השורה התחתונה
נתחיל מהסוף: המבחן המרכזי לשאלה האם נדרש או לא נדרש היתר הוא מבחן קבלת הקהל – כלומר האם העסק או המשרד המנוהל מדירת המגורים מביא אליו קהל מבקרים או לקוחות – אם כן, אזי נדרש היתר לשימוש חורג. היתר כזה סביר שינתן אם הדירה עדיין משמשת למגורים ורק בחלקה לעסק ואם היא אינה מהווה מטרד. בכל מקרה ההליך של מתן היתר לשימוש חורג בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית, מאפשר לדיירים להיות מעורבים, להביע עמדה, להתנגד או לדרוש הגבלות להיתר.
פסק הדין החדש
העובדות שעלו בערעור שנדון בימים אלה (פברואר 2006) בבית המשפט העליון (עע"ם 1490/05 ד"ר נשאת נ' ועדת ערר מחוזית ואח') הן בתמצית אלה: המערער הוא רופא שיניים, שביקש מהועדה המקומית לתכנון ובניה בנתניה היתר לשימוש חורג לנהל מרפאה מחדר אחד שבדירת המגורים שלו (בת 3 חדרים). ההליך שנוהל בעניינו בועדות השונות היה סבוך ואף תמוה ובסופו של דבר נדחתה בקשתו והוא סורב.
אותנו פחות מעניינת מסכת ההליכים שעבר המערער ומעניין יותר העקרון שעולה מתוך המקרה.
האם בכלל צריך לבקש היתר להפעיל עסק בדירת מגורים?
בעבר היתה פסיקה מחוזית, שקבעה כי מכוח חוק יסוד: חופש העיסוק צריך לפרש את המונח "מגורים" בהרחבה, כלומר לכלול בתוכו עיסוקים שונים, של מקצועות חופשיים (רו"ח, מנהל חשבונות, עו"ד, ארכיטקט, סוכן ביטוח, קוסמטיקאי, רופא, ספר וכד'), עסקים זעירים (משפחתון), עיסוק למטרות אומנות וכד'. לכן קבע אז בית המשפט המחוזי שלא צריך בכלל לבקש ולקבל היתר לשימוש דו תכליתי בדירת מגורים. אם שימוש כזה מפריע ומטריד את השכנים, הם יכולים להגיש תביעה בגין מטרד לבית המשפט.
בית המשפט העליון לא מקבל את הגישה הזו.
הוא קובע, כי דייר המבקש לחרוג ממטרת המגורים של הבניין, צריך לבקש היתר לשימוש חורג מהרשות המקומית.
מתי יש חריגה ממטרת המגורים? כאשר יש קבלת קהל.
אמנם בניין מגורים – בעיקר רב קומתי – הוא מלא תנועה, אבל עדיין יש בתוספת עסק שמקבל לקוחות וקהל תוספת תנועה, דבר שעלול להוות מטרד, ירידת ערך, ניצול חניה, אובדן בטחון ופרטיות בעצם העובדה שזרים נכנסים ויוצאים, תוספת לכלוך, רעש וכל כיוצא באלה.
על כן קובע בית המשפט העליון שבעל עסק המופעל מדירת מגורים ומקבל לקוחות, צריך לבקש היתר לשימוש חורג: "במסגרת בקשת היתר זו יכולה ועדת התכנון והבניה לשקול את כל ההיבטים, האינטרסים והמטרדים הפוטנציאליים ולמצוא את האיזון הראוי ביניהם."
מתי ינתן היתר כזה?
לא ניתן לענות על כך באופן נחרץ וכללי וכל מקרה נבחן לגופו. רלבנטי לעניין זה מה כמות הקהל והלקוחות שמושך העסק. שעות הפעילות. גם רלבנטי לראות מה קורה בסביבת העסק, האם יש עסקים שכאלה באותו בית או בבתים סמוכים. רלבנטית עמדת השכנים לעניין.
בכל מקרה היתר לשימוש חורג הוא זמני וניתן לכלול בו מגבלות ותנאים שונים, כדי לצמצם את רמת המטרד.
הפיכת כל הדירה לעסק
אבחנה חשובה הן לעניין הצורך בהיתר והן לעניין ההיענות לבקשה להיתר או הסירוב לה, נעוצה בשאלה האם הדירה ממשיכה להיות דירת מגורים ויש בה שימוש מישני לעסק/משרד או שמא העסק או המשרד הינם השימוש היחיד ולמעשה הדירה הפכה כולה לעסק או משרד.
ניתן לומר, כי אם הדירה כולה הופכת לעסק ומאבדת מאופי המגורים שלה, לא זו בלבד שנדרש היתר, הרי שסביר כי עובדה זו עצמה תהווה לרוב גם עילה טובה לסרב למתן היתר.
הסיבה לכך פשוטה והגיונית: כאשר מדובר בהפעלת עסק מתוך דירת מגורים שוקלים את האינטרס של בעל הדירה לנהל דווקא מדירתו את העסק (חסכון, יעילות וכד') וזאת מול האינטרסים המנוגדים לכך. אולם כאשר בעל העסק אינו גר בדירה, הרי שבמאזן השיקולים והאינטרסים נחלש מאוד האינטרס שלו לנהל את העסק דווקא מאותה "דירה": ילך לו אותו בעל עסק וינהל עיסקו מבית משרדים/מסחר/מתחם חנויות וכד'. אז נכון שלפעמים יש אינטרס מובהק לנהל דווקא מאזור מסויים עסק ובאותו אזור אין בנייני משרדים אלא מגורים בלבד – הוא שאמרנו: כל מקרה נבחן לגופו – אך עדיין במאזן הכללי יהיה האינטרס של המבקש חלש יותר במקרה של הפיכת כל הדירה לעסק.
דיברנו על הפיכת דירה לעסק מן ההיבט של רשויות התכנון, קרי הרשות המקומית, הצורך לקבל היתר והשקולים למתן היתר או סירוב לו.
בהיבט האחר, היבט הבית המשותף, כדאי להעיר עוד הערה: נקבע בזמנו שעניין זה אינו בסמכות המפקח על המקרקעין. כלומר סוג השימוש שעושה דייר בדירתו והיעוד שלה אינו בגדר העניינים שבסמכות המפקח על המקרקעין, משום שאינם בגדר "שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף…או עשויים לשנות את ערכו." דעתי היא שקביעה זו אינה נכונה ולא ארחיב כאן את עמדתי. מכל מקום ניתן לתקוף את העניין דרך בית המשפט האזרחי, בעילות שונות של מטרד וכן של הפרת חובה חקוקה (דהיינו עוולה נזיקית שמתבססת על החובה בדין לקבל היתר ומשלא ניתן, זוהי עוולה עצמאית ועילת תביעה).
