אין כאן כוונת הדברים כי בית הספר במהותו מהווה מטרד לסביבה, אלא שבנסיבות מסוימות, שאינן כה נדירות במקומותינו, בתי ספר יוצרים מטרדים לסביבה.
יש לדעת כי הדרישות התכנוניות לגבי בית ספר שונות במהותן מהדרישות התכנוניות לגבי בנייה למגורים. אמנם אפשר לשלב בית ספר בתוך אזור מגורים, אך זאת צריך לעשות במחשבה תחילה, מתוך תכנון מראש והקצאת קרקע ומשאבים נאותים כדי שמצד אחד בית הספר יתפקד בהתאם לייעודו לטובת התלמידים והמורים השוהים בו, ומצד שני לא יהווה מטרד של רעש, לא ייצור סיכוני חנייה, ולא יגרום שום הפרעה לשכנים המתגוררים בסמוך לו.
דרישות אלו הן חיוניות ביותר, וגם בלתי ניתנות כלל ליישום כאשר נוטלים דירה ומנסים להפוך אותה לכיתת לימוד.
להלן חלק מהדרישות החלות על בית ספר, בהבדל ממגורים:
1.לפי תקן 412 של מכון התקנים, טבלה מספר 1, העומס השימושי הנדרש למגורים הוא 150 ק"ג למ"ר, בעוד שלגבי בית ספר העומס השימושי הנדרש הוא כפול - 300 ק"ג למ"ר. משמעות הדבר היא ברורה - שימוש יהיר ומהיר ללא בדיקת מהנדס ונקיטת פעולות קונסטרוקטיביות שיבטיחו התאמת המבנה לעומסים החדשים שבהם הוא אמור לעמוד, נוצר סיכון בטיחותי למשתמשים. בעניין זה יש לנו זיכרונות לא נעימים ממבנה בירושלים שייעודו שונה ללא בקרה מתאימה ממתפרה לאולם חתונות, והוא התמוטט תחת עומס המשתמשים בו.
2.בתכנון בית ספר, "עוטפים" את מוקד הפעילות במרחבים של גינות ומגרשים כדי ליצור חיץ אקוסטי בין בית הספר לבין אזור המגורים. מרחב-מרווח זה הוא מסייע לשני הצדדים, [לימודים - מגורים], שפעילויותיהם וצורכיהם שונים ולעתים מנוגדים. אין כל אפשרות ליישם מרחבים אלו כאשר מנסים להפוך דירת מגורים בבית משותף - לכיתת לימוד; תמיד הדיירים ישמעו בעל כורחם את הפעמון כאילו הוא מצלצל בסלון של דירתם, ויהיו מעורבים כמעט פיזית בפעילויות בית הספר - במיוחד בהפסקות, אך גם בפעילויות של שגרה כדוגמת שיעורי גדנ"ע וספורט ב"חצר" שאיננה...
3.על פי חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, תקנים ישראליים והחוזר הכללי של משרד החינוך והתרבות, יש שפע של הוראות תכנון לגבי בית ספר שהן שונות מבית מגורים ולא רק שלא מתקיימות בו, אלא גם אי אפשק לקיימן בו. בכלל זה כמה דוגמאות:
א.מבנה מוסדי מוגן לבית הספר.
ב.ציוד כיבוי אש, כולל רחבת כיבוי ונגישות לרכב כיבוי כפי שנדרש על ישי רשויות כיבוי אש.
ג.דרישות שונות ומידות שונות למדרגות, למעקים, לחלונות ויתר פריטי האוורור, לדלתות, ופרוזדורים ולמעברים, ועוד.
ד.התאמה לנכים - כבשים, חדרי שירות, ועוד.
כאשר התנאים אינם מאפשרים פעילות חוקית של בית ספר במבנים שלא יועדו לכך מלכתחילה, ובכל זאת בעלי עניין מבצעים פעילות כזו, הרי מדובר רק בפעילות בלתי חוקית, אלא גם ביצירת מצב המהווה מטרד לסביבת המגורים. זאת ועוד, לא רק במטרד מדובר, אלא גם בנזק ממוני - שעיקרו ירידת ערך הדירות בשל הנטע הזר של בית הספר הצמוד להן. ירידת ערך הדירות היא לא רק נחלתם של הדיירים שלגביהם קיים המטרד, אלא גם נחלתם של הדיירים שאינם ניזוקים באופן ישיר מפעילות בית הספר. ירידת ערך הנכסים באה לידי ביטוי בבריחת קונים פוטנציאליים, בשם רע לאזור, וכמובן גם - ובעיקר - בשל אילוץ של קיום מגורים תחת סיכונים ומטרדים.
האמת ניתנת להיאמר: בדרך כלל, מאמרים נכתבים לאור אירועים מציאותיים, וכך הדבר גם במקרה זה;
בלב שכונת מגורים בחיפה, לעת כתיבת שורות אלו, נבנה ללא היתר-בנייה מבנה המוגדר כמבנה שאינו פשוט [כלומר, תכנונו נדרש על ידי הבכירים בסולם המתכננים - בדרגת רישוי ברשם המהנדסים לעומת דרגות נמוכות יותר - רישום ברשם המהנדסים, או רישום ברשות ההסמכה כהנדסאי]. מדובר בקיר תומך בחזית המגרש בקו הרחוב ובגבול מרווח צדדי, בגובה משתנה עד 6 מ', תוך יצירת משטח אופקי בשטח משופע, תוך אי התאמה לאופי השכונה ויצירת מפגע של הסתרת אור, נוף ואוויר. בנוסף, באותו פרוייקט, נבנו ונעשו שינויים פנימיים בדירות מגורים, ושימוש חורג כבית ספר פעיל גם בשעות שלאחר הלימודים עד השעות הקטנות של הלילה, כולל פעילויות המלוות במערכת הגברה, תאורה, ועוד. וכל זאת - לא רק שללא היתר בנייה, אלא גם במצב שאין לשום גוף תכנוני המופקד על רישוי הבנייה הסמכות לתת היתר בנייה, כי אין שום התאמה של השימוש למעשה - לדרישות החוק והתקנות.
לאור זאת ראוי לבחון את הפסיקה, ולשם כך ראוי לציין בעיקר שני פסקי דין הנוגעים לנושא שבכותרת.
פסק הדין הראשון הוא: בקשה שונה - אזרחית [בש"א] 1593/05 בתיק עיקרי א' 1836/05 שוורץ ואח' נ' מועצה מקומית שוהם ואח', בית משפט השלום ברמלה, שופט: זכריה ימיני, נפסק ביום כ"א אייר תשס"ה [3/ למאי 2005].
מדובר בבית ספר בעל היתר בנייה כדין, אלא שנעשתה בו פעילות אחר הצהרים שהפריעה למגורים באמצעות מטרדי רעש ותאורה. המבקשים ביקשו צווים שונים, ועיקר מטרתם הייתה למנוע את המשכו של המטרד. המטרד בו מדובר היה רעש ומפגעים אחרים בשעות לא שגרתיות לפעילות בית ספר, ולפיכך נטען כי מדובר בשימוש חורג שלא בהתאם להיתר הבנייה. [בהיתר הבנייה יש רשות לשימוש בבניין כבית ספר, ולא כמרכז קהילתי או אולם אירועים].
יובהר כי שימוש חורג הוא מתקיים כאשר יש אי התאמה בשימוש: או אי התאמה לתוכנית המתאר, או לתוכנית היתר הבנייה.
מטרת הדינים החלים על משתמש במקרקעין היא גם דאגה לשכנים - וכך נוסח הדבר בע"א 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, פד"י ל"ז (2) 29, מפי השופט ג' בך:
"אסתפק איפוא בקביעה, שהוראת סעיף 145 א' לחוק התכנון והבנייה, המתנה עשיית עבודת בנייה מהסוג הנדון בקבלת היתר מאת הוועדה והאוסרת ביצוע עבודה כאמור שלא בהתאם לתנאי ההיתר, הינה חיקוק, אשר נועד, בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבנייה האמורה להתבצע, ושל המתגוררים באותם מבנים. (ראה בעניין זה את התקנות, שצוטטו בפסקה 15 לעיל). העובדה, שהפרת הוראות מסוימות מחוק התכנון והבנייה על ידי הבונה, שבעקבותיה נגרם נזק לבעל המגרש השכן, יש בה כדי להקנות לשכן עילת תביעה על יסוד העוולה של הפרת חובה חקוקה, הוכרה גם בפסק הדין בע"א 416/58 ....."
בתשובה לניסיון המשיבות (הנתבעות) לשלם כסף במקום לקבל את הצווים, השווה השופט את ההצעה להסכמה לקבל מכות בתשלום, ולהלן דבריו:
"המדובר באיכות חיים יום יומית אשר אינה ניתנת להערכה בכסף. לכאורה, עמדת המשיבות שניתן לפצות את המבקשים בכסף כמוה כהצעה לאדם שיכו אותו מדי יום ביומו תמורת תשלום, דבר שאינו מתקבל על הדעת".
סוף דבר, הוצאו צווים כמבוקש עם השינויים המתבקשים.
בהשוואה לענייננו, הרי לגבי המטרד שבחיפה האירועים הרבה יותר קיצונים, כי בחיפה אין כל אישור לבית ספר וכאמור אין המקום מתאים כלל להוות בי"ס, קל וחומר אינו מתאים לאירועים שלאחר שעות הלימודים ושלא בימי לימודים. זאת ועוד, עצם העובדה כי בשוהם אושר בית הספר, דבר שלא יכול להתקיים כלל בחיפה, מראה כי המצב העובדתי בשוהם היה אחר מאשר בחיפה.
פסק הדין השני הוא בג"צ 276/66 מרכז חינוך נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, שופטים: זילברג, לנדוי, קיסטר, פד"י כ"א (1) 253.
גם בבג"צ זה הופעל הלכה למעשה בית ספר בשכונת מגורים ללא היתר בנייה.
וכדברי פסק הדין -
"העותר פתח את בית הספר באותו בית ללא רשיון, לפי הנוהג הנפוץ, לצערנו, של יצירת עובדה מוגמרת והפעלת לחץ לאחר מעשה על הרשויות, כדי שאלה יכשירו את אשר נעשה תוך הפרת החוק".
בית המשפט פסק:
"עוד בטרם מגיעים לפתיחת בית הספר, ברשיון מאת שר החינוך והתרבות, על העותר להתגבר על מכשול של אי התאמת הבניין למטרה זו מבחינת חוקי התכנון. אם עתירתו חייבת ליפול עוד בפני מכשול ראשון זה, הרי ששוב "תפשנו את הרע בשורשו". אינני רואה איפוא כל טעם בחוק או בהיגיון שוועדות התכנון תמשוכנה את ידן מן הטיפול בבקשת העותר לגופה, וירשו את השימוש שלא בהתאמה למרות אי התאמת הבניין למעשה למטרה המבוקשת".
סוף דבר:
העותר ביקש להעניק לו היתר בנייה - ובג"ץ דחה בקשתו.
יש לדעת כי הדרישות התכנוניות לגבי בית ספר שונות במהותן מהדרישות התכנוניות לגבי בנייה למגורים. אמנם אפשר לשלב בית ספר בתוך אזור מגורים, אך זאת צריך לעשות במחשבה תחילה, מתוך תכנון מראש והקצאת קרקע ומשאבים נאותים כדי שמצד אחד בית הספר יתפקד בהתאם לייעודו לטובת התלמידים והמורים השוהים בו, ומצד שני לא יהווה מטרד של רעש, לא ייצור סיכוני חנייה, ולא יגרום שום הפרעה לשכנים המתגוררים בסמוך לו.
דרישות אלו הן חיוניות ביותר, וגם בלתי ניתנות כלל ליישום כאשר נוטלים דירה ומנסים להפוך אותה לכיתת לימוד.
להלן חלק מהדרישות החלות על בית ספר, בהבדל ממגורים:
1.לפי תקן 412 של מכון התקנים, טבלה מספר 1, העומס השימושי הנדרש למגורים הוא 150 ק"ג למ"ר, בעוד שלגבי בית ספר העומס השימושי הנדרש הוא כפול - 300 ק"ג למ"ר. משמעות הדבר היא ברורה - שימוש יהיר ומהיר ללא בדיקת מהנדס ונקיטת פעולות קונסטרוקטיביות שיבטיחו התאמת המבנה לעומסים החדשים שבהם הוא אמור לעמוד, נוצר סיכון בטיחותי למשתמשים. בעניין זה יש לנו זיכרונות לא נעימים ממבנה בירושלים שייעודו שונה ללא בקרה מתאימה ממתפרה לאולם חתונות, והוא התמוטט תחת עומס המשתמשים בו.
2.בתכנון בית ספר, "עוטפים" את מוקד הפעילות במרחבים של גינות ומגרשים כדי ליצור חיץ אקוסטי בין בית הספר לבין אזור המגורים. מרחב-מרווח זה הוא מסייע לשני הצדדים, [לימודים - מגורים], שפעילויותיהם וצורכיהם שונים ולעתים מנוגדים. אין כל אפשרות ליישם מרחבים אלו כאשר מנסים להפוך דירת מגורים בבית משותף - לכיתת לימוד; תמיד הדיירים ישמעו בעל כורחם את הפעמון כאילו הוא מצלצל בסלון של דירתם, ויהיו מעורבים כמעט פיזית בפעילויות בית הספר - במיוחד בהפסקות, אך גם בפעילויות של שגרה כדוגמת שיעורי גדנ"ע וספורט ב"חצר" שאיננה...
3.על פי חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, תקנים ישראליים והחוזר הכללי של משרד החינוך והתרבות, יש שפע של הוראות תכנון לגבי בית ספר שהן שונות מבית מגורים ולא רק שלא מתקיימות בו, אלא גם אי אפשק לקיימן בו. בכלל זה כמה דוגמאות:
א.מבנה מוסדי מוגן לבית הספר.
ב.ציוד כיבוי אש, כולל רחבת כיבוי ונגישות לרכב כיבוי כפי שנדרש על ישי רשויות כיבוי אש.
ג.דרישות שונות ומידות שונות למדרגות, למעקים, לחלונות ויתר פריטי האוורור, לדלתות, ופרוזדורים ולמעברים, ועוד.
ד.התאמה לנכים - כבשים, חדרי שירות, ועוד.
כאשר התנאים אינם מאפשרים פעילות חוקית של בית ספר במבנים שלא יועדו לכך מלכתחילה, ובכל זאת בעלי עניין מבצעים פעילות כזו, הרי מדובר רק בפעילות בלתי חוקית, אלא גם ביצירת מצב המהווה מטרד לסביבת המגורים. זאת ועוד, לא רק במטרד מדובר, אלא גם בנזק ממוני - שעיקרו ירידת ערך הדירות בשל הנטע הזר של בית הספר הצמוד להן. ירידת ערך הדירות היא לא רק נחלתם של הדיירים שלגביהם קיים המטרד, אלא גם נחלתם של הדיירים שאינם ניזוקים באופן ישיר מפעילות בית הספר. ירידת ערך הנכסים באה לידי ביטוי בבריחת קונים פוטנציאליים, בשם רע לאזור, וכמובן גם - ובעיקר - בשל אילוץ של קיום מגורים תחת סיכונים ומטרדים.
האמת ניתנת להיאמר: בדרך כלל, מאמרים נכתבים לאור אירועים מציאותיים, וכך הדבר גם במקרה זה;
בלב שכונת מגורים בחיפה, לעת כתיבת שורות אלו, נבנה ללא היתר-בנייה מבנה המוגדר כמבנה שאינו פשוט [כלומר, תכנונו נדרש על ידי הבכירים בסולם המתכננים - בדרגת רישוי ברשם המהנדסים לעומת דרגות נמוכות יותר - רישום ברשם המהנדסים, או רישום ברשות ההסמכה כהנדסאי]. מדובר בקיר תומך בחזית המגרש בקו הרחוב ובגבול מרווח צדדי, בגובה משתנה עד 6 מ', תוך יצירת משטח אופקי בשטח משופע, תוך אי התאמה לאופי השכונה ויצירת מפגע של הסתרת אור, נוף ואוויר. בנוסף, באותו פרוייקט, נבנו ונעשו שינויים פנימיים בדירות מגורים, ושימוש חורג כבית ספר פעיל גם בשעות שלאחר הלימודים עד השעות הקטנות של הלילה, כולל פעילויות המלוות במערכת הגברה, תאורה, ועוד. וכל זאת - לא רק שללא היתר בנייה, אלא גם במצב שאין לשום גוף תכנוני המופקד על רישוי הבנייה הסמכות לתת היתר בנייה, כי אין שום התאמה של השימוש למעשה - לדרישות החוק והתקנות.
לאור זאת ראוי לבחון את הפסיקה, ולשם כך ראוי לציין בעיקר שני פסקי דין הנוגעים לנושא שבכותרת.
פסק הדין הראשון הוא: בקשה שונה - אזרחית [בש"א] 1593/05 בתיק עיקרי א' 1836/05 שוורץ ואח' נ' מועצה מקומית שוהם ואח', בית משפט השלום ברמלה, שופט: זכריה ימיני, נפסק ביום כ"א אייר תשס"ה [3/ למאי 2005].
מדובר בבית ספר בעל היתר בנייה כדין, אלא שנעשתה בו פעילות אחר הצהרים שהפריעה למגורים באמצעות מטרדי רעש ותאורה. המבקשים ביקשו צווים שונים, ועיקר מטרתם הייתה למנוע את המשכו של המטרד. המטרד בו מדובר היה רעש ומפגעים אחרים בשעות לא שגרתיות לפעילות בית ספר, ולפיכך נטען כי מדובר בשימוש חורג שלא בהתאם להיתר הבנייה. [בהיתר הבנייה יש רשות לשימוש בבניין כבית ספר, ולא כמרכז קהילתי או אולם אירועים].
יובהר כי שימוש חורג הוא מתקיים כאשר יש אי התאמה בשימוש: או אי התאמה לתוכנית המתאר, או לתוכנית היתר הבנייה.
מטרת הדינים החלים על משתמש במקרקעין היא גם דאגה לשכנים - וכך נוסח הדבר בע"א 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, פד"י ל"ז (2) 29, מפי השופט ג' בך:
"אסתפק איפוא בקביעה, שהוראת סעיף 145 א' לחוק התכנון והבנייה, המתנה עשיית עבודת בנייה מהסוג הנדון בקבלת היתר מאת הוועדה והאוסרת ביצוע עבודה כאמור שלא בהתאם לתנאי ההיתר, הינה חיקוק, אשר נועד, בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבנייה האמורה להתבצע, ושל המתגוררים באותם מבנים. (ראה בעניין זה את התקנות, שצוטטו בפסקה 15 לעיל). העובדה, שהפרת הוראות מסוימות מחוק התכנון והבנייה על ידי הבונה, שבעקבותיה נגרם נזק לבעל המגרש השכן, יש בה כדי להקנות לשכן עילת תביעה על יסוד העוולה של הפרת חובה חקוקה, הוכרה גם בפסק הדין בע"א 416/58 ....."
בתשובה לניסיון המשיבות (הנתבעות) לשלם כסף במקום לקבל את הצווים, השווה השופט את ההצעה להסכמה לקבל מכות בתשלום, ולהלן דבריו:
"המדובר באיכות חיים יום יומית אשר אינה ניתנת להערכה בכסף. לכאורה, עמדת המשיבות שניתן לפצות את המבקשים בכסף כמוה כהצעה לאדם שיכו אותו מדי יום ביומו תמורת תשלום, דבר שאינו מתקבל על הדעת".
סוף דבר, הוצאו צווים כמבוקש עם השינויים המתבקשים.
בהשוואה לענייננו, הרי לגבי המטרד שבחיפה האירועים הרבה יותר קיצונים, כי בחיפה אין כל אישור לבית ספר וכאמור אין המקום מתאים כלל להוות בי"ס, קל וחומר אינו מתאים לאירועים שלאחר שעות הלימודים ושלא בימי לימודים. זאת ועוד, עצם העובדה כי בשוהם אושר בית הספר, דבר שלא יכול להתקיים כלל בחיפה, מראה כי המצב העובדתי בשוהם היה אחר מאשר בחיפה.
פסק הדין השני הוא בג"צ 276/66 מרכז חינוך נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, שופטים: זילברג, לנדוי, קיסטר, פד"י כ"א (1) 253.
גם בבג"צ זה הופעל הלכה למעשה בית ספר בשכונת מגורים ללא היתר בנייה.
וכדברי פסק הדין -
"העותר פתח את בית הספר באותו בית ללא רשיון, לפי הנוהג הנפוץ, לצערנו, של יצירת עובדה מוגמרת והפעלת לחץ לאחר מעשה על הרשויות, כדי שאלה יכשירו את אשר נעשה תוך הפרת החוק".
בית המשפט פסק:
"עוד בטרם מגיעים לפתיחת בית הספר, ברשיון מאת שר החינוך והתרבות, על העותר להתגבר על מכשול של אי התאמת הבניין למטרה זו מבחינת חוקי התכנון. אם עתירתו חייבת ליפול עוד בפני מכשול ראשון זה, הרי ששוב "תפשנו את הרע בשורשו". אינני רואה איפוא כל טעם בחוק או בהיגיון שוועדות התכנון תמשוכנה את ידן מן הטיפול בבקשת העותר לגופה, וירשו את השימוש שלא בהתאמה למרות אי התאמת הבניין למעשה למטרה המבוקשת".
סוף דבר:
העותר ביקש להעניק לו היתר בנייה - ובג"ץ דחה בקשתו.
כותב המאמר הוא מחברו של הספר "רישוי הבנייה" בהוצאת "שי ? ספרות משפטית"
לתגובות: bezra@inter.net.il אתרים: http://bnebeytcha.co.il http://kurtov.israel.net
לתגובות: bezra@inter.net.il אתרים: http://bnebeytcha.co.il http://kurtov.israel.net
