לקוח התחייב, בעל-פה, בפני מתווך, כי הוא ישלם לו דמי תיווך במידה ועסקת מכר מקרקעין תצא לפועל. לאחר מכירת המקרקעין, הלקוח חוזר בו מהתחייבויותיו. האם המתווך זכאי לדמי תיווך? האם יהא זה מן הצדק, כי המתווך שעמל קשות בכדי להוציא את העסקה לפועל והיה הגורם הדומיננטי והיעיל בעסקה לא יהא זכאי לדמי תיווך?
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע, כי מתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך (מפורט) בכתב, המזמין את עבודת התיווך. על-פי לשון החוק, מתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך על-פי הסכם ו/או התחייבות הלקוח בעל פה, על אף שיהיו בידי המתווך עובדות ו/או מסמכים המוכיחים, כי המתווך תיווך את העסקה והוא היה הגורם היעיל בעסקה.
בשנים האחרונות, בתי המשפט החלו לסלק על הסף/לגופם תביעות לדמי תיווך של מתווכים כאשר לא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים.
במאמר זה אנסה להציע, בתמצית, מספר חלופות, למקרים (חריגים) בהם, בית המשפט יהא רשאי לחייב את הלקוח בדמי תיווך, על אף היעדרו של מסמך בכתב.
הפרת התחייבות לחתימה על הסכם תיווך
כתוצאה מהפרת התחייבות הלקוח לחתום על הסכם תיווך, למתווך קמה עילה חוזית. עילה חוזית הנה עילה שונה בתכלית מעילת אי תשלום דמי התיווך. חוק המתווכים אינו בא לאיין את חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") ואת הדין הכללי. התרופה להפרת התחייבות הלקוח נגזרת, בין היתר, מסעיף 12 לחוק החוזים, שם נקבע, כי כשמופרת חובת תום הלב במו"מ שמביאה לפיצוץ במו"מ, וההפרה התרחשה בשלב מאוחר של המו"מ, יש להפעיל את התרופה שנגזרת מסעיף 12 (א) אשם בהתקשרות, כאילו נכרת החוזה, ואז ניתן לקבל כל תרופה אפשרית, ובין היתר פיצויי קיום.
ראו לעניין זה:
- ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185. ·
- ע"א 8144/00, עלריג נכסים (1987) בע"מ ואח' נ' יוסף ברנדר, נז(1) 158:
עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב
תום הלב הנו עיקרון על בשיטתנו המשפטית. על חוק התיווך, כמו על כל חוקי מדינת ישראל, חלים כללי הדין הכללי וכללי הצדק הטבעי. הוראות חוק המתווכים שואבים את עקרונות תום הלב החוזי (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973) גם בעניין חוזי תיווך, ובית המשפט רשאי להורות על פיצוי המתווך.
ראו: ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842.
אי חתימת לקוח על הסכם תיווך, על אף התחייבות מפורשת לעשות כן, יכולה להוות פעולה בחוסר תום לב, ובית המשפט רשאי לראות את הסכם התיווך כאילו נחתם, וכן הוא רשאי לאכוף על הלקוח לשלם אחר התחייבויותיו.
ראו לעניין זה:
- ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו פ"ד מב (2) 278. ·
- ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.
האם דרישת כתב הינה דרישה כה הדוקה, אשר יש להתייחס אליה באופן פורמאלי ודווקני, ואין מקום להתייחס כלל לשאלת גמירות הדעת של הצדדים, אם עולה היא מן העובדות האחרות המוכחות ע"י המתווך? מושכלות יסוד בדיני מקרקעין, כי עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב הפורמאלית. מכוחו של עיקרון זה, אווירה כללית במהלך מו"מ המלמדת על גמירות דעת מוגמרת להתקשר בהסכם מתגברים על דרישות כתב וחתימה.
ההלכה הפסוקה לימדתנו, כי הפרת חובת תום הלב במו"מ עשויה לזכות את הנפגע בפיצויי קיום, דהיינו פיצוי שיביא אותו למצב בו היה אילו נכרת ההסכם.
לעניין זה ראו: ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נ"ו (3) 289., ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דו.
עולה מהאמור לעיל, שאין מחלוקת, כי התחייבות חתומה בכתב הינה יסוד ובסיס לתביעת דמי תיווך. ואולם, דיני התיווך אינם אי של פורמאליות בים דיני החוזים. מעל דיני החוזים כולם נושבת רוח עיקרון תום הלב אשר מכוחו, מקום שבו צד הביע גמירות דעת להתקשר בהסכם ואף נקט בצעדים ממשיים למימוש גמירות דעת זו, לא יורשה להשתחרר מהתחייבותו החוזית תוך היאחזות בדרישות שבצורה.
ראו: ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דור.
עשיית עושר ולא במשפט.
הלקוח מנע מהמתווך ו/או נטל לעצמו את דמי התיווך שהתחייב ליתן למתווך, ובכך התעשר שלא במשפט.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע כי מי שקיבל על פי זכות שבדין נכס שירות או טובת הנאה אחרת (להלן:"הזוכה") שבאו לו מאדם אחר (להלן: "המזכה"), חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין אפשרית או בלתי סבירה- להשיב לו את שוויה.
במקרים חריגים, בהם מדובר בחוסר תום לב אובייקטיבי, ניתן לעשות שימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט על אף שקיים חוק ספציפי השולל את תחולתו.
ראו לעניין זה: רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4), 289
לסיכום מאמר זה, מתווך מחויב לחתום על הסכם תיווך בכדי שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך. הדין הרווח כיום הנו, כי בלי חתימה על הסכם תיווך, המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך. אולם, במקרים חריגים, בהם בית המשפט ישתכנע, כי אי חתימת המתווך על הסכם תיווך לא נבעה מרשלנות המתווך ונעשתה בתום לב, ומנגד, הלקוח פעל בחוסר תום לב, יש להניח, כי עקרונות תום הלב מחוק החוזים יחלחלו גם לחוק המתווכים, והם יהיו עשויים להתגבר על דרישת הכתב, כך שהמתווך יהא זכאי לדמי תיווך.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
הכותב, עורך דין רגב אלקיים, עוסק בתחום המקרקעין ובדיני אגודות שיתופיות.
