מיסוי רכישת דירה ומיסוי מכירת דירה 

קונים דירה? מוכרים - איזה מיסים משלמים - אגרות והיטלים - כל מה שרצית לדעת ובעיקר לא רצית לדעת אבל אין לך ברירה, בנושא מיסוי מכר מקרקעין.

מיסים ואגרות החלים על המוכר

1. מס שבח מקרקעין (להלן בקיצור: "מס שבח").
2. מס מכירה.
3. היטל השבחה.
4. דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל (אם הדירה היא בחכירה מהמינהל, וחוזה החכירה אינו מהוון).

מיסים ואגרות החלים על הקונה

1. מס רכישה.
2. אגרת רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
3. אגרות רישום העיסקה בלשכת רישום המקרקעין (עפ"י הנהוג).

הערות מקדימות חשובות

יש לזכור, למזלנו, שלא בכל עיסקה מחוייב המוכר או הקונה בכל המיסים הללו; לעיתים יש פטור ולעיתים מס מסויים חל רק בסוג עיסקה מסויים. מאחר וזהו נושא מורכב ומסובך ממילא, לא ניתן כמובן ברשימה קצרה מעין זו להבהיר את כל סוגי ותנאי הפטורים ובכלל את כל היבטי הנושא - לכן ראו ברשימה זו רק מבוא לנושא ואל תסתמכו עליה, ללא יעוץ מקצועי נוסף וספציפי - בתחום המס נדרשת זהירות מירבית, משום שגם טעות בתום לב לא תהווה נימוק טוב לאי דיווח במועד או לדיווח חסר והמשמעות של הפרת הוראות חוקי המס היא פלילית.

מותר לקבוע בחוזה, שתשלום שעפ"י החוק חל על המוכר יחול על הקונה ולהיפך. למשל להסכים שמס השבח ישולם על-ידי הקונה ולא על ידי המוכר או למשל שכל המיסים ישולמו ע"י הקונה (מה שמכונה בעגה "עיסקת נטו"). אולם, צריך לזכור שאת רשויות המס זה לא מעניין. כלומר: מבחינת רשויות המס, תמיד המוכר ישאר הכתובת לביצוע התשלומים שחלים עפ"י חוק על המוכר וכך גם לגבי הקונה. לפיכך היה והקונה לא יעמוד בהתחייבותו החוזית, ימשיכו רשויות המס לפנות למוכר לצורך גביית התשלום (וקנסותיו, במקרה של פיגור). זהו סיכון מסויים שיש לקחתו בחשבון.
והערה מקדימה אחרונה: אם מוכרים בנוסף לדירה גם ציוד ומטלטלין (ריהוט למשל), כדאי להפרידם ממחיר המכירה ולנקוב במדויק במחירם, כי עליהם לא חל מס זה.

מכירה ורכישה -

"מקרקעין" הינם קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע
חיבור של קבע (להבדיל ממטלטלין).
"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. המונח "זכות במקרקעין" משמעותו זכות הנובעת מבעלות בקרקע (דירת מגורים, לענייננו) או חכירתה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים. "מכירה" אם כן, היא העברת הזכות או ויתור עליה מצד המוכר לטובתו של הקונה.

מס מכירה,מס רכישה ומה שביניהם -

הטלת מס היא דרך לקביעת מערכת חברתית מסודרת ומאורגנת, בה כל פרט מכיר בזכויותיו ובחובותיו. לפיכך, מערכת הטלת המיסים הינה מערכת נוקשה וקפדנית וזאת לשם מניעת מצב של "אין דין ואין דיין". פקודת המסים (גביה) מספקת לרשויות המס כלים אפקטיביים ואף מרחיקי לכת לגביית מס, ובהם עיקול, ובתנאים מסויימים גם מאסר. גם בתחום מכירה ורכישה מוטלים מיסים, הן על המוכר והן על הקונה:

א. מס מכירה- החייב בתשלום מס מכירה הוא המוכר. שיעורו של מס זה הוא 2.5% משווי המכירה.
זהו השווי ביום המכירה של זכות הבעלות בדירה הנמכרת כשהיא נקיה מכל שיעבוד,משכנתא או כל חוב אחר שעדיין לא שולם. פטור ממס מכירה -
קיימים פטורים מתשלום מס המכירה:
אם ניתן פטור ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה", ינתן פטור למוכר גם מתשלום מס מכירה.
דוגמא נוספת: כאשר העברת בעלות נעשית מבעל הדירה לקרובו, בלא תמורה, מתקיים הפטור מתשלום המס. זוהי עסקת מתנה בין קרובי משפחה, הפטורה ממס מכירה.

ב. מס רכישה -
מס הרכישה מוטל על הרוכש, ע"פ שיעור קבוע, המתעדכן מדי 3 חודשים ע"י שר האוצר באישור וועדת הכספים של הכנסת. שיעור המס מחושב פרוגרסיבית, לפי מדרגות מס, כך שרוכשי דירות יקרות ישלמו יותר מס, באחוזים משווי הדירה הנרכשת.

העדכון האחרון של מדרגות מס רכישה נעשה בתאריך 1002.1.61, וקבע את מדרגות מס רכישה הבאות:
שווי הדירה עד 430,530 ש"ח - מס רכישה בשיעור %5.0;
השווי העולה על 430,530 ש"ח ועד 668,210 ש"ח 3.5%- ;
על יתרת השווי העולה על 668,210 ש"ח 5%- .
המנהל מפרסם בהודעה ברשומות את סכומי השווי, כפי שהם מעודכנים עקב עליית המדד.

*במקרים של רכישת חלק מדירה, יש לחשב תחילה את המס על דירה שלמה ולאחר מכן להכפיל סכום מס זה ביחס שבין החלק הנמכר לדירה השלמה (פס"ד בר חמה נ' מנהל מס שבח מקרקעין).

הקלות במס רכישה -
מפסקי דין שונים עולה כי ניתן למצוא הקלות שונות במס רכישה:
למשל במכירת זכות בעלות מאדם לקרובו, ללא תמורה,יהיה מס הרכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל.(פס"ד דן חבצלת נ' מנהל מס שבח מקרקעין). לעומת זאת, כאשר נמכרת זכות הבעלות בדירת מגורים לבן-זוג המתגורר יחד איתו בדירה, עסקה זאת תהא פטורה ממס רכישה (בלא קשר אם המכירה בוצעה בתמורה או שלא בתמורה).

מס שבח -
מס שבח מוטל על השבח במכירת הבעלות במקרקעין. השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה בגין השבחת המקרקעין. רצוי לדעת כי מבחינת הדין, כל עיסקת מכר מקרקעין חייבת במס שבח, למעט אם קיימים פטורים.
פטור נפוץ הוא הפטור שניתן בגין מכירת דירת מגורים, בד"כ. באופן כללי ביותר, אם המוכרים לא מכרו דירה בפטור במהלך 4 השנים עובר לעיסקה הנוכחית, או שהם מוכרים את דירתם היחידה לצורך רכישת דירה אחרת (נושא זה סבוך ומורכב במיוחד, ולכן אין להסתפק באמירות הכלליות שנאמרו לעיל ויש לבדוק היטב - רצוי עם עו"ד - לגבי כל עיסקה ועיסקה של מכירת דירת מגורים, אם אכן קיים פטור ממס שבח בגין המכירה, וזאת עוד בטרם חתימה על הסכם המכר, שכן נושא הפטור ממס שבח לדירות מגורים משתנה מעת לעת, נוספות לו הגבלות או הקלות, ומשתנה החוק בהתאם, לרבות בדרך של הוצאת "הוראות שעה" לתקופות קצובות).

יצויין כי מבחינת רשויות המס רואים בני זוג נשואים כאילו הם בעלים משותפים של כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי, גם אם, למשל, הדירות רשומות בלעדית על בן זוג אחד בלבד. כן יצויין כי אם אדם הוא בעלים של 25% מדירת מגורים, הרי שלצרכי מס הוא נחשב כבעל דירה נוספת (וכך גם בן/בת זוגו).

בחוזה המכר נהוג להשאיר סכום נכבד למדי בידי נאמן (בד"כ עו"ד שמייצג את אחד הצדדים או בנאמנות משותפת של שני עוה"ד משני הצדדים) עבור תשלום מס שבח אם יהיה. כלומר: גם כאשר כמעט בטוחים שינתן פטור ממס שבח, הקונים לא לוקחים סיכון והם דורשים שחלק מהכסף אותם הם משלמים למוכרים ימסר לנאמן עד שיתקבל פטור מס השבח.

קיימת בחוק רשימת הוצאות המותרות בניכוי שווי המכירה לשם קביעת סכום מס השבח:
1. כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתה של הדירה שהבעלות בה נמכרת.למשל רצפה מיוחדת, פרקט, או הוספת פרגולה וכד'. ההבחנה היא לרוב בין הוצאות להחזקתו השוטפת של הנכס לבין הוצאות שאכן משביחות את ערך הנכס.

2. אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הבעלות בדירה, וכן אגרות ששילם המוכר כאמור לפי חוק הרשויות המקומיות (אגרות העברת מקרקעין).

3. דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הבעלות בדירה ( אך לא יותר מ 2%- מהתמורה שנתן בעדם) / דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הבעלות בדירה (אך לא יותר 2%-מ מהתמורה שקיבל בעדם).

4. שכר טרחת עו"ד ששילם המוכר בקשר לרכישת הבעלות בדירה ולמכירתה; 5. במידה והיתה משכנתא על הדירה הנמכרת, יש לקחת בחשבון גם את דמי העמילות ששילם המוכר לבעל המשכנתא בעד הסכמתו לאותה המכירה (אך לא יותר 2%-מ מסכום המשכנתא שטרם נפרעה במלואה).

חישובי המס נעשים ע"פ מדד המחירים לצרכן המתפרסם מדי חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לוח הזמנים לתשלום המיסים האמורים מתחיל ביום חתימת החוזה או זכרון הדברים בין הצדדים.

שומה עצמית,ערובה וריבית.
לאחר תשלום המיסים האמורים מתוקף העסקה, על המוכר מוטלת החובה למסור למנהל המקרקעין, לפי בחירתו, אחד מהפריטים הבאים:
1. תוך 30 יום מהמכירה - הצהרה המפרטת את -
א. התמורה בעד מכירת הדירה ותאריך מכירתה;
ב.התמורה בעד רכישת הדירה ותאריך רכישתה;
ג. הניכויים והתוספות לענין חישוב השבח;
2. תוך 50 יום מהמכירה - הצהרה הנקראת "שומה עצמית", המפרטת את -
א. הפרטים שבפסקה 1.
ב. סכום המס המגיע וכן את דרך חישובו.
החייב במס ע"פ השומה העצמית ישלמו בעת מסירת השומה. במידה ולא הציג המוכר למנהל, לאחר 30 יום את אשר נדרש ממנו, רשאי המנהל לדרוש ערובה לתשלום המס שהמוכר מתחייב בו.
על סכומי מס שלא שולמו עד המועד שנקבע להגשת השומה העצמית, וכן על סכומי מס מכירה שלא שולמו עד המועד שנקבע, יתווספו מהמועדים האמורים עד יום התשלום, הפרשי הצמדה וריבית.

ההבדל "הקטן" בין מס שבח להיטל השבחה...
כאמור, מס השבח מוטל בעת מכירת הזכות במקרקעין (לדוגמא: מכירת דירה). היטל ההשבחה מוטל גם במקרים אחרים. "השבחה" פירושה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג בהם. לכן הרשות המטילה היטל זה היא הרשות המקומית, המאשרת תוכניות, הקלות וכו'.

בתקנות התכנון והבניה (תשלום היטל השבחה על הקלה בדירת מגורים), נקבע למשל, כי יוטל מס על תוספת שטח בדירת המגורים.
המס יוטל כאשר בעל הדירה יבקש תוספת שטח לדירתו או לדירת מגוריו או למגורי בני משפחתו במידה והיא מגדילה את השטח הכולל של דירתו בלמעלה 110-מ מ"ר.
ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה המפורטים בחוק. שיעור ההיטל- שיעור ההיטל הוא מחצית מסך ההשבחה.

שומה,ערובה וריבית -
גם בתחום זה יש להגיש,ע"פ הפרוצדורה המוסדרת בחוק, שומה למנהל ובה דרישה להשבחה.
כאשר ההיטל לא יפרע, ידרש בעל הזכות לתת ערובה. שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות הוראות בדבר מתן ערובות להבטחת תשלום ההיטל. כל זאת לאחר אישור התכנית ולפני שנקבעה שומת ההשבחה לגבי אותם מקרקעין.

לוח שומה - על שום מה?
במידה ואושרה תכנית והוועדה המקומית לא החליטה על דחיית השומה, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם. לוח השומה המפורט יוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.

לאחר מכן, הועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת הלוח, את שיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב בהיטל ואת זכותו להגיש שומה מטעמו או לערער על החיוב בהיטל. במידה ולא הוצא לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, יחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

פטור מהיטל השבחה-
ינתן פטור מתשלום ההיטל במספר מקרים, לדוגמא כאשר ההשבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, או כאשר שר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה.

מוכר הדירה משיג את האישור לעניין תשלום היטל ההשבחה, אולחלופין פטור מתשלום היטל זה, מהרשות המקומית, יחד עם האישור עלתשלום יתר המיסים העירוניים (ארנונה, מים וכו').

הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל-
לא יוצא היתר לבניה במקרקעין ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג בהם כל עוד לא שולם ההיטל או אותו חלק ממנו, או שניתנה ערובה לתשלום או לחלק ממנו.

ההיטל נאכף בקפדנות. הסכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור,לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של הרשות המקומית להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור.