בנושא אחריותו של קבלן לפגמים בדירה עומדים שני שיקולים מרכזיים. האחד, טובת הקונה, המחייבת תקופות אחריות ארוכות, ולעומתה, האינטרס הלגיטימי של הקבלן להגביל את אחריותו לפגמים, כך שיוכל לנתק את הקשר עם קונה של דירה במועד סביר לאחר מסירתה.
בדרך כלל, חוזה המכר של הדירה מקל עם הקבלן, בקבעו שתקופות האחריות יהיו לפי התקופה שבה יש להניח שהפגם יתגלה. מובן שבדרך זו קיים סיכון מסוים, משום שייתכן שהפגם יתגלה מאוחר יותר, ובמקרה זה, לא יוכל הקונה לתבוע את הקבלן על פי החוזה.
במקרה שהקבלן מתנער מאחריותו על-פי החוזה, חשוב לדעת כי במקרה של פגמים וליקויים בדירה, אחריות של קבלן לדירה מעניקה לקונה שתי אפשרויות תביעה חלופיות, שלא על-פי החוזה:
א. תביעה על-פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973
ב. תביעת נזיקית (בין בגין רשלנות ובין בגין הפרת חובה חקוקה), בהתאם לכך, קובע סעיף 7 לחוק המכר (דירות), כי חוק המכר אינו גורע מזכויותיו של קונה לתבוע על פי עילות שמחוץ לחוק המכר.
אחריותו של קבלן על-פי החוק חוק המכר קובע את אחריותו של קבלן לדירה בשלוש תקופות:
1) תקופת הבדק - תחילתה ביום העמדת הדירה לרשות הקונה והמשכה בהתאם לסוג הפגם או הליקוי - ונפרט מיד בעניין זה.
2) תקופת האחריות - תחילתה בתום תקופת הבדק והמשכה שלוש שנים.
3) לאחר תקופת האחריות, חלה אחריותו של קבלן לדירה רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
א.מדובר באי התאמה יסודית, כלומר: אי התאמה בחלקי הבניין הנוגעת ליציבות הבניין ובטיחותו.
ב.מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
ג.הקונה הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל?ג 1973
(תיקון: תש"ן), קובע כי האחריות לתיקון הפגמים מוטלת על הקבלן במקרים הבאים:
1) במקרה שהדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.
2) במקרה שתוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, אלא אם הקבלן הוכיח שאי- התאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
3) במקרה שתוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים.
4) במקרה שהתגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה.
5) במקרה שהקבלן צריך היה לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הדירה, או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.
מהי תקופת הבדק?
תקופת הבדק היא תקופה הקבועה בתוספת לחוק המכר (דירות), שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. אורך התקופה משתנה בהתאם לסוג הליקוי. כך, למשל, תקופת הבדק במקרה של ליקויים בצנרת היא שנתיים. מהיום שבו קיבל הקונה את הדירה ועד חלוף שנתיים, על הקונה ליידע את הקבלן על הליקויים בצנרת, כדי להבטיח שהאחריות לתיקון הליקויים תחול במלואה על הקבלן.
להלן רשימת תקופות הבדק המופיעה בתוספת לחוק המכר (דירות):
(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים
(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים
(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים
(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים
(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים
(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים
(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים
(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים
(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
חשוב לציין, כי גם אם אין בחוזה המכר סעיף בעניין משך תקופת הבדק, אין פירוש הדבר כי לא תהיה תקופת בדק בחוזה המכר, אלא שתקופת הבדק שתשרור היא מינימלית בהתאם לקביעת החוק. הסיבה לכך היא, שלציבור קיימת זכות בסיסית שמולה חובה המוטלת על קבלנים לתקופת בדק מינימלית בה הם אחראים לליקויים כתוצאה מעבודה שביצעו.
תקופת בדק ותקופת האחריות
מלבד ההבדל באורך התקופות (תקופת האחריות חלה שלוש שנים ותקופת הבדק משתנה בהתאם לפגם), קיים הבדל מהותי הנוגע להיקף האחריות ולנטל ההוכחה:
בתקופת הבדק, במקרה שהקונה מגלה פגם או ליקוי בדירה, הקבלן אחראי לכל פגם, למעט פגם שנגרם באשמת הקונה. לעומת זאת, בתקופת האחריות, האחריות לא מוטלת אוטומטית על הקבלן. כדי שתוטל האחריות על הקבלן, על הקונה להוכיח כי מקור הפגם הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים שאינם בהתאם לתקנים או למפרטים מקובלים.
לפיכך, מומלץ להודיע לקבלן על כל פגם, ליקוי או אי התאמה בהקדם האפשרי. ככל שיודיע הקונה על הליקוי מוקדם יותר, כך יגדלו סיכוייו למנוע מהקבלן להתחמק מאחריותו.
