איזה רוב דרוש כדי לקבל החלטה על שיפוץ הבית? איזה רוב דרוש כדי להחליף את הוועד? כדי להתקין מעלית?
שאלות מהסוג הזה אנו מקבלים כמעט מדי יום. בכל פעם הסיטואציה המתוארת היא קצת שונה, אבל הכל כמובן מתנקז למסגרת כללית אחת, והיא סוגי ההחלטות המתקבלות בבית משותף.
ננסה כאן לסקור עבורכם בקצרה את העקרונות המרכזיים שמנחים את הסוגייה.
יש תקנון, גם כשאין
כדי לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים, ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון. ויש גם עניינים שכלל אינם מוזכרים בחוק, וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש. ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו. כלומר, כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון שנמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנלוות לחוק.
למעשה, תקנון זה הינו התקנון שלרוב הבתים המשותפים בישראל, פשוט משום שרוב הבתים לא טרחו לנסח תקנון לעצמם. מומלץ בהחלט לכל בית להקדיש קצת מחשבה, לעיין בתקנון המצוי ולראות האם יש נושאים שכדאי להוסיף או אולי להוריד מהתקנון הכללי, כדי להתאים אותו יותר לצרכי הבית הספציפי.
שני מוסדות לתפקידים מיוחדים
יש שני "מוסדות" בבית המשותף בהם מתקבלות החלטות.
האחד - האסיפה הכללית. אסיפה כללית אחת חייבת להתקיים פעם בשנה וניתן לזמן גם אסיפות מיוחדות, הכל לפי הדרך הקבועה בתקנון. לאסיפה מוזמנים כל בעלי הדירות. לא השוכרים אלא הבעלים. דרך הזימון קבועה בתקנון. זימון לא נכון, ובניגוד להוראות התקנון, עלול להביא לפסילת החלטות שנתקבלו באסיפה, גם אם התקבלו ברוב הנדרש. מי שלא יכול להגיע לאסיפה, רשאי ליפות כוחו של אחר כדי שיצביע במקומו.
ה"מוסד" השני שבו מתקבלות החלטות בבית משותף הוא - נציגות הבית )הוועד(. הוועד מונה עד חמישה חברים. הוא יכול להיות גם ועד של איש אחד, אולם זהו מצב מאוד לא בריא ולא מומלץ. ההחלטות בוועד, שהן החלטות הנוגעות לפעילות השוטפת הרגילה של הבית, מתקבלות ברוב דעות, כלומר רוב רגיל. לכן כדאי שבוועד יהיה מספר אי זוגי של חברים. בוועד זוגי, או כאשר אין נוכחות מלאה, והדעות לגבי הצעה מסויימת היו שקולות, רואים את ההצעה כנדחית. ניתן להעלות אותה בפעם אחרת. ליו"ר הוועד אין לפי התקנון הרגיל קול עודף במקרה של תיקו. ברשימה זו אנו מתרכזים בהחלטות אשר מתקבלות באסיפה הכללית (שנתית או מיוחדת) ולא בוועד.
לא הגעת? קולך אינו נחשב
הדין מבחין בין שלושה סוגי החלטות: החלטות המתקבלות ברוב רגיל, החלטות של רוב מיוחד והחלטות הנדרשות להסכמה פה-אחד.
רוב רגיל: העקרון הוא, שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. כלומר רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף - בכולן מספיק רוב רגיל. הרוב הרגיל הינו מתוך אלה שהגיעו לאסיפה, או נתנו יפוי-כוח, ולא מתוך כלל הדיירים של הבניין. לכן רק מי שמגיע, משפיע. הרוב מתקבל בהרמת-ידיים. אם רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים באסיפה דורשים זאת, תתקיים הצבעה חשאית בקלפי. בהצבעה זכאי בעלי כל דירה לדעה אחת. אם הדעות שקולות, יכריע יו"ר האסיפה, שנבחר בתחילת האסיפה כדי לנהל אותה.
רוב מיוחד: לרוב זהו מניין של שני שלישים מן הנוכחים. כדי לשנות תקנון, צריך רוב של בעלי הדירות, ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כך גם לגבי הקמת מעלית - נדרש אותו רוב מיוחד. רוב מיוחד אחר נקבע בחוק. למשל, לעניין החלפת ספק הגז לבניין. כאן נדרשת הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות. זהו אינו רוב רגיל, משום שבאסיפה יכולים להגיע רק חלק מהדיירים. כאן נדרש רוב של יותר ממחצית הדיירים בבניין, ולא רק מחצית מאלה שנוכחים באסיפה.
מה בנוגע לסיפוח שטחים
רוב עוד יותר מיוחד נקבע בחוק לגבי שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה - להבדיל מהצמדה של שטח משותף לדירה פלונית (החלטה המחייבת פה אחד) החוק הקל במידת מה על הצמדה לצורך הרחבה של דירה: מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט על הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. החוק מוסיף הקלה נוספת, לפיה בעל דירה שהורחבה, ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין.
חברת אחזקה: רוב מיוחד
יש בניינים העוניינים להעביר את הניהול וההחזקה מהם אל חברת אחזקה. החוק קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. הדבר צריך להיקבע בתקנון או בהחלטה, וברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
הכוונה כאן אינה התקשרות עם נותן שירותים כזה או אחר (כגון גנן או מנקה) אלא להתקשרות שמעבירה את כל תחזוקת הבית וניהולו, או רובה, לגורם חיצוני.
רגע האמת: הסכמה כללית
רוב מוחלט, פה אחד, הסכמה כללית, זכות וטו - איך שתרצו לקרוא לזה. סוג מסוים של החלטות דורש רוב מוחלט כזה. הכוונה כאן היא לא סתם לכל הנוכחים באסיפה, אלא לכל דיירי הבית (בעלי הדירות). אלה הן באמת ההחלטות החשובות ביותר שבית משותף יכול לקבל. הן נוגעות למעשה לשינוי זכויות קנייניות, או לשינוי זכויות מהותיות. החוק קובע, כי אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. למשל, בסוגיית המעלית. אם בבניין יש מעלית אחת, הרי שכדי להפוך אותה למעלית שבת, צריך הסכמה של כל הדיירים.
דייר עיקש נגד כולם, ולהיפך
התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, שכל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע מפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף (היתה לנו לא מזמן שאלה כזו באתר). זו הוצאה שאינה נמצאת בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך, לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה, אלא אם הסכימו לשלמו. אולם, קיימת מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט, להקל בסוגיות אלה. המטרה היא לשאוף להסכמה פה אחד ולאו דווקא לחייב אותה באופן מוחלט, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד. לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע, כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. לא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים, אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום.
למרות שמדובר בשיפורים, ולא בשמירה על הקיים, אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה, או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה. זו דוגמה מייצגת, המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל, למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה, ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים", אבל גם בעניינים אחרים, המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.
שכר טרחה לחברי הוועד
יש בתים משותפים, המעניקים שכר לחברי הוועד על מאמציהם וטרחתם. דעתי היא, שכל החלטה המקנה שכר לחברי הוועד, או לחלופין זכה אותם בהנחה בדמי ועד, מחייבת פה אחד. זוהי הפרשנות היחידה האפשרית משילוב הוראות התקנון המצוי והחוק, ככל הדבר נוגע לוועד נבחר, ולא לוועד ממונה על-ידי המפקח. לעומת זאת דעתי היא, שדי ברוב רגיל כדי לחייב את הכלל בהוצאות משפטיות אשר הוצאו על-ידי הוועד בהליך משפטי, המתנהל נגדו בעניינים הקשורים עם החזקת הבית וניהולו. בין אם הוועד נתבע בהליך, ובין אם הוא תובע.
