התקנת מעלית
מבחינה לא משפטית אלא טכנית בלבד, הרי שהתקנת מעלית היא כיום כמעט עניין של מה בכך: יאמר לך כל קבלן שעוסק בתחום, שאין כמעט בית שלא ניתן להקים בו מעלית. הפתרונות הטכניים ויכולת הביצוע השתכללו כל כך בשנים האחרונות עד שאתה נדהם לפעמים לראות איך "לפתע פתאום" צצה לה מעלית קומפקטית ויפה בבניין ישן שלפני כן קשה היה לדמיין היכן ימצאו בו מקום למעלית. יש כיום קבלנים אשר מתמחים רק בכך, השוק מתרחב והמחירים ירדו בהתאם. אין ספק שהתקנת מעלית (חיצונית, או פנימית בחלל המדרגות), משביחה משמעותית את הבניין ואת ערך הדירות בו והיא כמובן מקלה מאוד על כל הדיירים שמעל קומת הקרקע. הסבל הזמני (כחצי שנה) שצפוי לדיירים בתקופת ההתקנה והעלות (כ- 25,000 דולר בממוצע) שווים את המאמץ וכל שנותר הוא לראות כיצד עושים זאת מבחינה משפטית וכאן כבר מתחילות בעיות.
חוק המקרקעין הקדיש סעיף מיוחד ומפורט לנושא. החוק קובע, כי בעלי דירות שבבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט במסגרת אסיפת דיירים על התקנת מעלית ברכוש המשותף, וזאת בתנאי שמתקיימים שני תנאים מצטברים:
(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית.
(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
התנאי הראשון הוא ברור ומובן מאליו: אם אין היתר הרי שגם אם כל הדיירים מסכימים לא ניתן להקים מעלית בבניין. יש לומר שהרשויות מקלות במתן היתר למעלית ויש כאן אינטרס משותף של הדיירים והרשויות. לכן זהו תנאי שסביר שהוא מתקיים במרבית הבתים.
התנאי השני מורכב יותר. אביא דוגמא שעלתה בפסיקת בית המשפט (תיק עא 97 / 133 קלרה יוסוביץ' נ' צילה חי). במקרה זה היה רוב מספיק להחלטה על התקנת מעלית והיה היתר, אבל למרות זאת בית המשפט לא אישר את ההחלטה כי מצא שלא התקיים התנאי השני, כלומר ביהמ"ש קבע שהתקנת מעלית באותו מקרה פוגעת פגיעה מהותית באיכות החיים של אותה דיירת שהתנגדה להתקנה. ביהמ"ש קובע, שזכותה של אותה דיירת, שדירתה תישאר בצורתה המקורית כפי שרכשה אותה, במיוחד כאשר השינוי מביא לבניית קיר ולאטימת חלון וכתוצאה מכך - לפגיעה משמעותית מאוד ולירידה באיכות החיים בדירה, שתתבטא בהעדר איוורור טבעי ותאורה טבעית. לכן לא ניתן לכפות על בעלת הדירה, בניגוד לרצונה, לקבל פיצוי כספי כנגד התקנת מתקני אוורור ותאורה בדירה, רק מכיוון שרוב דיירי הבית המשותף מעוניינים בהתקנת מעלית.
מוסיף בית המשפט קביעה מעניינת לא פחות והיא שזכות זו של דייר שלא תהיה בהתקנת מעלית משום פגיעה מהותית בדירתו אינה תלוייה כלל בעובדה האם הוא מתגורר בדירה או לא. זה נכס וקניין ואין לפגוע בו פגיעה מהותית ואף אין לפצות בכסף בגין הפגיעה שכן זכות הדייר במקרה זה גוברת.
כך אנו רואים שפגיעה מהותית מהווה למעשה מכשול בלתי עביר להתקנת המעלית, שכן היא שוללת את קיומו של התנאי השני הדרוש לביסוס החלטה על התקנת מעלית.
מי קובע מהי פגיעה מהותית ומהי "סתם" פגיעה? המפקח על המקרקעין. המפקח רשאי להורות על ביטול ההחלטה בדבר התקנת מעלית, להכניס בה שינויים או להוסיף לה תנאים, וכן לקבוע פיצוי כספי למי שנפגע ממנה, הכל כפי שימצא לנכון. ניתן לערער על המפקח בפני בית המשפט המחוזי (שכן המפקח דינו כשופט של בית משפט השלום).
מי משלם עבור התקנת המעלית וכמה?
ובכן החוק קובע, שבעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית הם שישאו בהוצאות התקנתה אך הם גם יכולים להסכים שרק חלקם ישאו בהוצאות ואחרים יהיו פטורים. בכל מקרה בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אפילו אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה.
בעניין ההוצאות וחלוקתן יכולים הדיירים לשנות את ההסדר הקבוע בחוק וזאת במסגרת תקנון מוסכם.
תחזוקת מעלית
לפי החוק כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית. התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות הם בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים. בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם והם יקבעו הסדר אחר, שנראה להם יותר.
האם דייר שאינו יכול (להבדיל מדייר שאינו רוצה) להשתמש במעלית חייב לשלם בגין אחזקתה?
שאלה זו עלתה בתיק עא 85 / 294 פנחס וחיה מרקוס נ' נציגות הבית המשותף. המחלוקת בין הצדדים היתה, האם המערערים חייבים לשאת בהוצאות החזקתה של מעלית שפועלת באגף המרכזי של הבית, ומשרתת את דירותיהם של ששת הדיירים האחרים בבנין ולא את המערערים אשר פיזית אינם יכולים להשתמש בה שכן הם בכלל גרים באגף אחר של הבית.
בעניין ההוצאות המשותפות (דמי ועד) בהם חייב דייר בבית משותף קובע החוק חובת תשלום שמתייחסת לתחזוקת הרכוש המשותף והוא מוגדר כרכוש המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.
בית המשפט קובע שיש לפרש הגדרה זו מתוך זיקה ברורה למצב הפיזי של הבניין. כלמור במקום שמתקנים מסויימים אינם יכולים לשמש את כלל בעלי הדירות בבנין הם אינם יכולים להימנות על הרכוש שמשותף גם לבעלי דירות שאינם יכולים להשתמש במתקן. בית המשפט מביא דוגמא: בחלקה מסוימת בנו שני מבנים, האחד בן חמש קומות, שלפי תקנות הבניה חובה להתקין בו מעלית והאחר בן שתי קומות. שני בניינים אלה נפרדים זה מזה מבחינה פיזית, אבל לפי הדין, ניתן לרשום אותם כבית משותף אחד. לא יהיה נכון לחייב את בעלי הדירות בבנין נמוך הקומות, בהוצאות החזקתה של המעלית בבנין רב הקומות.
באמירה זו ניתן למצוא יסוד לדעה שיש להבחין בין בעלי דירות שיכולים, באופן פיזי, להשתמש במתקן משותף ובוחרים שלא לעשות כן, ובין בעלי דירות שאינם יכולים כלל, בשל המבנה הפיזי של הבנין, להשתמש במתקן האמור. ביהמ"ש קובע ולעניות דעתי בצדק רב, שראוי שהוצאות ההחזקה של רכוש משותף יוטלו וישולמו על פי ההבחנה של האפשרות הפיזית להשתמש באותו חלק של הרכוש המשותף, שבשל השימוש בו כרוכה ההוצאה. היכן ששימוש זה כלל אינו אפשרי, או כלל אינו נחוץ, אין מקום להטיל חיוב על בעל דירה בשל שימוש כזה.
מעלית שבת
גם כאן הקדיש החוק סעיף מיוחד לנושא ונקבע כך: בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת.
כלומר בבית בו מעלית אחת לא תהיה מעלית שבת, אלא אם כל הדיירים החליטו אחרת. בבית מורכב, כלומר שיש בו מספר אגפים ובכל אחד מהם רק מעלית אחת הרי שלמרות שבכל הבית המשותף יש יותר ממעלית אחת, הרי שלעניין מעלית שבת, מפצלים את הבית לאגפיו ואם בכל אגף רק מעלית אחת לא תיתכן מעלית שבת.
בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת ישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת. התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
ולסיום -
נא לא לשכוח שהכי בריא זה בכלל לעלות במדרגות. זה תרגיל ארובי מצויין, מפעיל לב-ריאה ומפגיש בין דיירים (ראה הגשש וגב' זליקובסקי).
