הנעשים במסגרת תוכנית החיזוק, תוך יצירת איזון בין מעמד הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בו, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים..." (מתוך הוראת שעה 313 ט"ז בתמוז התשס"ז-2007 ) - כמעט ולא נוצל גם בגוש דן שבו מחירי הדירות גבוה.
במאמר זה אתן את הרקע לכל המיזם המבורך של ממשלת ישראל , שנכון להיום, תוקפו עד 18 במאי 2015.
עדכון ממרץ 2013 - תיקון 2 לתמה 38 מאפשר פינוי בינוי נכנס לתוקף וכיום מרבית הפרויקטים הם פינוי בינוי. הדייר מקבל דירה חדשה ומשודרגת ולקבלן פוטנציאל רווח גדול יותר בקומות הנוספות שהוא בונה. תיקון 2 נראה מבטיח יותר ומושך יזמים וקבלנים רבים הנמצאים היום בשלבי רישוי וביצוע.
מהי רעידת אדמה? להלן רקע שלקוח (עם קיצורים), מתוך דו"ח שלב א' של תמ"א 38 המוצג באתר האינטרנט בנושא חיזוק מבנים,
רעידת אדמה היא תופעת טבע שכיחה בכדור הארץ. רעידות האדמה מתרחשות בחלק המוצק . הבנוי מגלעין, שעטוף במעטה (מעטפת) המכוסה בקרום קשה. רדיוס כדור הארץ הוא כ- 6,400 ק"מ ועובי הקרום שלו, עליו אנו חיים, נע בין 5 ק"מ ל- 70 ק"מ, בלבד. עובי הקרום באזורנו הוא כ- 30 ק"מ. כדור הארץ בנוי מחומר סלע חם (למעט הקרום שלו), הנמצא בתנאי טמפרטורה ולחץ מאד גבוהים. הבדלים, אפילו קטנים, בטמפרטורה או בלחץ במקומות שונים בתוך כדור הארץ יגרמו לתנועת החומר ממקום חם יותר למקום חם פחות. תנועת החומר בתוך כדור הארץ מפעילה כוחות אדירים על הקליפה הדקה שאינה עומדת בלחצים ומתקמטת ונשברת וחלקיה נעים, או ליתר דיוק מוסעים, על פני המעטפת . לשברי קליפת כדור הארץ אנו קוראים: לוחות טקטוניים. כל התהליך הזה הוא רעידת האדמה.
על כל אחד מהלוחות פועלים שני כוחות חשובים: הכוח שמופעל על הלוח על ידי חומר המעטפת
וגורם לו לנוע על פני המעטפת, וכוח הכבידה, שמושך את הלוח אל מרכז כדור הארץ ולפיכך גורם
ללוחות להיצמד בחוזקה ולהתחכך האחד בשני עד כדי עצירת תנועתם. גם כאשר התנועה היחסית
בין הלוחות נעצרת, עדין יש תנועה של חומר המעטפת מתחתם. עם הזמן נצבר לחץ על פני מישור
המגע שבין הלוחות עד שהוא גובר על כוח החיכוך שביניהם. באותו רגע חלה תזוזה וכל האנרגיה
האדירה, שהצטברה על פני מישור המגע שבין הלוחות, משתחררת בבת אחת - זו רעידת אדמה.
רעידת אדמה היא התופעה שבה יש שחרור מהיר מאד של אנרגית חיכוך בין שני גושי סלע לאורך
מישור המגע שבין הלוחות הטקטוניים. מישור התנועה בין חלקים של קרום כדור הארץ קרוי
העתק גיאולוגי.
רעידת אדמה במגניטודה 5, אם תתרחש בקרבת ישוב, עלולה לגרום לנזקים קלים
(למשל: רעידת אדמה במגניטודה 5.2 , שהתרחשה ליד יוקנעם באוגוסט 1984 ). רעידות אדמה
במגניטודה 6 ויותר גרמו בארץ ישראל לאסונות כבדים בנפש וברכוש.
רעידת האדמה החזקה ביותר שנמדדה באזורנו התרחשה ב- 22 בנובמבר 1995 במפרץ אילת ועוצמתה (המגניטודה) 7.1 . הרעידה שהרסה את סן-פרנסיסקו ב- 1906 הייתה בדרגה 8.3 .
מכיוון שלא ניתן לחזות מועד רעידת אדמה בארץ הרי שנושא חשוב נוסף המכוסה בת.מ.א 38 הוא בניית מרחבים מוגנים לכל אחת מהדירות הישנות במבנה. כאן הסיכוי שיהיה שימוש לחדר זה הוא מוחשי וברור יותר.למעשה זהו הפיתוי הגדול ביותר לכל דייר במבנה להצטרף לתהליך הבניה המתיש. לפי נתוני פיקוד העורף רק לשלושים אחוז מתושבי המדינה קיים ממ"ד (כ-600,000 בתי אב).
הממשלה אשרה פטור ממס שבח (בכפוף להצגת טופס 4 או אישור הוועדה המקומית על סיום הבניה) על מכירת זכויות הבניה שהתקבלו לפי ת.מ.א 38 בתנאי שהתמורה ניתנה בשירותי בניה, בוצע חיזוק המבנה בפני רעידת אדמה ונבנה ממ"ד לכל דירה במבנה. כמו כן ניתן לבנות במבנה המשופץ במסגרת 25 מ"ר לכל דירה: מעלית, מרפסת, חניות, שיפוץ חיצוני, שכ"ט עו"ד מהנדסים, אדריכלים ומתכננים אחרים, שכ"ד לכל תקופת השיפוץ הרועשת לדיירים במבנה, הוצאות הובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה. הפטור ממס שבח יהיה בגובה שווי זכויות הבניה ולא בגובה עלותן – דהיינו אם הדיירים או הייזם ישכילו למכור את הדירות הנוספות שיבנו במבנה במחיר גבוה יותר יגדל הסכום שניתן יהיה להשקיע בפרויקט.
כאן גם טמונה הבעייתיות במיזם – בערים כמו בית שאן וצפת שבהן קיימת סבירות גבוה יותר לרעידת אדמה מחירי הדירות החדשות נמוך מאוד ואינו יכול לכסות את העלויות הכרוכות ביישום ת.מ.א 38. כך שבאופן מעשי מדובר בהטבה לגוש דן, חיפה, ירושלים ומספר קטן של שכונות מבוססות ברחבי הארץ.
פטור חשוב נוסף שאושר הוא פטור ממע"מ הכרוך בעלויות השיפוץ, לדוגמה מע"מ על המעלית החדשה במבנה.
להלן מספר טיפים.
•
במצב הנוכחי עדיף לבצע תמא 38 פינוי בינוי יחד עם מבנה צמוד לבניין שלכם. המהנה החדש יהיה עם חניה תת קרקעית גדולה ותקבלו דירה יפה ומוגנת לחלוטין מרעידת אדמה.
•
חשוב שיהיה ברור החיסרון הגדול של הפרויקט. הוספת דיירים נוספים לבניין השקט שלכם. מסיבה זו אין טעם להסתיר מדייר מתנגד את החיסרון הזה. פתרון אפשרי לדייר כזה הוא מציאת דירה אחרת באותו רחוב והחלפתה עם הדייר המתנגד. כמובן הדירה צריכה להיות טובה יותר בעיניו .
•
חשוב להיות מודעים לכך שהגדלת עלויות מיסי וועד הבית בגלל תוספת מעלית מכוסים על ידי דיירים נוספים בבניין המתחלקים בהוצאת הוועד.
•
חשוב לחתום חוזה עם ליווי משפטי צמוד של עו"ד שכבר ליווה בתים קודמים וידע לשמור על זכויות הדיירים גם מבחינת מיסוי, לעבוד עם חברת בניה רצינית עם יכולת כלכלית שנותנת ערבויות ביצוע, ונותנת לכם תוספת שטח גדולה בדירה החדשה.
בשלב זה עלינו לחתום הסכם עם היזם האטרקטיבי ביותר ולצאת לדרך הארוכה של התכנון, אישורי הבניה והבניה המתישה שבעקבותיה נקבל דירה עמידה יותר לרעידות אדמה, גדולה יותר ובעלת ערך גדול יותר - אך מצד שני נאבד את הפרטיות היחסית שלנו בבניין ונקבל עוד הרבה דיירים חדשים שחלקם בוודאי יהיו דיירים בדירות שכורות.
חשוב לקבל ליווי צמוד ממתכנן פונקציונלי שידע לשמור על זכויות הדיירים וידע לעודד את הקבלן להשקיע גם בקיים בהתאם למפרט כתוב ומוגדר. כמו כן ידע ללוות את הבניה ולשמור על האינטרסים של הדיירים מבחינת משך ביצוע ושלבי ביצוע, כדי שניתן יהיה להמשיך לגור בדירה במשך רוב זמן הבניה.
ואם הצלחתם לחתום על עסקה טובה, אך החלטתם למכור את הדירה החדשה והגדולה שתקבלו. מוצג לחם מאמר שיציע לכם דרך יצירתית להרוויח גם מהדירה הבאה שלכם
עיריית ר"ג מקדמת את התנועה לדירות קטנות Small House Movement
http://minimax52.blogspot.co.il/2014/02/blog-post.html
מהנדס ראשי במשרד מינימקס מהנדסים המספק ללקוח ניהול פרויקטים ותכנון פונקציונלי ואדריכלי של: משרדים ושטחי היי טק, אולמות וקוי ייצור, מעבדות, מחסנים, חדרי מחשב, מוקדי שירות, אולמות תצוגה, מוסכים ומגרשי חניה. המשרד יודע ללוות את לקוחותיו החל משלב הגדרת הצרכים למבנה ועד לסיום כל התהליך בשלב אכלוס השטח החדש.
