חוק המקרקעין קובע כי בתים משותפים ינוהלו על פי תקנון. מטרת התקנון היא לעגן את הזכויות והחובות של בעלי דירות, אחד כלפי השני וכלפי הרכוש המשותף.
אחת מן החובות המרכזיות היא תשלום ועד בית. דיירי בית משותף נדרשים לשלם דמי ועד בית, אשר מכסה את הוצאות הניהול והאחזקה של הרכוש המשותף. תשלום זה, הוא חובה ואינו נתון לשיקול דעתו של הדייר.
גובהו של תשלום ועד בית משתנה בהתאם לגודלה של הדירה ובעל דירה גדולה יותר ישלם, בדרך כלל, ועד בית גבוה יותר.
שמירה על חוקי ועד בית היא הדרך היחידה לנהל חיים תקינים בתוך הבית המשותף ולכן, הציות להם חשוב ביותר.
כיצד עורכים תקנון לבית המשותף? מהם חוקי הבית המומלצים לבניינים משותפים ומה עושים עם דייר המסרב לשלם ועד בית?
לפני הכל - מענה מקצועי בנוגע לתהליכי תמ"א 38, מומלץ לפנות באינטרנט ולקבל בפורום תמ"א 38>>
עריכת תקנון
חוק המקרקעין קובע כי כל בניין משותף יתנהל על פי תקנון כאשר הדיירים צריכים למלא הוראותיו, כמו גם נציגות הבית המשותף, קרי ועד הבית. התקנון נרשם ויש לרשום כל שינוי בו, היות שללא רישום , השינוי לא תקף.
התקנון חייב להיות מוסכם ועריכתו יכולה להתבצע במספר דרכים:
1. יצירת התקנון על ידי הדיירים – דיירי בית משותף יכולים לערוך תקנון המתאים לצרכים הספציפיים של בעלי הדירות.
2. תקנון שבחוק – בתוספת לחוק המקרקעין, מופיע תקנון מצוי אשר ניתן לאמצו. החוק קובע כי אם לא נרשם תקנון, יחול התקנון שבתוספת.
3. שילוב בין השניים - חוקי ועד בית אשר יחייבו את דיירי הבניין המשותף, יכולים להיות מורכבים משילוב שבין התקנון המצוי לבין חוקים אחרים אשר החליטו עליהם בעלי הדירות.
חוקי ועד בית מומלצים
כאמור, ניתן לערוך חוקי ועד בית בצורות שונות. על כן, דיירי הבניין המשותף יכולים להחליט אלו חוקי ועד בית דרושים להם כדי לנהל את הבית המשותף בצורה הטובה ביותר.
היות שמטרתם של חוקי ועד בית היא לאפשר את ניהולו ואחזקתו של הבית המשותף, החוקים המומלצים לבניין המשותף הם אלו אשר ידאגו לשמירה על הרכוש המשותף, כמו גם על הדירות עצמן.
טוב יעשו בעלי דירות אם יבססו את התקנון שלהם על התקנון המצוי בחוק המקרקעין, כאשר ישנה אפשרות כמובן להתייעץ עם חברות לניהול בניינים משותפים.
להלן מספר דוגמאות של חוקי ועד בית מומלצים:
1. כיצד מקבלים החלטות - חוקי ועד בית מתחילים, ראשית לכל, בקביעה כיצד מקבלים החלטות בנוגע לרכוש המשותף, שהרי בעל דירה אינו יכול לעשות כרצונו ברכוש השייך גם לשאר הדיירים.
כמו כן, יש לקבוע נהלים לגבי שינויים שמבצעים בעלי הדירות ברכוש שלהם, שהרי לא ייתכן כי שיפוץ, תיקון או כל פעולה אחרת של דייר בדירתו, יפגע לרעה בדירה אחרת או ברכוש המשותף.
2. תיקונים על ידי ועד בית - חשוב לקבוע, במסגרת חוקי ועד בית, כי הדיירים זכאים לדרוש מועד הבית לבצע תיקון בדירתם הפרטית ו/או ברכוש המשותף, כאשר אי ביצוע התיקון, עלול לפגוע בערך הנכס.
3. תיקונים על ידי בעל דירה - בעל דירה יהיה רשאי לדרוש מבעל דירה אחרת לבצע תיקון, אשר בהעדרו, יפגע ערך הדירה.
4. השתתפות בעלי דירות באסיפות - מומלץ לקבוע נהלים לגבי נוכחות בעלי דירות באסיפות וזכותם לשלוח במקומם, באי כוח. למשל, מתי יהיה מחויב בא הכוח להציג את יפוי הכח בפני האסיפה.
דייר המסרב לשלם ועד בית
כל דייר בבית משותף חייב לשלם ועד בית ואין המדובר בעניין הנתון לשיקול דעתם של הדיירים אלא בחובה שבדין. חוקי ועד בית קובעים את סכום התשלום של ועד בית עבור כל דירה והדבר נקבע על פי גודלן של הדירות.
כיצד מתמודדים עם דייר המסרב לשלם ועד בית?
הצעד הראשון הוא לפנות אל הדייר בבקשה, הן בעל פה והן בכתב, לשלם את ועד הבית. לעיתים, מספר פניות מביאות את הדייר לשלם ובכך מסתיים הטיפול. במקרים בהם, הדייר סרבן, יש לשלוח אליו מכתב רשמי אשר מסביר את ההשלכות של אי תשלום. ניתן במקביל, לפנות לאגודה לתרבות הדיור, אשר תשלח מכתב למטעמה לדייר הסרבן.
בחלק נכבד מן המקרים, מכתב מן האגודה לתרבות הדיור, מסיים את הפרשה אך כאשר הדייר עדיין לא שילם את ועד הבית, כפי שנדרש על פי חוקי ועד בית, יש ליצור קשר עם עורך דין אשר ישלח מכתב התראה לדייר. במכתב ההתראה יציין עורך הדין כי אם לא ישלם הדייר את חובו, לא יהיה מנוס מלא להגיש נגדו כתב תביעה.
בניינים משותפים מתנהלים על פי חוקי ועד בית, הקבועים בתקנון הבית המשותף. חוקי ועד בית מומלצים הם אלו אשר מסדירים באופן מלא את כל הזכויות והחובות של בעלי הדירות זה כלפי זה וכלפי הרכוש המשותף. מאמר זה הזכיר מספר דוגמאות של חוקי ועד בית חשובים וכל בית משותף יכול לבחור חוקי ועד בית רלוונטיים לו.
למאמר נוסף בנושא, מומלץ ביותר, ראה/י האם יש צורך בחוקי ועד בית >>
