פיצול דירה - עונשים כבדים - מאת עורך דין דן הלפרט 

חוק התכנון והבניה אוסר על פיצול של דירת מגורים (הגורם להגדלת יחידות הדיור), אך אינו אוסר על ביצוע שינויים פנימיים בדירה ("חלוקה לאגפים").

בתי המשפט גיבשו במהלך השנים מבחנים שונים שיסייעו בקביעה האם עבודות שבוצעו בתוך דירת מגורים מהוות "חלוקה לאגפים" או "חלוקה ליחידות דיור נפרדות" (פיצול דירה).

המבחן הראשון שנקבע הוא "המבחן הפונקציונאלי" הבודק האם קיימות בכל אחת מהיחידות החדשות שנוצרו לאחר פיצול הדירה "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" (כניסה נפרדת ופרטית, נקודה נפרדת לצינורות מים וביוב, מקלחת, שירותים, מטבחון).

המבחן השני הוא "המבחן היעודי", הבודק מהו יעודן של היחידות החדשות- קרי האם מטרת החלוקה היא להשיא את התשואה מהנכס על ידי השכרתו לשוכרים רבים יותר.

הרציונאל העומד בבסיס האיסור על פיצול דירת מגורים, כפי שנקבע בפסיקה, הוא ברצון לשמור על האינטרסים של יתר דיירי הבניין ודיירי השכונה, והגנה על ציפיותיהם הסבירות בכל הנוגע למספר יחידות הדיור בבניין, ולעומס על המערכות המשותפות בבניין ועל התשתיות הציבוריות באזור.

במהלך החודשים האחרונים ניתנו שני פסקי דין (שניהם על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב) המלמדים על שינוי בגישת בית המשפט כלפי העבירה הנ"ל. שינוי הגישה בא לידי ביטוי הן הכרעת הדין והן בגזר הדין בו הושתו עונשים כבדים במיוחד על הנאשמים שהורשעו.

פסק הדין הראשון ניתן בעניינו של שמשון יוסי (ב 10118/09), אשר הואשם כי חילק דירה לשלוש יחידות נפרדות כשבכל אחת שירותים, מקלחון ומטבח כאשר לכל אחת מהן כניסה נפרדת מתוך מבואה משותפת המצויה בסמוך לדלת החיצונית.

טענתו העיקרית של הנאשם היתה, כי אין מדובר בפיצול דירה אלא בחלוקה פנימית משום שיחידה אחת משמשת אותו, השניה את אחותו שהתגרשה זה מכבר וחיפשה קורת גג לה ולביתה הקטנה, והשלישית משמשת משרד עבורו. הנאשם הוסיף וטען כי בשתיים מתוך שלוש היחידות היו קיימות דלתות פשוטות וסטנדרטיות המקובלות לסגירת חדרים בתוך דירה ואילו ביחידה השלישית כלל לא היתה דלת, משמע לא ניתן לטעון לקיומן של יחידות מגורים נפרדות.

בית המשפט לעניינים מקומיים הרשיע את הנאשם וקבע כי הנכס חולק לשלוש יחידות עצמאיות, אשר כל יחידה מיועדת "לשאת את עצמה באופן עצמאי" ובכל אחת מהן פרטיות מלאה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי הדלתות הקיימות בחדרים הינן עבות ובעלות מנגנון נעילה, משמע אין מדובר בדלתות המתאימות באופיין לשמש כדלתות פנימיות בחדרים בתוך דירה. באשר ליחידה בלי הדלת, נקבע, כי פתח החדר הינו פתח בגודל של דלת סטנדרטית ודי בכך שקיים פוטנציאל התקנת דלת ויצירת יחידה נפרדת.

בית המשפט קבע עוד, כי אין בעובדה ששניים מדיירי היחידות הינם בעלי קשרי משפחה כדי שנות את מסקנותיו, וזאת משום שהמבחן היעודי אינו בא לבחון שימוש בפועל ברגע נתון, אלא אף את פוטנציאל השימוש.

בית המשפט גזר על הנאשם קנס בסך 230,000 ש"ח. הקנס הגבוה נקבע בשל שניים- האחד- "טובת ההנאה" שהפיק הנאשם תוך כדי ביצוע העבירה (השכרת שלוש יחידות במקום אחת). נקבע, כי הבסיס לקביעת גובה טובת ההנאה אינו נגזר מגובה טובת ההנאה שנותרה בידי הנאשם בפועל, אלא נבחנת טובת ההנאה הפוטנציאלית המקסימלית שניתן להפיק מן העבירה.

מרכיבו השני של הקנס הוא "היטל ההשבחה" בגין ההשבחה בפועל שביצע הנאשם ובגינה לא שילם היטל השבחה. המדינה הציגה חוות דעת שמאית, לפיה מחושבת ההשבחה לפי ההפרש שבין שכר הדירה המתקבל מהשכרת שלוש יחידות ובין שכר הדירה המתקבל מדירה אחת והכל בחישוב לצמיתות.

המקרה השני הוא בעניינו של יום טוב והבה (ב 11582/07) בו הורשע הנאשם בחלוקת שתי דירות לעשר יחידות דיור.

בגזר הדין הושת על הנאשם קנס בסך 570,000 ש"ח בגין טובת הנאה שהפיק מביצוע העבירה.

בשני המקרים הללו הוגש ערעור על ידי הנאשמים לבית המשפט המחוזי ובשניהם מצא בית המשפט המחוזי שלא להתערב הכרעות הדין.

ברם, בכל הנוגע לעונש, מצא בית המשפט המחוזי להתערב. בעניין שמשון יוסי הורה בית המשפט המחוזי על החזרת התיק לבית המשפט לעניינים מקומיים לדיון חוזר בעונש ובעניינו של יום טוב והבה נקבע כי העונש יופחת לכמחצית הקנס אם יפעל הנאשם להחזרת המצב לקדמותו.

לסיכום, נוכח ריבוי עבירות הבניה במקומותינו נכון וראוי לנקוט יד קשה כלפי נאשמים המורשעים בפיצול דירת מגורים, אך עם זאת ראוי לנקוט משנה זהירות בהפעלת המבחנים שנקבעו בפסיקה. לדידי, ראוי היה לבחון בערעור האם צדק בית המשפט לעניינים מקומיים כאשר קבע כי די בקיומו של פתח בגודל דלת סטנדרטית (גם כאשר לא קיימת דלת כלל) כדי לקבוע כי קיימת יחידה נפרדת וראוי היה גם לבחון את קביעתו, כי לא משנה השימוש שנעשה בפועל ביחידה החדשה אלא משנה פוטנציאל השימוש בה.

קביעות בית המשפט לעניינים מקומיים מרחיבות לדעתי יתר על המידה את טווח העבירה ולא לכך כיוון מחוקק חוק התכנון והבניה, אשר ביקש, בין היתר, להימנע מהתערבות יתר בנעשה בד' אמותיו של אדם ומפגיעה בזכות הקניין שבידו.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il. עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".