עמדת מינהל מקרקעי ישראל, לפיה יש שני עולמות - קרקע עירונית וקרקע חקלאית - מהווה כשל לוגי טיפוסי; זהו הכשל הלוגי של הנחת המבוקש. במילים אחרות, מניחים כי ישנו הבדל "עוד טרם קום המדינה" בתנאי ההקצאה והניהול של 'קרקע עירונית' לעומת 'קרקע חקלאית', אף על פי שקרקע שהוקצתה בעבר כחקלאית שודרגה למעלת קרקע עירונית בישובים רבים שסופחו למגזר העירוני, בהתיישבות הכפרית-למחצה, במשקי עזר וכיוצא באלה.
ההבדל בין המגזר העירוני לבין המגזר החקלאי מבוסס על לא-כלום; הבסיס הוא ואקום ראייתי. זו קונספציה; סברה בעלמא. אין כל ראיות מהותיות התומכות בתזה לפיה ישנם הבדלים בין התנאים הכספיים של הקצאת וניהול קרקע ותיקה (מהתקופה שלפני הקמת המינהל) במגזר העירוני לבין הקצאת וניהול קרקע ותיקה במגזר החקלאי.
קונספציה של המינהל
בימים אלה מתנהלת עתירה משפטית בהרכב מורחב של שבעה שופטים, בראשות נשיאת בית המשפט העליון דורית בייניש, בעניין התשלום הנדרש עבור היוון זכויות המגורים של מתיישבים במגזר הכפרי. רובם ככולם, חוכרים ותיקים היושבים על הקרקע עוד בטרם קמה המדינה, ובוודאי טרם הקמת מינהל מקרקעי ישראל.
הרושם של מי שנכח בדיונים הוא כי המינהל דבק בעמדה על פיה יש לדחות את עתירת ההתיישבות להשוואת זכויות על בית המגורים בדומה לתנאי המגזר העירוני, זאת על יסוד טענת המינהל בדבר הבדלים "תהומיים" כביכול שקיימים בין הקצאת וניהול קרקע במגזר העירוני לבין המגזר החקלאי.
עניינה של העתירה הוא האפליה הקשה בדרישת תשלומי דמי חכירה מהוונים עבור קבלת חוזה חכירה על בית החבר. בעוד שבמגזר העירוני נדרשו החוכרים לשלם 3.75% (בתוספת מע"מ) בלבד מערך הקרקע, נדרשים חברי קיבוץ ומושב לשלם 33% (בתוספת מע"מ) מערך הקרקע עבור אותה זכות ממש.
דומה, כי השתרשה במינהל קונספציה, בה הוא מזדרז להיאחז בפסיקת בית המשפט העליון הנוגעת לשינוי ייעוד הקרקע - בג"ץ הקרקעות (בג"ץ 244/00) ולהחילה גם במקום בו מדובר בסוגיה אלמנטרית ומוסכמת של הזכות לבית מגורים. הזכות על בית אינה כרוכה בשינוי ייעוד ואינה כרוכה בגריעה כלשהי, חלילה, של רכוש ציבור. ענינה הוא זכות חבר אגודה למכור בית לאדם שיצטרף אף הוא לאגודה.
המינהל משליך מהסוגיה של הקצאת התמורות בשינוי יעוד קרקע חקלאית (בג"ץ הקרקעות) על סוגיה נפרדת לגמרי, היינו: שאלת הזכויות של המושבים והקיבוצים בחלקת המגורים הקיימת מקדמת דנא. זכויות אלו מעוגנות בחוזי החכירה לדורות שברשות ישובים אלו.
"דמי חכירה סימליים"?!
הסוגיה מונחת, כאמור, לפתחו של הרכב בית המשפט העליון בפרשת קיבוץ מרחביה השנייה (בג"צ 2090/09). בפרשת זו נפרסה תשתית ראייתית המצביעה על כך כי בתחום המגורים לא היה כל הבדל של ממש בשיעורי דמי החכירה ששולמו על ידי אגודות שיתופיות ותיקות בעיר (כגון: מעונות עובדים) או בכפר. לאמיתו של דבר, ההבחנה המלאכותית בין חוכר דירה באגודה שיתופית אפקה, אגודה שיתופית צהלה או אגודה שיתופית מעוז אביב (היוון תמורת 3.75%) לבין החוכר בכפר, חסרת כל אחיזה בקרקע המציאות (תרתי משמע).
במסגרת עתירת מרחביה השנייה הצביע בא כוח העותרים, עו"ד רוגין, כי התיאור האידילי והמושלם המופיע בפרשת הקשת הדמוקרטית המזרחית, על פיו "בקרקע עירונית על החוכר לשלם עם קבלת הקרקע דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40%-80% מערכה ובנוסף עליו לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 5% מהיתרה", מנותק לחלוטין מהמציאות.
המציאות הריאלית הינה שמחירי הקרקע שהוקצתה לחוכרים הותיקים במגזר העירוני היו, במודע ובמכוון, במשך עשרות בשנים ועד ראשית שנות ה-80, מחירים בלתי ריאליים לחלוטין. למעשה, היו אלו מחירים סמליים. והרי, כידוע, מרבית הקצאות הקרקע החקלאית נעשתה בתקופה זו, ואף לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל (1961). המסקנה היא כי אין הבדל של ממש בתשלום הטיפוסי של החוכר הכפרי הוותיק אל מול החוכר העירוני הוותיק.
עוד יוזכר, כי ישובים חקלאיים שהם חוכרים בתנאי נחלה, משלמים, באופן טיפוסי, כ-100 אלף שקל בשנה למינהל. הוותק הממוצע של ישוב חקלאי הוא, לכל הפחות, 60 שנה. פירושו של דבר, כי במשך השנים שילם כבר כל ישוב חקלאי מיליוני שקלים רבים - בערכי קרן צמודה וריבית סמלית - עבור השימוש בקרקע. האם לכך ייקרא "דמי חכירה סמליים"?! האם דינם של כספים אלו - בהנחה הרחוקה מלהיות מובנת מאליה שהקניין הוא אך ורק פונקציה של כסף - להימחק מספרי ההיסטוריה בבחינת ולא נודע כי בא אל קרבו?
מדברים אצלנו גבוהה גבוהה על "ייעול" ו"הפחתת חיכוך" בין מינהל מקרקעי ישראל לחוכרים העירוניים; צעד ראשון, מתחייב הוא לפרוע את החוב ההיסטורי בכל הנוגע לבתי החברים בהתיישבות (פעולה של העברת זכות ע"ש החבר ללא שינוי ייעוד הקרקע) ולהשוות בין התנאים של כל החוכרים, מבלי להפלות בצורה כה זועקת לשמיים (פי תשעה!) וללא כל צורך בבדיקה איזה מגזר שילם יותר דמים או יותר דם.
בסופו של יום, אין אנו מבקשים יחס מיוחד; איננו מבקשים טפיחה על השכם והכרת תודה. דיינו בשוויון.
המאמר פורסם בגלובס נדלן
הכותב, עו"ד ומשמש כמזכ"ל האיחוד החקלאי
