קבלת כסף ממשפחה לרכישת דירה מתנה או הלוואה 

בימים אלו ניתן פסק דינו של ועדת ערר בעניין נדב מועלם (ו"ע 16810-04-10) (להלן: "העורר"). הסוגיה המשפטיות הנדונה בפסק הדין, האם כספים שקיבל העורר מאביו לשם קניית דירה היו בגדר הלוואה או מתנה, לעניין הפטור ממס שבח. ע"פ הוראות סעיף 49 ב' לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), ובהתייחס להוראות סעיף 49ו לחוק המסייגים את הפטור ממכירת דירת מגורים אשר נתקבלה במתנה (או נתקבל 50% ממחיר רכישת הדירה במתנה)  מהורה.

עובדות המקרה:

העורר רכש ב- 2/09 דירה בחיפה במחיר 270,000 ש"ח.  מימון רכישת הדירה נעשה על ידי הון עצמי בסך של 100,000 ש"ח והיתרה בסך 170,000 ש"ח מהלוואה שקיבל מאביו.

כעבור 4 חודשים, משהסתבר לעורר כי הוצאות שיפוץ הדירה עלו בסכום ניכר על הערכתו, מכר העורר את הדירה תמורת סך של 525,000 שקלים!!!, וביקש פטור ממס שבח בהסתמך על סעיף 49 ב' לחוק. 3 חודשים לאחר המכירה, החזיר המערער לאביו סך של 70,000 ש"ח כפירעון חלקי של ההלוואה. עוד נציין, כי לא נערך בין העורר ואביו מסמך כלשהו המעיד על קבלת ההלוואה ותנאי ההחזר שלה.

לעמדת המשיב, מימון רכישת הדירה על ידי הבן, מקורו במתנה שקיבל מאביו ולא בהלוואה מהאב, ולכן חל לגביו סעיף 49 ו' לחוק השולל מתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל במתנה .

ביהמ"ש דחה את טענת המשיב וקבע:

"בעניינו לא הוכחה בפנינו על יד המשיב "ראשית ראיה" לביסוס טענתו. עדותו של העורר עשתה עלינו רושם מהימן. מתן הלוואה מבוסס על האמון שרוכש אדם לזולתו, ביחסים בתוך המשפחה אין מקום לצפות לאותה רמת פירוט כמו ביחסים עסקיים בין זרים. הנוהג שבעולם הוא שקיים בדרך כלל אמון בין הורים לילדיהם. העורר החזיר לאביו 70,000 ש"ח כפירעון חלקי של ההלוואה ובכך חיזוק למסקנה כי המדובר בהלוואה" (הדגשה שלנו - א.א.ח).

מפס"ד עולה כי במצבים חריגים, בעיקר בהלוואות שניתנו בין בני משפחה, על סמך אמון ולא על סמך יחסים עסקיים גרידא, ניתן יהיה לקבל את הנטען - כהלוואות, גם אם ההלוואה אינה מגובה בהסכם. השלכות מעשיות בעניין זה אנו רואים רבות בעניין שומות ופסקי דין בעניין "הפרשי הון". נדגיש והדבר ידוע, כי עמדתה העקבית של רשות המיסים, המסתמכת על הפסיקה, הינה שיש לגבות מתן הלוואות בהסכמים ובמיוחד כאשר מדובר ביחסים מיוחדים. לעמדתנו, במתן/קבלת הלוואה, מומלץ תמיד לגבותה בהסכם המסדיר תנאיה.

יוער כי, למרות קביעת ועדת הערר ובלי קשר להיות העסקה פטורה או חייבת במיסוי מקרקעין,  עלול פקיד השומה לסווג את העסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, החייבת במס הכנסה פירותי  (ראו הלכת עמי חזן), זאת לאור הזמן הקצר שבין רכישת הדירה ומכירתה ולאור הרווח העצום, ביחס למחיר הרכישה שהושג, שכן בתוך ארבע חודשים רכש העורר את הדירה ומכר אותה ברווח של יותר מ-100%.