יפוי כח, שליחות, בתים משותפים 

יפוי כוח הינו מכשיר משפטי חשוב ביותר לביצוע עסקאות ופעולות משפטיות.

סוגי יפוי הכוח:

יפוי כוח רגיל - יפוי כוח הניתן על ידי אדם למשנהו לצורך ביצוע פעולה מסוימת או שורה של פעולות הקבועות בו. יפוי כוח יכול להיות כללי והוא יכול להיות מוגבל לפעולה מסויימת, או פעולות מסויימות: למשל יצוג מייפה הכוח בתביעה ספציפית או השתתפות באסיפת דיירים במקום מייפה הכוח בתאריך מסויים או בכלל. ככל שיפוי הכוח כללי ומקיף יותר, הוא מטיל אחריות רבה יותר על השלוח, מיופה הכוח, ובמקביל מקנה לו גם סמכויות נרחבות יותר. כך למשל הטופס הסטנדרטי של יפוי כוח שתקבלו מכל עו"ד בעת פתיחת תיק הוא נוסח מרחיב עד מאוד, שמאפשר לעוה"ד לעשות כל פעולה שהיא, כולל אפילו העברת יפוי הכוח לעוה"ד אחר. לגיטימי בהחלט מצד לקוח לבקש למחוק קטעים מיפוי הכוח החובק-כל הזה. כמובן שיפוי כוח אינו נחלתם של עורכי דין בלבד. כל אדם כשר להיות שלוח לפעולה שהוא עצמו בר-דעת לעשותה, אך לענין זכויותיו וחיוביו יחולו דיני הכשרות המשפטית הכלליים.
אחד המאפיינים המהותיים של יפוי כוח רגיל (כללי או ספציפי) הינו כי הוא ניתן לביטול (בהודעה) או מתבטל אוטומטית בנסיבות מסויימות.

ס' 14 לחוק השליחות:
1. מות אחד הצדדים (מתבטל אוטומטית).
2. העדר כשרות משפטית של אחד הצדדים (למשל מסיבות רפואיות).
3. פשיטת רגל או פירוק של אחד הצדדים.
4. ביטול יפוי הכוח ע"י אחד הצדדים.

למען השלמת התמונה נציין, כי במקרים מסויימים יתבטל אוטומטית יפוי כוח גם כאשר עברו 10 שנים מיום מתן יפוי הכוח – ראה סעיף 6 לחוק להגנת רכוש מופקד, תשכ"ה-1964 שקובע כדלקמן:

(א) לא תירשם בפנקס מקרקעין, או בכל פנקס אחר המתנהל על פי חיקוק, פעולה שתקפה תלוי ברישום, אם צד לפעולה מיוצג על ידי ממונה או על ידי מורשה על פי מינוי או הרשאה הניתנים לחזרה, ומיום המינוי או ההרשאה עברו עשר שנים, אלא אם הוגשה בכתב הסכמת הממנה או המרשה לפעולה ולא עברה שנה מיום מתן ההסכמה, או אם בית המשפט התיר את הרישום.

יפוי כוח בלתי חוזר – יפוי כוח לעשיית פעולה המקנה זכויות למיופה הכוח או לצד שלישי, ואשר לא ניתן לחזור ממנו או לבטלו, אלא בהסכמת מי שלטובתו נועדה הפעולה, או על ידי בית משפט. אין במות מיפה הכוח כדי להשפיע על תוקפו של יפוי כוח בלתי חוזר.
יפוי כוח בלתי חוזר ניתן בדרך כלל בעסקאות מקרקעין, כדי להבטיח את העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לאחר ששילם את מלוא התמורה בעדו. מתן יפוי כוח בלתי חוזר, אפילו לשלוחו של המוכר, מותיר את המוכר ללא סמכויות לגבי הממכר וללא שליטה כלכלית עליו. מתן יפוי כוח או מינוי נציג שיפעל לטובתו ובשמו של השולח מהווה פעולה של שליחות ואינה מהווה מכירה מבחינה כלכלית. "הסמכה" שכזו נועדה למנות נציג שיפעל בשם השולח שפעולותיו ייוחסו לשולח ולא לנציג שאין לו כל אינטרס כלכלי בזכות המועברת. ואולם, מתן יפוי כוח, במיוחד אם הוא בלתי חוזר, עשוי להקנות לשליח שליטה כלכלית מוחלטת על הזכות המועברת, ויכול הוא לשמש כאמצעי לעקיפת חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963, על ידי העברת זכות במקרקעין ללא תשלום מס. לכן יש סעיף בחוק זה (ס' 53) שנועד להסדיר את הבעיה כך שעו"ד למשל שמקבל יפוי כוח בלתי חוזר מצד לעיסקה לא יחשב בעצמו כצד אלא רק יוכל למלא את שליחותו עבור לקוחו.

יפוי כוח נוטריוני - ייפוי כוח אשר נחתם בנוכחות נוטריון, לאחר שהנוטריון זיהה את מייפה הכוח ואימת את חתימתו על המסמך. נוטריון זו הכשרה והסמכה מיוחדת שרשאי לעשות עו"ד בעל ותק מסויים. למעשה כאשר מיופה הכוח אינו עו"ד הרי שנדרש נוטריון כדי לאשר את החתימה של נותן יפוי הכוח. אבל בפועל זה לא תמיד נדרש, למעט מול מוסדות כמו בנקים או רשויות שונות. בתחום הבתים המשותפים למשל אין הקפדה על כך ונהוג לכבד גם יפוי כוח רגיל, ללא אימות נוטריוני ואף ללא אימות חתימה ע"י עו"ד שאינו נוטריון. מכל מקום יפוי כוח נוטריוני ניתן לביטול ככל יפוי כוח רגיל ואין בחותמת הנוטריונית כדי להפכו לבלתי חוזר.

חוק השליחות
זהו החוק שמסדיר את הנושא. שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי. כל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על פי דין יש לבצעה אישית. למשל להודות או לכפור באשמה במשפט פלילי היא פעולה שאין אפשרות ליפות כוחו של עו"ד לעשותה במקומך. שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח. קיבל אדם עליו להיות שלוח, חייב הוא לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול בהתאם להוראותיו. שליחות מוקנית בהרשאה, שבכתב או שבעל פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השלוח השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם. כשיש לכם ספק האם מולכם אכן מיופה כוח כדאי לדרוש יפוי כוח בכתב ו/או לברר עם נותן יפוי הכוח האמנם כך הם פני הדברים.

בתים משותפים
בתחום הבתים המשותפים נפוץ למדי השימוש ביפוי כוח, בעיקר בהקשר לאסיפות דיירים, אבל לא רק. נוהגים למצוא זאת בעיקר כאשר בעלי דירות בוחרים שלא להגיע בעצמם לאסיפת הדיירים ומייפים כוחו של אחר (שכן שהוא בעל דירה אחר; שוכר שלהם; קרוב משפחה; עו"ד; או כל מאן דהוא) להשתתף באסיפה במקומם. ניתן להגביל יפוי כוח כזה לאסיפה מסויימת ואפילו לנושאים מסויימים בלבד שבסדר היום. מעשית ולמען הסדר הטוב והמינהל התקין, אין מקום לדבר בתחום זה על יפוי כוח אלא אם הוא בכתב. מומלץ לוועד הבית להפיץ נוסח אחיד של יפוי כוח בין כל הדיירים.  

נהוג שלא לדרוש אימות חתימה של עו"ד או נוטריון, גם כאשר יפוי הכוח ניתן למי שאינו עו"ד. כמובן שבית רשאי לעגן בתקנון הסדר אחר, קפדני יותר או לעגן נוסח מחייב של יפוי כוח. אני ממליץ להקפיד בכל זאת על דרישות מינימליות כגון זיהוי ברור של נותן ומקבל יפוי הכוח: שם מלא, ת"ז ומס' דירה של שניהם; חתימה ברורה; תאריך; נושא שלגביו ניתן יפוי הכוח, נניח אסיפה מסויימת. אם בעלי הדירה שמייפים את הכוח הם זוג הרי ששניהם צריכים לחתום ולא ראוי להסתפק בחתימת אחד מבעלי הדירה בלבד. כדאי לקבוע נוהל מיוחד לכך וכן טופס שיהיה זמין לכל דורש ויצור אחידות.

יפוי כוח יכול להינתן גם למי שאינו בעל דירה אחר.
למעשה התקנון המצוי (התוספת השניה לחוק המקרקעין) מדבר ישירות על מיופה כוח רק בהקשר לאסיפת דיירים. אבל אין ספק שמכוח חוק השליחות יכול למשל שוכר לקבל מבעל דירה יפוי כוח לטפל בכל ענייניו מול הועד. כנ"ל עו"ד שמקבל יפוי כוח כללי, לאו דווקא לעניין אסיפת דיירים. ליפות כוחו של אדם לטפל בשימך ועבורך בפעולות שונות, זו זכות בסיסית. האם חבר ועד יכול לתת יפוי כוח לחבר ועד אחר או בכלל למאן דהוא להשתתף במקומו בישיבת ועד - – לטעמי התשובה היא שלילית. בדומה לדירקטוריון של חברה, זוהי כהונה אישית שאינה מאפשרת השתתפות ע"י בא כוח. בעניין זה אני מפרש את התקנון המצוי כהסדר שלילי. יחד עם זאת נראה כי סעיף בתקנון מוסכם המאפשר נוהל של יצוג חבר ועד ע"י שלוח בישיבת ועד ספציפית, יהיה סעיף חוקי.