מעמדו של "מכתב הכוונות" כחוזה. "מכתב כוונות" הוא מושג שמוכר לרבים וטובים המבצעים עסקת מקרקעין של מכירת וקניית דירה כאשר הדירה הנמכרת ממושכנת לבנק למשכנתאות וכאשר המוכר מבקש להסיר את המשכנתא שלו באמצעות כספים שהוא עתיד לקבל ממשכנתא שמבקש לקבל הקונה של הדירה הרציונל העומד בבסיס מכתב הכוונות הוא כזה: כאשר אדם מוכר דירה שעליה רובצת משכנתא. על מנת שהקונה יוכל לקבל משכנתא יש להסיר קודם את המשכנתא של המוכר ולנקות את הדירה מהמשכנתא הרובצת עליה. הבנק של המוכר יסיר את המשכנתא מהדירה הנמכרת אם יקבל כסף לסילוקה או שהמוכר ישעבד לבנק דירה אחרת . אם הבנק יקבל כסף לזה קוראים סילוק משכנתא. שעבוד נכס אחר נקרא גרירת משכנתא, גוררים את המשכנתא לדירה אחרת, אם המוכר מכר את הדירה אולם טרם הספיק לקנות דירה חלופית, הוא יכול לשעבד כסף בחשבון בנק או לתת ערבות בנקאית לבנק הממשכן, הבנק הממשכן יסיר את המשכנתא כנגד הערבות ואז תוכל להירשם על הדירה - המשכנתא של הקונה. במקרה שהמוכר מבקש לסלק את המשכנתא, ואין לו די מזומנים, הוא יפנה אל הבנק שלו,יבקש לקבל מכתב כוונות שיהיה מופנה אל הבנק של הקונה. במקרה שהמוכר יגרור את המשכנתא לדירה החדשה. הוא לא יקבל אשור שהוא גרר את המשכנתא לדירה החדשה אלא אם הבנק הממשכן יקבל הוכחה כי הוא שילם את תמורת הדירה למוכרי המוכרים וכי ניתן לשעבד את הדירה החדשה. אם המוכר יתן ערבות בנקאית, הרי שהערבות צריכה להיות ערבות בנקאית כספית על גובה המשכנתא בעת ביצוע הערבות. בדרך כלל אין למוכר את כל הכספים הנדרשים לצורך ביצוע כל אחת מהפעולות הנ"ל ועל כן הבנק של המוכר מפיק מכתב כוונות אל הבנק של הקונה, ואם נמשיך לפי הסדר דלעיל, אם המוכר יבקש לסלק את המשכנתא אז הבנק של המוכר יתחייב כלפי הבנק של הקונה שברגע שהבנק של הקונה יעביר לחשבון בנק של המשכנתא בבנק הממשכן, את סכום ההלוואה נכון ליום הסילוק. הרי שהבנק של המוכר מתחייב כלפי הבנק של הקונה לשחרר את הדירה מהשעבוד הרובץ עליה לטובתו, אם המוכר יבקש לגרור משכנתא , במקרה כזה, הבנק של המוכר יוציא מכתב לבנק של הקונה ובו יתחייב כלפי הבנק של הקונה שעם קבלת הוכחה שהבנק של הקונה העביר את יתרת המשכנתא ביום הפקת מכתב הכוונות למוכרי המוכרים, הבנק של המוכר ישחרר את הנכס מהשעבוד הרובץ עליו לטובתו, במקרה של הפקדת ערבות בנקאית מותנית, הבנק הממשכן יוציא מכתב כוונות לבנק של הקונה ובו יתחייב שעם קבלת אשור שסכום המשכנתא הנכון ליום הפקת מכתב הכוונות יופקד לחשבון הערבות, הבנק של המוכר ישחרר את הדירה מהשעבוד הרובץ עליה לטובתו. מכתב הכוונות הינו מסמך מחייב, כוחו חזק מאוד, הוא התחייבות בלתי חוזרת מבנק אחד אל בנק שני. ובאמצעותו מועברים סכומים גבוהים מבנק אחד למשנהו, באמצעותו משועבדות דירות וכן משוחררות דירות אחרות משעבוד ועוד כהנה וכהנה. ועל כן ניתן להגדירו כחוזה לכל דבר ועניין. אולם החוזה הזה אינו חוזה רק בין הבנקים, המכתב משליך גם על היחסים בין המוכר לקונה של הדירה, ובין הבנק המסחרי לבנקים למשכנתאות ועוד. ביחסים שבין כל הצדדים הנובעים ממכתב הכוונות . אם מכתב הכוונות אינו מדוייק אזי יש מקום לחשש שההתחייבות שהוא אמור לקיים, לא תתקיים בסופו של יום, הבנק הממשכן עשוי לקבל כסף או שמוכרי המוכרים עלולים לקבל כסף או לחילופין שיופקד כסף לחשבון הערבות המותנית, והדירה המשועבדת עלולה להשאר משועבדת לבנק הממשכן, למשל אם הסכום שיופיע במכתב הכוונות לא יהיה סופי וגמור, עלול להגרם מצב בו הבנק של הקונה יעביר כסף לפי הוראות מכתב הכוונות, אולם בגלל שתישאר יתרת חובה בבנק למשכנתאות של המוכר אזי הבנק למשכנתאות של המוכר לא יהיה מוכן לשחרר את הדירה מהשעבוד הרובץ עליה. או למשל אם המכתב יהיה תקף עד ל-15 לחודש בבוקר והבנק של הקונה העביר כסף בשעות אחר הצהרים, מדובר ביום עסקים חדש כאשר בבוקר זה המדד של לפני חודשיים ואחר הצהריים זה המדד של החודש האחרון ובכך נותרת יתרת חובה בחשבון הבנק של המוכר , או למשל אם המכתב תקף עד הראשון לחודש והוא כולל בתוכו תנאי שהמוכר ישלם את תשלום המשכנתא השוטף ואילו המוכר לא שילם את תשלום המשכנתא השוטף אזי שוב נוצרת יתרת חובה במשכנתא של המוכר. דוגמא נוספת למשל אם הבנק של המוכר מתעלם מהעובדה שהוא קיבל שטר משכנתא מהמוכר והוא כותב שהוא ישחרר רק הערת אזהרה שנרשמה לטובתו. והבנק של הקונה העביר כספים, הבנק של המוכר מחוייב לשחרר רק הערת אזהרה ולא את השטר ובכך הדירה תישאר משועבדת. או למשל אם הבנק של המוכר לא התחייב לשחרר משכון שנרשם לטובתו, והועברו כספים אזי שוב הדירה תישאר משועבדת במשכון. אם למשל מספר הדירה אינו מדוייק או מספר הגוש/חלקה/תת חלקה אינם נכונים במכתב הכוונות המשמעות היא שהבנק של המוכר לא מחוייב לשחרר את הדירה הספציפית. נניח שבמכתב הכוונות לא רשום בדיוק שם המוכר ומספר זהותו, אז הבנק של המוכר לא חייב לשחרר את הדירה של המוכר הספציפי. עוד מקרה למשל אם הבנק של המוכר לא רושם בדיוק לאיזה חשבון יעברו הכספים אז הבנק עלול לקבל את הכסף לחשבון הכללי ולא לשייך אותו למשכנתא הספציפית. וגם כאן תמשיך הדירה להיות משועבדת, כל הכשלים הללו משליכים באופן ישיר על היחסים שבין המוכר לבין הקונה. אם המוכר ימציא מכתב כוונות שגוי, ויש תאריכים קבועים בחוזה להעברת כספים מבנק של הקונה, ומכתב הכוונות הוא התנאי להעברת הכספים מהקונה למוכר, יהיה הקונה מופטר מלהעביר את התמורה במועד ולמוכר לא תהיה כל טענה כלפי הקונה . אם הקונה איחר בתשלומים והמוכר ירצה להפעיל את הסנקציות שבחוזה, אולם הוא לא המציא מכתב כוונות במועד או שהמציא מכתב כוונות אולם הוא היה רצוף שגיאות, גם כאן יצא המוכר וידיו על ראשו והקונה יהיה מופטר מלשלם לו את הפיצויים על פי החוזה. כל מכתב כוונות אמור להיות חתום על ידי שני מורשי חתימה של הבנק הממשכן, עליו לשאת לוגו של הבנק הממשכן על מנת למנוע זיופים, לא ניתן לבצע העברות כספים באמצעות מכתבי כוונות המגיעים באמצעות הפקס. והכי חשוב לא רצוי להעביר כספים לפני שבודקים אחד לאחד את כל הנתונים במכתב. (כל הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי והמסתמך על הנ"ל עושה זאת על דעתו בלבד). צביה חן בת חיים עו"ד, אשקלון.