תמ"א 38 היא תוכנית לחיזוק מבני מגורים אשר מצויים בסכנת קריסה, אם תתרחש רעידת אדמה בארץ. התוכנית החלה בשנת 2005 והיא פונה אך ורק למבני מגורים, היות שמטרתה היא להציל חיי אדם ואין עניינה במניעת אובדן של רכוש.
לפרויקט זה של תמ"א 38 הסכמת דיירים, יש אספקטים רבים אך כמובן שהמרכזי שבהם הוא האספקט הביטחוני. הטענה היא כי ללא עבודות חיזוק המבנה, יכולים בנייני המגורים לקרוס בעת רעידת אדמה ולגרום למותם של התושבים.
תמ"א 38 היא תוכנית בעלת פוטנציאל גדול מאוד גם מן הבחינה הכלכלית וגם מן הבחינה הסביבתית. תמ"א 38 הסכמת דיירים, מעלה את ערכם הכספי של מבני המגורים ובעת עבודות השיפוץ שנעשות, ניתן ליישם עקרונות של בנייה ירוקה, אשר מטיבים עם איכות הסביבה.
מה צריך לעשות כדי לממש את התוכנית זו על מבנה מגורים? ניתן להצביע על שלושה צעדים מרכזיים. הראשון הוא לבדוק את זכאותו של הבניין להצטרף לתוכנית, השני הוא גיוס הסכמת כל הדיירים והשלישי הוא מציאת יזם לפרויקט.
שאלות בנוגע לתמ"א 38, ניתן תמיד לשאול בפורום המקוון בנושא תמ"א 38, פורום תמ"א 38>>
מה קורה כאשר אין הסכמת דיירים לתמ"א 38?
תמ"א 38 – הרווח הכלכלי והסביבתי
הסכמתם של כל הדיירים לתמ"א 38 אינה עניין של מותרות אלא הכרח אמיתי לצאתו לפועל של הפרויקט. מדוע כך הם פני הדברים, נראה בהמשך, אך לפני כן, נרחיב מעט על הרווח הכלכלי והסביבתי שטומן בחובו תמ"א 38.
במסגרת תמ"א 38 הסכמת דיירים, מבנה המגורים אינו רק מחוזק מפני רעידת אדמה, אלא עובר מהפך חיצוני של ממש, כאשר היזם דואג לשיפוץ קירות הבניין, הלובי, חדר המדרגות וכולי. אלו לבדם, מעלים את ערך הנכס בעשרות אחוזים ועל כן מדובר ברווח כלכלי ברור לבעלי הדירות.
הרווח הסביבתי מושג על ידי שימוש בחומרי בנייה המטיבים עם הסביבה, במערכות חשמל וצנרת ידידותיות לסביבה וכולי. כל המתמצא בבנייה ירוקה, מכיר היטב את הפוטנציאל של תמ"א 38 הסכמת דיירים כפרויקט ירוק. מן האמור לעיל, ברור כי תמ"א 38 אינה רק דואגת לביטחון התושבים אלא גם מגיעה עם הטבות רבות נוספות.
חשיבותה של הסכמת הדיירים
אנשי מקצוע הבקיאים ברזי תמ"א 38, יודעים היטב עד כמה מורכב הנושא של הסכמת דיירים ומהי חשיבותו. אמנם, הדין איננו דורש הסכמה של כל הדיירים לפרויקט, אך בפועל, חיי המציאות מלמדים כי כל הסכמה פחותה מ- 100%, פירושה כי לא ניתן לממש את הפרויקט.
כאשר אין הסכמה מלאה של כל הדיירים, היזמים אינם מוכנים להיכנס אל תמ"א 38 הסכמת דיירים, משום שחוסר הוודאות במצב דברים זה, מוביל לאי כדאיות כלכלית ברורה:
1. התמריץ הכלכלי : היזמים מתקשרים בעסקאות של תמ"א 38, עבור רווח כלכלי הבא לידי ביטוי בזכויות הבנייה שהם עתידים לקבל. כאשר אין הסכמה מלאה של כל הדיירים לתוכנית, היזמים לא יכולים לקבל היתרי בנייה מלאים. במצב דברים זה, היזם לא יסכים להיכנס לתוכנית היות שהסיכון שלא יקבל את מלוא זכויות הבנייה, הוא סיכון גדול מדי עבורו.
2. המתנה לאישור : המפקח על הבתים המשותפים צריך לאשר את מימושה של תמ"א 38 הסכמת דיירים, כל היכן שאין הסכמה של 100%. ההליך איננו פשוט, כאשר המפקח צריך לדון בטענות הדיירים המתנגדים ולהחליט האם לאשר את התוכנית, למרות התנגדותם או אם לאו.
למותר לציין כי עבור היזם, מדובר בחוסר וודאות גדול מאוד, היות שהוא כפוף לאישורו של המפקח ואין הוא יכול לדעת מראש, מה תהיה החלטתו.
3. הזדמנויות אחרות : כיום, ישנם לא מעט מבני מגורים המעוניינים להצטרף אל תמ"א 38 הסכמת דיירים. על כן, היזם איננו חייב לבחור דווקא בבניין אשר בו יכולים הדיירים המתנגדים להקשות עליו ולפגוע ברווח הכלכלי שלו. באפשרותו להתקשר בעסקה עם בניינים שבהם ישנה הסכמה מלאה של כל הדיירים, כך שהוא יכול לעבוד בראש שקט ולדעת כי התוכנית תניב את הפירות שהובטחו לו.
תמ"א 38 הסכמת דיירים – הגשת תביעה
לאור האמור מעלה, ניכר כי אין טעם בניסיון להצטרף אל תמ"א 38 הסכמת דיירים, ללא שגויסה תמיכה מלאה לפרויקט. במקרים רבים, שינוי דעתם של הדיירים איננו מסובך כפי שהוא נראה והדבר תלוי בעיקר בהסבר נכון וסבלני של המבינים בפרויקט.
באופן טבעי, ישנה נטייה שכיחה להתרגז על הדיירים המתנגדים, בעיקר כאשר הרוב המוחץ מעוניין לממש את תמ"א 38 על המבנה. אולם, בשל הקושי הגדול במציאת יזם שיסכים לפרויקט, ללא הסכמת כל הדיירים, ברור כי כדאי לעשות את המאמץ ולשכנע את הדיירים המתנגדים.
מה קורה כאשר אין הסכמה וכל ניסיוניות השכנוע נכשלו?
בעלי הדירות יכולים להגיש תביעה למפקח על המקרקעין כנגד הדיירים המתנגדים. לאחר שהגישו בעלי הדירות תביעה זו, ניתן לאשר את הפרויקט, על אף התנגדותם של חלק מן הדיירים.
יש הטוענים כי כדאי להגיש תביעה זו מאשר לנסות ולפצוח במסע שכנועים לשינוי דעתם של המתנגדים, אולם ככל הנראה, זוהי אינה הגישה הנכונה. מדוע? היות שרוב היזמים, לא ירצו להצטרף אל תמ"א 38 הסכמת דיירים, כאשר ישנה התנגדות לפרויקט, מתוך אי כדאיות כלכלית וחוסר וודאות שהסיטואציה הזו מביאה עמה.
מעוניינים להצטרף אל תמ"א 38? עשו כל מה שאפשר כדי לגייס את תמיכתם של כל בעלי הדירות. כך ללא ספק ניתן יהיה לשמור על חיים שקטים ותקינים בבית המשותף ובוודאי שיהיה פשוט יותר למצוא יזם שירצה לבצע את עבודות החיזוק במבנה.
