איזה רוב דרוש כדי לקבל החלטה על שיפוץ הבית? איזה רוב דרוש כדי להחליף את הועד? כדי להתקין מעלית?
שאלות מהסוג הזה אנו מקבלים כמעט מדי יום, בכל פעם הסיטואציה המתוארת היא קצת שונה אבל הכל כמובן מתנקז למסגרת כללית אחת והיא סוגי ההחלטות המתקבלות בבית משותף. ננסה כאן לסקור עבורכם בקצרה את העקרונות המרכזיים שמנחים את הנושא.
החוק והתקנון
כדי לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים ואח"כ לתקנון הבית המשותף.
בחוק יש הוראות שונות שנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא ע"י קביעת רוב אחר בתקנון.
אבל יש בחוק גם סעיפים אשר קובעים רוב מסויים ומציינים כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון. ויש גם עניינים שכלל לא מוזכרים בחוק וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש.
ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו? כלומר ? כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון אשר נמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנילוות לחוק. למעשה תקנון זה הינו התקנון של רוב הבתים המשותפים בישראל פשוט משום שרוב הבתים לא טרחו לנסח תקנון לעצמם.
מומלץ בהחלט לכל בית להקדיש קצת מחשבה, לעיין בתקנון המצוי ולראות האם יש נושאים שכדאי להוסיף או אולי להוריד מהתקנון הכללי, כדי להתאים אותו יותר לצרכי הבית הספציפי.
אסיפה כללית והחלטות ועד
יש שני "מוסדות" בבית המשותף בהם מתקבלות החלטות.
האחד ? האסיפה הכללית. אסיפה כללית אחת חייבת להתקיים פעם בשנה וניתן לזמן גם אסיפות מיוחדות, הכל לפי הדרך הקבועה בתקנון. לאסיפה מוזמנים כל בעלי הדירות. לא השוכרים אלא הבעלים. דרך הזימון קבועה בתקנון. זימון לא נכון ובניגוד להוראות התקנון עלול להביא לפסלות החלטות שנתקבלו באסיפה, גם אם התקבלו ברוב הנדרש.
מי שלא יכול להגיע לאסיפה רשאי ליפות כוחו של אחר כדי שיצביע במקומו. ה"מוסד" השני בו מתקבלות החלטות בבית משותף הוא ? נציגות הבית (הועד). הועד מונה עד 5 חברים. הוא יכול להיות גם וועד של איש אחד, אולם זהו מצב מאוד לא בריא ולא מומלץ. ההחלטות בועד, שהן החלטות הנוגעות לפעילות השוטפת והרגילה של הבית, מתקבלות ברוב דעות, כלומר רוב רגיל. לכן כדאי שבוועד יהיה מספר אי זוגי של חברים. בוועד זוגי או כאשר אין נוכחות מלאה והדעות לגבי הצעה מסויימת היו שקולות, רואים את ההצעה כנדחית. ניתן להעלות אותה בפעם אחרת. ליו"ר הועד אין לפי התקנון הרגיל קול עודף במקרה של תיקו.
ברשימה הזו אנו מתרכזים בהחלטות אשר מתקבלות באסיפה הכללית (שנתית או מיוחדת) ולא בועד.
שלושה סוגי רוב
הדין עורך הבחנה בין שלושה סוגי החלטות:
א. החלטות המתקבלות ברוב רגיל.
ב. החלטות של רוב מיוחד.
ג. החלטות הנדרשות להסכמה פה?אחד.
רוב רגיל
העקרון הוא שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. כלומר רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף ? בכולן מספיק רוב רגיל.
הרוב הרגיל הינו מתוך אלה שהגיעו לאסיפה או נתנו יפוי כוח ולא מתוך כלל הדיירים של הבניין. לכן רק מי שמגיע משפיע. הרוב מתקבל בהרמת-ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים באסיפה תתקיים הצבעה חשאית בקלפי. בהצבעה זכאי בעלי כל דירה לדעה אחת. היו הדעות שקולות, יכריע יושב-ראש האסיפה, אשר נבחר בתחילת האסיפה כדי לנהל אותה.
רוב מיוחד
כשמדברים על רוב מיוחד מדברים לרוב על רוב של שני שליש.
כך למשל כדי לשנות תקנון צריך רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
כנ"ל לגבי הקמת מעלית ? נדרש אותו רוב מיוחד (שני שליש).
רוב מיוחד אחר נקבע בחוק למשל לעניין החלפת ספק הגז לבניין ? כאן נדרשת הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות. זהו אינו רוב רגיל משום שבאסיפה יכולים להגיע רק חלק מהדיירים. כאן נדרש רוב של יותר ממחצית הדיירים בבניין ולא רק מחצית מאלה שנוכחים באסיפה.
רוב עוד יותר מיוחד נקבע בחוק לגבי שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה ? להבדיל מהצמדה של שטח משותף לדירה פלונית (החלטה המחייבת פה אחד) הרי שהחוק הקל במידת מה על הצמדה לצורך הרחבה של דירה - מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט על הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. והחוק מוסיף הקלה נוספת לפיה בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
יש בניינים אשר מעוניינים להעביר את הניהול וההחזקה מהם אל חברת אחזקה. החוק קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
הכוונה כאן אינה התקשרות עם נותן שרותים כזה או אחר (כגון גנן, מנקה וכד') אלא להתקשרות שמעבירה את כל או רוב תחזוקת וניהול הבית לגורם חיצוני).
הסכמה כללית
רוב מוחלט, פה אחד, הסכמה כללית, זכות וטו ? איך שתרצו לקרוא לזה. סוג מסויים של החלטות דורש רוב מוחלט כזה. והכוונה כאן היא לא סתם לכל הנוכחים באסיפה אלא לכל דיירי הבית (בעלי הדירות). אלה הן באמת ההחלטות החשובות ביותר שבית משותף יכול לקבל. הן נוגעות למעשה או לשינוי זכויות קנייניות או לשינוי זכויות מהותיות.
החוק קובע, כי אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
אם בבניין מעלית אחת הרי שכדי להפוך אותה למעלית שבת צריך הסכמה של כל הדיירים.
התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, כי כל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע במפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף (היתה לנו לא מזמן שאלה כזו באתר) ? זוהי הוצאה שאינה נמצאת לא בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה אלא אם הסכימו לשלמו.
ואולם ישנה מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט להקל, ככל שהדבר אפשרי, בדרישה להסכמה פה אחד, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.
נביא דוגמא: לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פס"ד שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד אחד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. ולא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים ולא בשמירה על הקיים אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה.
זוהי כאמור דוגמא מייצגת המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים" אבל גם בעניינים אחרים המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.
שכר לנציגות לעומת הוצאות משפטיות
דעתי היא, שכל החלטה המקנה שכר לחברי הועד או לחלופין מזכה אותם בהנחה בדמי ועד מחייבת פה אחד. זוהי הפרשנות היחידה האפשרית משילוב הוראות התקנון המצוי והחוק ככל שהדבר נוגע לוועד נבחר ולא לוועד ממונה ע"י המפקח.
לעומת זאת דעתי היא שדי ברוב רגיל כדי לחייב את הכלל בהוצאות משפטיות אשר הוצאו ע"י הועד בהליך משפטי שמתנהל נגדו בעניינים הקשורים עם החזקת הבית וניהולו. בין אם הועד נתבע בהליך ובין אם הוא תובע.
