קבוצות רכישה - בדרך לרגולציה - התחלה חדשה או התחלה של הסוף 

         קבוצות רכישה - בדרך לרגולציה

       התחלה חדשה או התחלה של הסוף

מאת: עו"ד עינת גלוסר

משום גידול של ממש בהיקף פעילותן של קבוצות רכישה, בשנים האחרונות, מחד, ומשום אי וודאות בסוגיות מיסוי שונות הנובעות מהתארגנותם של קבוצות רכישה והצורך להגן על רוכשים בקבוצות רכישה, מאידך, כך הוצג לציבור, מכל מקום, הוחלט בשנה האחרונה, לפעול להסדרת הבניה במסגרת קבוצות רכישה.

רגולציה בהיבטי המיסוי

ביום 21 ביוני 2010, פורסם דו"ח סופי שהוגש על ידי הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה, אשר כללה נציגים של החטיבות המקצועיות השונות ברשות המיסים (להלן: "הוועדה") למר יהודה נסרדישי, מנהל רשות המיסים בישראל, אשר הביא את הדו"ח לאישור שר האוצר, ד"ר יובל שטייניץ.

הוועדה נדרשה לשקול וליתן המלצות בדבר פעולות שעל רשות המיסים לנקוט, ובכלל זה, לבחון את הצורך בתיקוני חקיקה, בכל הקשור להיבטי מיסוי (מס רכישה, מס ערך מוסף ומס הכנסה) בהתארגנות של קבוצת רכישה.

המלצות הוועדה כללו, בין היתר, המלצות לתיקוני חקיקה, וביניהן, המלצה לתיקון חקיקה מבהיר, לענין מס רכישה, לפיו, רוכש המצטרף לקבוצת רכישה המתארגנת לשם רכישת דירות, רוכש דירה ולא קרקע. בנוסף, המליצה הוועדה כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה תחוייב במע"מ בידי בעל הקרקע המוכר, וזאת, במסגרת תיקון חקיקה שיכלול חלופה נוספת של הגדרת עיסקת אקראי. תיקוני חקיקה אלו יכללו הגדרה של המונח קבוצת רכישה, שתתייחס, בין היתר, לקיומו של גורם מארגן המקבל תמורה, וכן תכלול חזקה לפיה יראו התארגנות של עשרה רוכשים או יותר כקבוצת רכישה.       

עוד לא יבשה הדיו על דו"ח הוועדה, וביום 18 באוקטובר 2010 פורסמה הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התש"ע - 2010 - בין היתר, בהתייחס לקבוצות רכישה. הצעת חוק כאמור, בהתייחס לקבוצות רכישה, כללה תיקון לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975 ותיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),             התשכ"ג - 1963. 

במסגרת תיקון לחוק מס ערך מוסף, הוצע להרחיב את ההגדרה "עסקת אקראי" ולקבוע כי מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תיחשב עסקת אקראי, שבה המוכר יהיה חייב במע"מ. הוצע לקבוע כי התיקונים המוצעים יחולו לגבי עסקאות שנעשו מיום 1 בינואר 2011.  

במסגרת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין, הוצע לתקן את סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ולראות ברכישה המתבצעת באמצעות קבוצת רכישה לשם יצירת מוצר מוגמר - נכס מבונה, כאילו נרכש המוצר המוגמר - דירה או מבנה אחר. הוצע להגדיר את המונח "קבוצת             רכישה" - קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של דירות המיועדות לשמש למגורים או נכס מבונה אחר, באמצעות גורם מארגן שפועל, בתמורה, לארגון הקבוצה, לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה, בעצמו או באמצעות אחר מטעמו, והכל, זולת אם הוכח אחרת. עוד הוצע לתקן את סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין ולקבוע בו כי במכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה, תנאי נוסף למתן תוקף לעיסקה יהיה המצאת אישור ממנהל מע"מ ששולם המע"מ המגיע מהמוכר בשל אותה מכירה או שניתנה לו ערובה לתשלום המע"מ במועדו.

המפקח על הבנקים - אשראי לקבוצות רכישה מתאגיד בנקאי מלווה - רגולציה

ביום 25 במרץ 2010, פורסמו הנחיות חדשות של המפקח על הבנקים, בהן נקבע כי אשראי לקבוצות רכישה, בנות עשר יח"ד ומעלה, לא ייחשב כאשראי לדיור ללווה יחיד, אלא כאשראי מסחרי של חברה העוסקת בנדל"ן וכי רק במועד מסירת הדירות לחברי הקבוצה יסווג האשראי כאשראי לדיור (בדומה להלוואת משכנתא רגילה).

נוכח שינוי סיווג האשראי הניתן לקבוצת רכישה, בתקופת הבניה של הפרוייקט, והקצאת הון מוגדל הנדרש מצד הבנק המלווה מנגד, התייקרה הריבית בגין האשראי הניתן לקבוצת הרכישה בתקופת בניית הפרוייקט.      

משרד הבינוי והשיכון - הגנה על כספי הרוכשים, קביעת מנגנונים ומתן בטחונות על מכלול העיסקה - רגולציה

בד בבד עם הכנת דו"ח הוועדה, שהתמקד בהיבטי מיסוי של קבוצות רכישה, נבחנה גם רגולציה הנוגעת לקבוצות רכישה, והקשורה לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974, בידי משרד הבינוי והשיכון.

ביום 4 בינואר 2010, הציג משרד הבינוי והשיכון לוועדת הכלכלה בכנסת את תכנית העבודה לשנת 2010. כך ובין היתר מסר השר אריאל אטיאס כי בין תכניות המשרד לשנה הקרובה עומדת בחינת ההסדרה הנדרשת לקבוצות הרכישה, שתבטיח את כספי רוכשי הדירות המצטרפים לקבוצות אלה, וכי הוקם צוות בראשות מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מרדכי מרדכי.

ביום 20 בינואר 2010, פרסם משרד הבינוי והשיכון הזמנה לציבור להציג עמדה בענין קבוצות רכישה בתחום הדיור למגורים, מתוך כוונה לקיים הליך שעניינו מתן אפשרות לתאגידים ויחידים שיש להם ענין להציג עמדותיהם בנושא קבוצות רכישה, במסגרתו ייבחנו, בין היתר, סוגיות כגון, הגנת כספי רוכש בקבוצת רכישה, תנודות בין הערכת מחיר ראשונית של דירה במסגרת קבוצת רכישה לעומת מחיר סופי של דירה כאמור בתום הפרוייקט, לוחות זמנים עד אכלוס, אחריות רוכש שרכש דירה במסגרת התארגנות של קבוצת רכישה כלפי צד ג' לו מכר את הדירה, כפי אחריות של קבלן, מימון הפרוייקט תוך תלות ומחוייבות הדדית בין הרוכשים ועוד כהנה וכהנה.     

בהתאם להצעת מחליטים במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2011-2012, מיום 7 ביולי 2010, נקבע בהחלטת ממשלה מס' 2077 מיום 15 ביולי 2010, שעניינה הסדרת בניה במסגרת קבוצות רכישה, להנחות את שר הבינוי והשיכון, שר האוצר ושר המשפטים להכין בתוך 60 יום תזכיר חוק, להסדרת פעילותן של קבוצות רכישה, במסגרתו יבחנו, בין היתר, הסיכונים העומדים בפני חברי קבוצת רכישה ודרכים להפחתת סיכונים אלה וכן הסדרת פעולתו של מארגן קבוצת הרכישה; להנחות את שר הבינוי והשיכון לבחון את הצורך בקביעת הוראות להבטחת הכספים המשתלמים על ידי חברי קבוצת רכישה, בגין הבניה, לרבות בדרך של שינוי חקיקה; שינויי חקיקה, ככל שיימצא בהם צורך, יקודמו במקביל להליכי החקיקה של חוק ההתייעלות הכלכלית..    

ביום 11 ביולי 2010, הציג משרד הבינוי והשיכון בפני הממשלה התייחסותו להצעת ההחלטה לקראת ההצבעה על חוק ההסדרים 2011-2012, ובכלל זה, הניח הצעה שעניינה הסדרה צרכנית של קבוצות הרכישה, שיש לשיטתו להכניס לחוק ההסדרים. משרד הבינוי והשיכון הציע לקבוע בחוק הוראות בעניינים אלו: מארגן יחוייב ליתן לכל חבר בקבוצת רכישה, התחייבות למחיר מירבי וסופי של הדירה המיועדת לאותו חבר בקבוצה (מחיר מירבי וסופי יוגדר כמלוא התשלומים אותם על חבר הקבוצה לשלם עד לקבלת הדירה ועד לרישום זכויות החבר בה, לרבות כל תשלום בגין הקרקע, מיסים, אגרות והיטלים, תשלומים לקבלנים ואנשי מקצוע מכל סוג, לרבות המארגן וכיוצ"ב); המארגן יחוייב לדאוג לקיומו של הסכם שיתוף בין חברי קבוצת הרכישה הכולל הוראות בנושאים שונים שיפורטו (כגון קביעת מוסדות הקבוצה - אסיפה כללית, נציגות או ועד מנהל, ועדת ביקורת; הסדרת כניסה ויציאה מהקבוצה; ישוב סכסוכים; ההתנהלות הכספית, לרבות ניהול החשבון ומימון בנקאי; הגדרת גורמי הניהול והיועצים המקצועיים הנדרשים ואופן ההתקשרות עימם; הסדרת התקשרות עם קבלן מבצע; חלוקת הצמדות; הסדרת שינויים במבנה; הגדרת חובות החברים וטיפול בהפרות ועוד) וכן לקיומם של מסמכים נוספים הנדרשים לפעולתה התקינה של קבוצת הרכישה; מארגן יחוייב להתקשר בהסכם עם כל חברי קבוצת הרכישה, במסגרתו יתחייב להעניק לחברי הקבוצה שירותי ניהול וארגון וזאת, לכל המוקדם, עד למועד מסירת הדירות לכל חברי הקבוצה; המארגן יחוייב לדאוג לכך שקבלן הביצוע יתחייב כלפי חברי הקבוצה, כי יחולו עליו הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, החלות על "מוכר" כהגדרתו בחוק זה, לרבות אחריות בגין אי התאמה ותקופות בדק ואחריות); שכרו של המארגן מחברי קבוצת הרכישה ישולם בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט ועד למסירת הדירות לחברי הקבוצה; יוסדר מנגנון פיקוח ואכיפה בכל הקשור לחובות שיוטלו על המארגן; תקבע הסמכות להסדיר בתקנות דרישות ותנאים לפעילות של מארגן; קבוצת רכישה תוגדר כקבוצה הכוללת לפחות 10 חברים, המתארגנת לצורך רכישת קרקע, לשם בנית מבנה הכולל דירות מגורים; מארגן יוגדר כמי שמארגן קבוצת רכישה או מסייע לקבוצת רכישה להתארגן וכן מבצע אחד מאלה: העברת זכויות בקרקע עליה אמור להיבנות המבנה, לחברי הקבוצה או העברת זכות ברירה (קרי: אופציה) לרכישת זכויות בקרקע עליה אמור להיבנות המבנה, לחברי הקבוצה או ייזום/קידום מפגש רצונות בין חברי הקבוצה לבין בעל זכויות בקרקע עליה אמור להיבנות המבנה; תאגיד בנקאי מלווה יחוייב למסור לכל חבר קבוצת רכישה ערבות בנקאית שתהיה בתוקף עד לקבלת הדירה על ידי חבר הקבוצה, וזאת להבטחת כל הכספים ששילם במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בגין רכישת הקרקע, למקרה בו לא תהיה אפשרות להשלים את הבניה ואת מסירת הדירות לחברי קבוצת הרכישה; במקרה בו קבוצת רכישה אינה מתקשרת בהסכם עם בנק מלווה, יחוייב המארגן לדאוג לכך שתימסר לכל חבר בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, מתאגיד בנקאי או חברת ביטוח, להבטחת כל הכספים ששילם במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בגין רכישת הקרקע.        

נשיא איגוד לשכות המסחר, אוריאל לין, פנה לשר האוצר, ד"ר יובל שטייניץ בדרישה שלא לכלול בחוק ההסדרים את הפרק הנוגע להסדרת הבניה במסגרת קבוצות רכישה, בין היתר, משום שהמדובר בהצעת חקיקה עם השלכות רוחביות על כלל המשק, אשר מן הראוי היה להגישה כתיקון חקיקה בנפרד, אם בכלל, מה גם, שהמלצות משרד הבינוי והשיכון יובילו לביטול מוסד קבוצות הרכישה, שמשמעה, אובדן מיסים שמשלמות קבוצות הרכישה למדינה.  

ככל שמשרד השיכון יקבע רגולציה חדשה בכל הנוגע לקבוצות הרכישה, הרי שפעילות המארגן תהיה דומה לפעילות של קבלן הנושא בסיכונים וסיכויים, ודבר שכזה יכול ויביא לתיקון חקיקה בהתייחס למיסוי שיחול על מארגני קבוצות רכישה, ואלו ימוסו כפי המיסוי החל על קבלן, קרי, כמי שרכשו קרקע ומכרו דירות לרוכשים.

לסיכום, נראה כי הליכי הרגולציה שלכאורה באו להסדיר את הבניה במסגרת קבוצות הרכישה, יביאו להכחדת מוסד קבוצות הרכישה, אשר יפגע לא רק ברוכשי דירות המעוניינים לרכוש דירות מוזלות מאלו הנרכשות מקבלן, כי אם גם בקופת המדינה, כתוצאה מאובדן הכנסות מיסים, המשתלמים על ידי קבוצות רכישה. משכך, נותרה השאלה, מי אם כן, מרוויח מהליכים כגון אלו, ויש שיאמרו כי התשובה לכך, ברורה היא.

__________________________________________________________________________________________

האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.